編按：根據《國泰房地產指數》，第二季新建案成交量年減近四成，顯示房市降溫。但根據內政部資料，六都房價仍位於歷史高點，房價所得比高居不下。此時若貿然放寬選擇性信用措施，可能讓房市回到過熱循環，忽略真正自住需求的結構問題。
當前台灣房市呈現降溫態勢，社會上出現要求中央銀行放鬆選擇性信用管制的聲音，引發廣泛關注與討論。特別是在全球經濟不確定性增加、匯率與貿易波動頻繁的背景下，內需成為穩定經濟的關鍵支撐，房地產業因此被視為潛在的刺激引擎。然而，房市是否真能扮演振興整體經濟的角色？又或只是讓資金再次湧入炒作，使房價高漲不下，進一步壓縮人民的生活空間與購屋能力？
房價所得比未改善，購屋壓力仍沉重
事實上，回顧近年房市的發展，從2016年一路上揚，至2024年第四季方才開始明顯降溫，整整經歷了近十年的榮景。投資客熱衷進場、房價不斷攀升，使得金融機構房貸比重大幅集中於房地產部門，風險累積至警戒水準。正是在這樣的背景下，中央銀行於去年9月無預警祭出第七波選擇性信用管制措施，有效遏止炒風與過度貸放。
管制措施生效後，市場資金面明顯收緊，投資型貸款受到限制，自住客則因擔心房價修正，也紛紛轉為觀望。根據最新第二季國泰房地產指數顯示，自去年第四季起新推個案市場成交量分別下滑22.7％、48.5％、39.6％，呈現快速萎縮趨勢；然而，價格仍維持小幅上升，成交價分別上漲7.1％、1.1％、0.78％，漲幅逐季收斂，顯示價格正處於盤整階段，動能轉弱。
目前的市場狀況清楚顯示：房價依然高檔盤整，房價所得比無明顯改善，民眾購屋壓力仍沉重。推案量與銷售率同步下滑，顯示買賣雙方正進入觀望期。然而，房市一向「沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價格」，投資者與建商是否願意讓利出場，將成為房市修正能否深化的關鍵。當資金成本上升、周轉壓力加劇，市場勢必淘汰投機性強、財務體質弱的業者，這不僅有助於風險釐清，更是讓市場回歸合理的必要過程。
值得關注的是，當前房市修正時間僅不到一年，正處於「量縮先行、價穩待跌」的初期階段。倘若此時便貿然放寬管制，不但可能扼殺市場自我調整的契機，也會使過熱風險再次浮現，讓先前央行的努力前功盡棄，更可能打擊社會對央行獨立性與公信力的信任。
從更宏觀的層面來看，過去的房市榮景雖帶來短期資產膨脹效應，但同時，也造成自住者購屋負擔劇增，高房價壓縮家庭消費空間，生活品質不斷下降；大量資金湧入不動產市場，也排擠其他產業的創新與投資，使得國家整體經濟發展失衡。投資者甚至出現「靠炒房養生」的現象，對實體經濟、就業結構與社會階層流動皆構成長期隱憂。
強化自住導向政策，抑制投機性需求
央行的選擇性信用管制，正是因應上述結構性問題所設計的制度工具，其目的不在打壓市場，而是引導市場回歸自住為主、投資為輔的健康發展方向。當前房貸集中度仍高，金融風險並未解除，倘若此時便屈從特定利益團體壓力，放鬆管制，不僅對金融穩定不利，更將削弱政策的一致性，以及社會的制度信任。
總結而言，房市降溫是長期過熱後的正常修正，應給予市場時間自然調整。政策上，央行應維持審慎監理立場，確保房市回歸理性，避免短視近利的刺激措施誤導社會資源再次錯配。唯有讓房價逐步修正至合理水準，強化自住導向政策，並抑制投機性需求，台灣房市方能邁向永續穩健的發展之路。
本文章反映作者意見，不代表《遠見》立場
（作者為政大地政系退休教授；原文刊載於聯合報，經作者授權轉載）
