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第七波信用管制下的亂局!胡偉良:房市當前的「冷」是不健康的反應

胡偉良
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胡偉良

2025-03-29

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第七波選擇性信用管制發布後,讓房地產市場短期內陷入一片觀望與混亂。圖為高處俯瞰台北市大樓林立,張婉約攝
第七波選擇性信用管制發布後,讓房地產市場短期內陷入一片觀望與混亂。圖為高處俯瞰台北市大樓林立,張婉約攝
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編按:2024年9月,中央銀行推出第七波選擇性信用管制,對購屋貸款進行重大調整,旨在抑制房價飆升並穩定金融體系。這項政策取消了房貸寬限期,並降低第二戶及以上的貸款成數,對投資型買方造成壓力。專家胡偉良從短中長期解析,這次的政策將對房價有什麼樣的影響?為何會說「房市當前的『冷』是一種不健康的反應」?

2024年9月,中央銀行推出第七波選擇性信用管制,對購屋貸款進行全面調整,目的是為了抑制房價過度飆漲並穩定金融體系。然而,這項政策雖有其初衷,卻也在市場上掀起了一波不小的震盪,讓房地產市場短期內陷入一片觀望與混亂。

房貸緊縮衝擊!交易量急凍、房市結構大洗牌

這波政策的重點在於:即便名下僅有一戶房屋者也取消房貸寬限期;第二戶貸款成數降至五成,且同樣取消寬限期;第三戶以上或購買高價住宅的貸款成數更進一步壓低至三成,並全面禁止寬限期。這些措施大幅提高了購屋門檻,對於投資型買方及高資產購屋族群造成沉重壓力。



短期內,交易量急凍成為第一波反應。買氣明顯下滑,六都成交量一度大減三成,尤其以高價住宅及投資產品受創最深。建商對後市充滿不確定,也轉向保守策略,延後預售推案甚至暫緩購地計畫。許多中小型建商更因資金壓力加重而轉向收縮經營。



中長期而言,市場結構正在逐漸轉變。投機性需求因貸款限制被擠出市場,剛性自住需求重新成為主力。雖然此舉有助於房市健康,但房價下修的空間卻有限。部分區域如台北市因機能完整、供給有限,價格仍具抗跌性。

另一方面,土地市場也受到牽連。貸款緊縮讓建商取得土地時須投入更多自備款,間接造成土地交易冷卻。土地供給減少將影響未來新案開發,使得長期供給出現隱憂。

第七波信用管制雖為市場降溫,卻也讓建商與消費者同時承受日後房價反彈的壓力。僅為情境示意,取自shutterstock

第七波信用管制雖為市場降溫,卻也讓建商與消費者同時承受日後房價反彈的壓力。僅為情境示意,取自shutterstock

房市急凍非解方,供給不足恐埋下房價反彈隱憂

央行總裁楊金龍表示,此次管制旨在三大方向達成:一是說服銀行自主控管房貸風險,二是讓首購族更易取得資金,三是扭轉民眾對房價持續上漲的預期。政策雖達成部分目標,卻也讓市場短期內失去信心。



對首購族而言,目前雖未直接受限,但未來可能面臨更嚴格的審查機制。對換屋族與投資人來說,資金壓力顯著增加,購屋成本明顯墊高。



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我在前兩天即撰文表示,房市當前的「冷」是一種不健康的反應。解決房價飆漲,「不是凍結市場,而是應該加快供給」。政府與市場應將重點放在推動都市更新、加速危老重建,以提升較高檔次住宅物件的供給量,解決根本的供需問題,否則長期仍將面臨房價上行風險。



總結而言,第七波信用管制雖為市場降溫,卻也讓建商與消費者同時承受日後房價反彈的壓力。若無配套措施支持供給端改革,這場金融政策引發的房市亂局,恐怕還會延燒更久。

* 專欄內容僅反映作者觀點,不代表本社立場。

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