編按：針對台灣的整體住宅政策，政府應該每隔十年就檢討一次，規劃未來十年的住宅願景。作者認為，當前整體住宅政策的目標，應調整為：在符合總體「居住正義」下，達到個體「住者適其屋」的社會期待。
近來因75萬戶的租金補貼政策，中央與地方分擔經費，引發政治角力與弱勢照顧的爭議。然而，政府卻未根本檢討過去300億租金補貼對象，多為非弱勢家戶、資源錯置的居住不正義現象。住宅補貼目標並非提供多少補貼住宅戶數，而是幫助多少弱勢家戶，顯然此政策有待進一步檢討。
政府目前企圖透過興建社宅、包租代管、租金補貼與青年優惠房貸等住宅補貼政策，是否符合居住正義，且能解決當前日益嚴重的住宅問題？未來十年住宅願景為何？如何朝向願景邁進，逐步改善進而能實現理想？住宅問題與政策的全面檢視，刻不容緩。
每十年檢討政策並規劃目標
當前住宅問題嚴重，包括高房價、買不起、租不到、住不好……，問題錯綜複雜，涉及各個層面，政府面對住宅問題，每隔十年必須檢討整體住宅政策。目前內政部國土署正委託中華民國住宅學會進行此工作，筆者身為計畫主持人，擔負檢討過去住宅問題與政策，重建未來十年住宅政策，提出整體政策目標與架構，重新資源配置的優先次序，凝聚社會共識，具體落實短中長期住宅計畫方案的任務。
所謂的「整體住宅政策」，是針對家戶和住宅兩部分，包括一般、弱勢家戶、住宅巿場和居住環境，建立政策目標，釐清關鍵問題，整合各層面議題，透過中央、地方政府和民間相關資源，提出優先次序的解決方案。
早期住宅政策目標為「住者有其屋」，隨著社經環境變遷，過去十年調整為「住者適其屋」，強調住房應適宜而非所有。然，近年因住房已成投資炒作工具，高房價不但讓多數人買不起，就連要換屋改善居住生活也困難；加上租屋黑市嚴重，年輕人與弱勢家戶陷入租屋困境，租屋不易、品質不佳。因此，當前整體住宅政策的目標應再調整為：在符合總體「居住正義」下，達到個體「住者適其屋」的社會期待。
當前住宅政策以住宅補貼為核心，然而，只強調提供住宅戶數目標，而忽略必須應以弱勢優先為對象，以符合居住正義的資源分配，應重新檢討。另外，必須整合目前興建社宅、包租代管、租金補貼與優惠房貸等四項政策，其中社宅與包租方式，政府補貼的資源最多，其對象應是最弱勢的社會與經濟家戶；而租屋代管與租金補貼，則是相對有能力的經濟弱勢；優惠房貸是更已有相當經濟能力的無殼蝸牛。
健全租賃市場為優先政策
整體住宅政策不應只有目前強調的住宅補貼政策，還應包括健全住宅交易與租賃兩市場，若能透過健全市場機制，即可減少政府補貼。其中，因租賃巿場不僅涉及青年及弱勢族群居住權益，且當前租屋黑市資訊不透明、逃漏稅，進而影響租稅公平與租金補貼，以及包租代管政策無法落實，更因非法違建隔間居住不安全等問題。若能積極改善，除能解決弱勢居住需求外，也間接會減少交易市場需求，同時，提升專業物業管理需求。當然，健全租賃市場之初，將會面臨租金上漲及房東轉嫁房客等問題，政府應投入更多資源，增加租屋數量，包括獎勵民間業者興建出租住宅，特別應鼓勵企業（例如，台積電或輝達等高科技產業）發揮企業社會責任，興建員工宿舍，不但可照顧員工安心工作，也可避免周邊土地的投資炒作。健全租賃市場，應列為當前最優先住宅政策。
住宅的本質是居住使用，提升住宅品質，也應是整體住宅政策重要一環。尤其面臨愈來愈多的老屋，未來住宅政策應加強老屋與社區健檢制度，事前防範，以確保居住安全並促進都市更新。另外，集合住宅社區已成趨勢，未來政策應更重視住宅使用與管理維護查核評鑑制度，逐步協助輔導社區管委會及物業管理公司走向健全。
最後，整體住宅政策必須要有完善住宅制度，特別面對當前住宅稅制與金融的調整，透過稅籍與戶籍資訊勾稽，明確訂定一屋自住優惠與兩屋以上非自住的累進負擔與貸款差異，以確保住宅自住而非投資目的。另外，透過國土計畫的產業發展政策，重新檢討調整產業、居住與生活圈之關係。最後，藉由AI整合住宅所有相關資訊並公開透明，讓整體住宅政策不斷精進改善。
本文章反映作者意見，不代表《遠見》立場
（作者為政大地政系退休教授；原文刊載於聯合報，經作者授權轉載）
