「釘子戶」無論是建商代拆或政府代拆，皆須耗費相當長的時間，甚至如果不同意戶還住在裡面，若非由政府依法強制代拆，而是由建商自行執行，就可能衍生很大的違法爭議。日前發生的「長安西路」都更「偷拆」乙案，即為著名的例子。也因此，許多同意戶對於「現有房地騰空點交」一事，也是戰戰兢兢，擔心一旦搬出去就回不來了。（本文節錄自《一次看穿都更×合建契約陷阱》一書，作者：蔡志揚，時報出版，以下為摘文。）
遇到「龍腦」怎麼辦？
民國101年3月28日發生「文林苑」都更強拆爭議，這一次事件使得政府不敢再輕易執行都更條例所定「強拆」的公權力。
另件廣為人知的不同意戶抗爭案件，是位在捷運永春站附近的都更案，早在97年核定的計畫，同意戶均已在核定後陸續遷出，但仍有不同意戶不願搬遷，以致無法實質動工。
實施者建商為避免爭議持續，將不同意戶劃出成為「整建區段」，並在104年1月完成核定發布實施變更後的計畫。
然而變更之後的「重建區段」內，仍有零星不同意戶分散在不同的公寓內，實施者雖於105年3月依法向臺北市政府申請代為拆除，但北市府僅指示實施者「依法處理」，其後實施者於7月突襲拆除重建區段內唯一的不同意戶，延宕16年的「永春」都更案終在105年9月動土。
無獨有偶，臺北市汀州路上有件都更案，80戶都更戶幾乎都已搬遷拆除，只剩下最後一戶，卻因該名不同意戶宣稱住家地處「龍腦」而不願拆遷，時任臺北市長柯文哲還曾親自去拜訪，卻仍無法說服，最後經實施者於104年9月依都更條例「代拆」規定自行執行強制拆除。
臺北市大同區有一位岑先生，因擔心自己家的都更基地未來可能也出現所謂「釘子戶」的情形，因此當初在簽訂都更合約時，與建商特別在合約中「現有房地的騰空點交」約定一項：「本更新案全部房屋所有權人均同意拆除時，由乙方書面通知甲方，甲方應於該書面送達後二個月內將土地及建物騰空點交予乙方。」
果不其然，後來基地內真的發生有不同意戶拒絕搬遷，建商開始執行拆遷基地內的建物，拆到最後，僅剩下不同意戶和岑先生的房屋。
無論是建商代拆或政府代拆，皆須耗費相當長的時間，甚至如果不同意戶還住在裡面，若非由政府依法強制代拆，而是由建商自行執行，就可能衍生很大的違法爭議。
日前發生的「長安西路」都更「偷拆」乙案，即為著名的例子。也因此，許多同意戶對於「現有房地騰空點交」一事，也是戰戰兢兢，擔心一旦搬出去就回不來了。
（延伸閱讀│都更合約不能「這樣簽」？當心1樓分到的比樓上還少）
法令對「現有房地騰空點交」有相關規定
依據「都市更新權利變換實施辦法」規定：「權利變換範圍內應行拆除遷移之土地改良物，實施者應於權利變換核定發布日起10日內，通知所有權人、管理人或使用人預定公告拆遷日。
前項權利變換計畫公告期滿至預定公告拆遷日，不得少於2個月。」換言之，如果是以權利變換方式實施，即使合約內對於「現有房地騰空點交」不做特別約定，參照現有法令規定，仍然也有可資依憑的條文。
面對「釘子戶」的搬遷時間點
不少地主擔心都更基地內有所謂「釘子戶」的情形，因此和建商約定所謂「最後搬遷條款」。簡言之，就是建商必須取得全部地上物所有權人同意，或者基地內全部地上物的拆遷確定不成問題時，建商才能通知地主騰空點交現有房地。
多數建商其實都希望整合到百分之百同意才開始執行，因此多半會同意此類特約條款，不過有時還是難免會出現有地主拒不搬遷的情形，所以部分建商可能還是希望能在執行上保留一點彈性。
畢竟地主一旦騰空點交現有房地，建商依雙方合約就要按月支付房租給地主，大概也不太會在完全沒把握的情況下就通知地主搬遷。
因此，地主或許還是可以容留一些提早搬遷的餘地，俾使都更基地上的地上物終能全部拆遷完成。少數建商基於執行策略考量，可能會希望地主提早搬遷，但若是在整合土地還不是十分成熟的時間點，仍可能發生狀況，例如在地主整合方面發現意料之外的困難、過程中適逢法令或政策變更等。
地主如果太早搬遷的話，也意味著提早承擔風險，因此合約如果僅約定「於建商通知日起一定時限內，地主就必須進行搬遷」的話，對於地主而言比較沒有保障。
108年「大修法」後，「釘子戶」拆得掉嗎？
「文林苑」事件發生引發民怨後，曾有一度討論可能要修法刪除「代拆」條款，且內政部已提出要將「實施者代拆權」取消的修法草案。
經過近8年的爭議與社會民意的洗禮，最終在108年完成都更條例的「大修法」，大抵上仍維持舊法的「代拆」規範與架構，只不過加上「真誠磋商」幾個字，意味著「釘子戶」依法仍可被「代拆」。
然而，徒法不足以自行，基於政治及社會輿論考量，政府在執行「代拆」時，仍可能會多所忌憚，因此本次修法最值得關注的，實際上是「實施者代拆權」被保留了下來。
未來在處理不同意拆遷戶時，恐怕還是得靠實施者「真誠磋商」與妥善運用這把「尚方寶劍」了！
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