編按：2024年12月，央行打炒房的「金龍海嘯」過後，可能考量到房市明顯降溫，並未祭出第八波選擇性信用管制。其實，房價並未受到太大影響。進入2025年，台灣偏離合理負擔、持續上漲的高房價，會步入正軌嗎？
歲末年終，大家關心未來房市發展。近期因受央行第七波選擇性信用管制，房市推案量與成交量明顯萎縮，但開價與成交價沒有受到太大影響，未來房價是否會終將下滑，逐漸回歸合理負擔能力的正軌？又或者只是短暫下滑，但終將持續上漲，讓房價愈來愈難負擔？全民關切。
雖然未來房價內外在影響因素眾多，不易預測。但持續上漲偏離合理負擔的高房價，不但一般人民無法接受，政府感受到一般民眾壓力，除央行外，其他相關部會也還有因應政策，房價上漲力道應會受到抑制。然而，民眾過往對政府抑制房價的缺乏信心，以及對房價只漲不跌的預期心理，能否受到政策影響而改變，應是另一觀察重點。
民眾克服預期心理、扭轉信心，仍待時間發酵
現階段，一般民眾對房市「量縮價平」的不景氣現象已有認知，但要改變其對政府信心和預期心理，仍需一段較長時間發酵。當房市成交量持續萎縮，資金周轉成本將不斷增加，不論開發建商或房產投資者，考量繼續持有等待後勢，或是降價出售減少獲利損失，形成兩難決策。
隨著資金持續緊縮，平均地權條例逐步落實，炒房賺錢氣氛不再，不景氣時間拉長，在「沒有賣不掉的房子，只有賣不出的價格」認知下，房價下滑的骨牌效應將可能發生。然而，投資者在過去房市長期景氣下，口袋累積資產夠深，預期未來房市仍會看漲，房市投資炒作仍有可圖。而自住者面對首購與換屋需求，不相信政府抑制高房價的決心，只好含淚購屋，房價些微下滑後，又可能持續上漲。
面對如此多空拉距交戰，如何掌握當下轉折契機，避免重蹈房價惡性循環夢靨，引導房市步入合理房價正軌，應是政府當前重要課題。
首先，政府應確保市場資訊公正公開揭露，不容許網路假訊息哄抬炒作，如有不當投資炒作行為，應立即查辦並公告周知。同時，政府也應積極調查分析以掌握房市現況，定期公布房市訊息，避免眾說紛紜，混淆視聽。
其次，要讓人民相信政府打炒房的決心，政府中央與地方各部會局處應積極展現行動力。當前除總統已明確宣示打炒房決心外，全力支持央行的選擇性信用管制政策，絕不宜受到外在壓力而放寛鬆綁，政策若反覆將失去民心，打炒房力道前功盡棄。另外，內政部與地方政府應持續查核預售及成屋銷售個案，公布查核結果及違規業者，確保購屋者權益。財政部與地方政府應稽查囤房地與租屋現況，檢討房地稅基和稅率與解決租屋黑市問題，杜絕房地投資炒作。只要總統和各部會都說到做到，一段時間，人民將會逐漸相信政府是玩真的。
盼及早落實「住者適其屋」與「居住正義」
最後，要消弭社會大眾對房價只漲不跌預期心理，政府住宅整體政策應明確保障自住，抑制投資的住房居住使用本質；另一方面，若房價一旦脫離一般家庭合理負擔能力範圍，確保市場機制與政府政策也會發揮力量，如此預期房價上漲心理將受到抑制。因此，政府提出長期穩定的整體住宅政策與執行方案，包括健全房市措施，將是未來房市發展方向關鍵。
整體住宅政策從2005年起公布施行，每隔10年因應房市環境變遷進行檢討精進，目前正委託中華民國住宅學會進行第三次的10年檢討工作。期待透過本次整體住宅政策的修訂，全面檢討當前住宅問題及過去政策執行缺失，進而透過住宅市場、補貼、品質與制度等四個面向，提出完整的住宅策略方案，施行落實「住者適其屋」與「居住正義」的政策目標。期待未來房市有完整明確藍圖，逐步朝向房價合理負擔，居住品質提升的正軌目標邁進。
本文章反映作者意見，不代表《遠見》立場
（作者為政大地政系退休教授；原文刊載於聯合新聞網，經作者授權轉載）
