近年台灣房市的「虛坪改革」聚焦「公設比失真」與購屋資訊不透明問題，從車道、公設到電梯容積的計算方式，都深刻影響房價結構與消費者權益。房地產專家胡偉良從3項關鍵制度調整切入，分析其改革動機、潛在效益與現實挑戰，說明新制如何重塑成本分攤邏輯、改善公平性，同時也揭示在銷售比較與資訊揭露上，市場必須正面面對的關鍵考驗。
一、 車道不得納入公共設施（公設）
現行問題：
住戶既按「個」購買車位（價格已內含其分攤的車道建造成本），又因車道被計入公設而再次分攤其面積與價格。未買車位者為車道付費，更顯不合理。
1.改革優點：
· 公平性提升：實現「使用者付費」。車道產權明確化後，其成本將直接反映在車位價格上，未購買車位者無需負擔。
· 抑制灌水：直接堵住建商將車道面積灌入公設來拉高公設比的漏洞。
· 價格透明化：車位價格會更真實地反映其成本（結構、土地、營造），與房屋主建物價格分離計算更清晰。
2.潛在影響與挑戰：
· 車位單價上漲：車位的「名目單價」可能會顯著上升，因為過去被隱藏在房屋公設單價裡的車道成本，現在必須全部由車位來承擔。但從總價來看，對未購車位的消費者應是下降，對購買車位者則是「價格顯性化」。
· 產權與管理問題：車道列為「專有部分」後，其產權歸屬誰？是全體車位所有者共同持分？還是建商保留？這需要非常明確的法律規範。後續的修繕、管理責任歸屬也需釐清。
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二、機電空間剩餘與管委會空間上限
現行問題：
大基地因規模效應，在必要的機電、梯廳空間外，常能「創造」出額外的免計容積空間作為豪華公設，這本身是土地開發效率的體現，但容易造成「公設比虛胖」的印象。
1.改革優點：
· 保障小基地：強制提供管委會空間（20~100平方公尺），確保社區有基本的管理與集會功能，對都市中常見的小型改建案尤其有利。
· 引導公設合理化：限制管委會空間面積，可避免建商為了消化剩餘空間而設計出華而不實、後續維護成本高昂的大型管理室。
2.潛在影響與挑戰：
· 剩餘空間如何處理？這是改革的核心矛盾點之一。修法後，大基地產生的「剩餘免計容積空間」可能面臨幾種命運：
（1）直接廢置不用：這是最浪費的狀況，但建商為控制成本可能會如此選擇。
（2）仍作為公益設施，但不計入銷售面積：建商可將其作為「贈送」的健身房、交誼廳，作為行銷賣點，但產權和維護責任歸屬需明定。
（3）回歸土地：最理想但最難執行的方式，是將這些節省下來的容積回饋給全體住戶，例如降低公設比或增加綠地/開放空間。
「反淘汰」疑慮：若法規過於僵化，可能導致大基地開發案失去利用效率優勢提供多元公設的彈性，使得新建案趨向單調，反而對消費者不利。
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三、 電梯納入免計容積空間
1.改革優點：
· 鼓勵增設電梯：這是極具進步性的改革。過去電梯吃掉的容積，等於直接減少可銷售的室內面積，建商自然能省則省。此舉將鼓勵建案設置更多電梯，特別是單層多戶的建築，有助於提升垂直動線的舒適與安全，對高齡化社會尤其重要。
· 增加實質室內面積：在相同的基地容積下，因為電梯不占容積，這些釋放出來的樓地板面積可以直接轉化為有效的室內面積或必要的公共空間。
2.核心挑戰：銷售時的「辨識困難」與資訊透明
「辨識困難」會是整套改革能否成功的關鍵。如果消費者無法在購屋時清楚比較，改革的美意將被混亂的市場資訊淹沒。
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未來房屋銷售可能出現的混亂情況
1.公設比「失真」
· 現行制度：公設比 =「所有」公共設施) / 總面積。
· 新制度：車道被移除，部分電梯空間可能也不在內。這會導致新制下的「公設比」數字顯著下降。
· 混亂點：消費者會誤以為新案的公設比較低、「虛坪」較少，但實際上社區可能還是有健身房、交誼廳等公設。新舊案的公設比將失去可比性。
2.價格比較基礎不一
· 消費者產生誤判：新制下的房屋單價，其分母（權狀面積）的內涵已經改變（不含車道）。消費者若直接比較新舊案的每坪單價，會產生誤判。
· 解決之道：強制資訊揭露與標準化定義。
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後記：
雖然我是建商，但對我而言，房地產不只是生意，而是一種責任。
開發一個社區，不只是蓋房子，更是在塑造城市的未來樣貌。
因此，我期盼自己不只是評論市場的人，更是推動市場健康發展的一份子。
每一次的發聲，都是希望讓政策更務實、讓市場更理性，也讓居住這件事，能更貼近人們生活的本質。
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