編按：央行打房措施一波又一波，9月才剛推出「史上最重」的第七波信用管制，總裁楊金龍就於10月在立院報告表示，會滾動式檢討是否續推第八波。作者肯定政府作為之餘，更提醒應正視高房價引發貧富差距擴大這個嚴重問題。
最近，《聯合報》專題報導主計總處公布的國人家庭財富分配調查報告，30年來，「富者愈富，中產階級消失中」的嚴重貧富差距持續擴大，令人擔憂！
根據主計總處調查，股票、基金淨額，最富有高達近3000萬元，最窮家庭只有75萬元，差快40倍，中產階級第三等分位221萬元，第四等分位503萬元，差距14倍、6倍之多。另外，房地產淨額，最富有淨額1480萬元，第三等分位332萬元，第四等分位541萬元。如此看似房地產淨額總值與差異，不如股票、基金，但房地產淨額若用房地產市價估算，而非房地產公告現值估算，此總值與差距將會大幅增加擴大。
明確保障自住，抑制投資需求
房價30年來變化，台北市從民國80年平均每坪市價20萬元到民國110年90萬元的新推個案成交價；新北市則從13萬元到40萬元；台中市從10萬元到31萬元；高雄市從11萬元到22萬元，可以看到各地區房地產價值的極大差異變化，其淨額總值也將大不相同。
若進一步考量一般中產階級，多購買20～30坪的平價宅，而有錢人多購買60～70坪以上豪宅，則這30年間的資產總值與差距，將更大幅增加擴大數10倍。
台灣房屋所有權的產權結構，大約可分為20％的無殼蝸牛，60％的一殼蝸牛，以及20％的二殼以上蝸牛。此產權結構亦隱含無殼蝸牛的中低階級、一殼蝸牛的中產階級與多殼蝸牛的富有階級。
房價不斷飇漲，薪資遠追不上房價，無殼蝸牛買不起房，淪為無產階級。一殼蝸牛舊屋品質不佳，上漲幅度遠不及新屋，無法換屋以改善居住品質並增加財富，更別提許多一殼蝸牛仍必須背負沉重的房貸負擔，其資產淨值仍極為有限。惟獨二屋以上的有殼蝸牛，除一屋自住外，其他房屋都可以不斷的以房滾房，賺取差價，投資獲利。
當前的高房價，造成只漲不跌的預期心理，甚至怕買不到房子的恐慌心理。高房價造成有錢人不斷投資房地產，累積財富；而中產階級勉強購屋自住者，必須承擔沉重的房貸壓力，逐漸侵蝕其資產淨值；另，中低階級沒錢人無力購屋，只能望屋興嘆。
面對台灣不斷飇漲的高房價，配合過去相對低利率和寛鬆貸款成數及寬限期的金融環境，特別加上非常低的持有及交易成本，房地產投資炒作盛行。如此造成多屋擁有者，房市與股市交互投資，成為富者越富；而擁有一屋的中產階級者，必須承受高房價的房貸負擔，完全沒有多餘資金以為其他投資機會，資產淨額逐漸減少；無殼蝸牛則無資產累積財富，淪爲更弱勢的中低階級。
高房價的根源，在住房嚴重的商品化，成為投資炒作工具。住宅政策應明確訂定保障自住，抑制投資需求，不論在房貸政策或房地稅賦，都應對自住與非自住有大幅明顯差異，讓非自住投資住宅缺乏借貸資金，且增加其持有與交易成本，使其無利可圖，沒有投資誘因。
別讓無殼蝸牛買屋幾近絕望
支持總統打炒房的宣示決心，並肯定當前央行的選擇性信用管制，希望能持續加強保障自住，並抑制非自住的住宅金融環境；然而，對財政部與地方政府的房地稅賦改革，不論在自住與非自住的累進稅率差異，以及房地稅基的提升，均仍有相當改進空間。
政府應正視當前高房價所引發貧富差距擴大的嚴重問題。尤其高房價不但讓無殼蝸牛買屋安身立命幾近絕望，也讓一殼蝸牛必須負擔沉重的房貸壓力，以及被迫居住在老舊房屋無法換屋或更新，以改善環境的居住困境，進而造成中產階級的逐漸消失。
本文章反映作者意見，不代表《遠見》立場
（作者為政大地政系退休教授；原文刊載於聯合新聞網，經作者授權轉載）
