貸款管制主要影響「誰能買、能借多少」；新屋供給則取決於土地整合、審查時間、資金、工班和建造成本。需求降溫，可能讓交易量和漲價預期下降，但如果蓋房子仍然慢、成本仍然高，民眾期待的價格下降就未必會出現。一手管理不合理的需求，一手提高有效供給，才是處理高房價與老屋問題較完整的辦法。
房價太高，政府出手管制，有沒有道理？當然有。
如果有人借錢炒房、囤房，讓真正需要住的人買不起，政府就該管。但房市還有另一個問題：房子從規劃到蓋好，太慢、太難，也太貴。
這就像一家便當店，便當一個賣得很貴。政府規定客人不能多買，排隊的人可能少了；可是廚房只有一個爐子，食材成本還在漲，一天仍然只能做50個便當，價格能降多少？
房子也是如此
貸款管制主要影響「誰能買、能借多少」；新屋供給則取決於土地整合、審查時間、資金、工班和建造成本。需求降溫，可能讓交易量和漲價預期下降，但如果蓋房子仍然慢、成本仍然高，民眾期待的價格下降就未必會出現。
這在老屋改建尤其明顯。全國大量住宅已經超過30年屋齡，住戶關心的不只是房價，還有漏水、管線、電梯、防火與耐震。 老房子不會因為房市冷清，就自動變得安全。
因此，政府下一步應該把力氣放到供給側：讓該改建的老屋，更快、更有效率地變成品質好的住宅。
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第一，讓審查更可預期
安全、公共利益和住戶權益都必須審查，但同樣的資料不必在不同階段反覆要求；標準說清楚、時程排清楚，業者和地主才敢投入。一個案子若光等待就耗掉數年，利息、管理與風險成本最後都會反映在房價上。
第二，鼓勵有條件的規模化
幾棟老屋分別改建，每案都要重新設計、採購、找工班；若能適度整合街廓，就有機會一次規劃公共空間、耐震與管線，也更容易穩定採購、安排施工。道理和做便當一樣：買十份食材與買一千份，成本和管理方式不會相同。但規模化也需要公平競爭和透明監督，不能變成少數業者控制市場。
第三，把能重複的工作標準化
標準化不是把每棟房子蓋得一模一樣，而是讓常用的構件、施工流程、驗收和售後服務有清楚規格。這樣可以減少重做與失誤，也讓消費者更容易知道自己買到什麼。
當然，不能說「增加供給，房價明天就會跌」。住宅不能搬動，不同地區的需求也不同；降下來的成本會不會反映到售價，仍要看土地價格、競爭程度及市場需求。
供給改革需要時間，但若始終不做，老屋只會繼續變老，改建成本也不會自己消失。
央行目前的選擇性信用管制已有將都更、危老重建案件排除適用的規定；央行也指出，相關重建貸款持續增加。因此，不能把老屋改建緩慢全歸因於信用管制。更該檢視的是：從地主整合、行政審議到銀行實際授信，整條路還有哪些地方走得太慢、成本太高。
打擊炒作可以繼續；但要讓一般人住得起、住得安全，還得讓好房子蓋得出來。一手管理不合理的需求，一手提高有效供給，才是處理高房價與老屋問題較完整的辦法。
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