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為控制房價 中國房地產崩盤、經濟也遭殃?

國際財經
文 / 姚洋    
2014-07-01
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為控制房價 中國房地產崩盤、經濟也遭殃?
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但現在的危機是房地產市場可能崩盤,並將中國經濟前景也拖下水。

為了控制房價上漲,中國政府採取了九項不同政策,但並非每一項政策都達到效果。儘管限定首次購房者才能貸款,北京和上海等一線城市要達到最低定居時間才能買房等政策,有助於控制需求,但供給端的策略,如限制房地產開發商信貸、實施新房銷售稅等,效果卻適得其反。

不吃不喝34年 才能買北京公寓

有缺陷的方針讓中國房價繼續穩步上升,催生了巨大的房地產泡沫,特別是在一線城市。一般北京居民,需要不吃不喝34年將所有收入投入,才能購買一套公寓。上海和廣州則分別為29年和27年。數字遠遠高於其他國際大城市。

預期這一趨勢還會讓業主繼續持有目前的房產,即便房租報酬率只相當於房產市值的不到2%。但是,隨著房地產業最終開始面臨下降趨勢,反思這一投資戰略的時機也已到來。

2014年前四個月,房地產銷售同比下降近7%,新建大樓樓地板面積下降22%以上。照此看,房價下跌壓力正在積聚。

經濟不佳時,中國無法承擔房地產崩潰

在正常時期,公民和官員都會歡迎這一趨勢。但是,房地產業至少貢獻了經濟成長的30%,在經濟表現不力的時候,中國無法承擔房地產崩潰。

事實上,儘管中國政府表示願意為結構改革和再平衡犧牲一些成長率,但房地產市場崩潰對金融業的衝擊,會導致經濟成長下降至遠低於可接受的水準。

這一衝擊,部分反映了人們期待已久的中國政府放鬆利率管制的政策有很大問題。利率自由化並沒有採取直接方式——提高銀行利率上限,而是透過允許影子銀行大肆擴張。

結果,如今大量非銀行金融機構,如理財公司和線上金融服務商,以高回報承諾,吸引小投資人。更糟糕的是,貨幣當局收緊信用供給,以促進中國經濟去槓桿化。

儘管利率自由化和去槓桿化對中國經濟的長期健康至關重要,但借貸成本大增也迫使許多只能承擔低風險的公司,因為無法提供足夠高的回報率,而被擠出市場。

與此同時,認為房價將繼續穩步上升而大量從影子銀行機構舉債的房地產開發商,可能難以償還債務,價格的急遽下跌將不可避免地導致違約。考慮到影子銀行金融的很大一部分資金來自正式銀行部門,這可能導致整個金融業產生連鎖反應。

重大金融危機 中國不一定能避免

許多人仍認為坐擁世界第一大規模外匯儲備、擁有幾乎無限權力的中國政府,能夠避免重大金融危機發生。但高成長城市溫州,因為壞帳而發生了金融危機,表明了上述觀點未必正確,因為經濟尚未完全復甦。沒有理由認為類似的危機不可能在全國範圍內發生。

為了避免這樣的結果,中國領導人必須緊急採取反週期措施。他們應該從取消房地產業的非市場限制開始,這些限制所造成的嚴重扭曲不但影響了經濟,也影響了人民的生活,許多人不惜假離婚以獲得購買第二套公寓的權利。

在房地產問題上,中國政府一直在用錯誤的戰略追求正確的目標。目的和行動之間應該一致。否則,中國的金融業,甚至整個經濟,都要遭殃。

(作者為北京大學中國經濟研究中心主任)

(本文授權自Project Syndicate;圖片提供:Project Syndicate)

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