總統陳水扁確定將進駐高雄美術館附近的豪宅了。
站在高雄美術館周邊27樓高的房子遠眺，你會發現，全台灣可能再也找不到如此優美、壯闊的景觀了，每個人都可獨享12萬坪大的綠地。這也難怪，總統夫人吳淑珍會中意，而美術館周遭會變成高雄最新興的豪宅特區了。
不僅總統新家落腳高雄，在今年《遠見》23縣市大調查中，有五個縣市居民跨縣市購屋首選正是高雄。高雄也是全台灣人跨縣市購屋的第二選擇，約8.6％國人想到當地置產，甚至還領先資源雄厚的台北市0.2個百分點。
近兩年，高雄房市確實揚眉吐氣了一番，走出十多年的陰霾。
尤其面對美術館的房子，增值速度飛快，2004年至今，至少漲六成至一倍。以最早進駐高雄美術館，主推大坪數豪宅的鼎宇建設為例，2005年推出「美術園邸」時，前棟一坪成交價15萬，現在已漲至28萬以上，讓董事長張調直捶心肝說：「半年時間就少賺了20億。」
搭阿扁順風車，投資客置產
去年底，坊間傳出陳總統積極物色高雄住家時，高雄房市更形活潑。
以曾經被媒體點名的「國城天廈」為例，陳總統未詢問前，一天內只有六、七組人帶看，但今年2～3月間，帶看人數卻暴增到40～50組，北部人就占三成。「這都是搭阿扁順風車來的，」國城建設董事長洪平森說。最後，陳總統雖然沒有選定「國城天廈」，但身價已不同凡響。
鼎宇建設也同樣受惠，台北投資客搭「阿扁購屋」話題列車，南下置產，間接炒熱美術館附近的推案。鼎宇最近推出的「美術之星」一坪成交價已到達35萬。另外，有一位2004年以每坪13萬買鼎宇「美術館」的客戶，月前委託仲介出售，開價一坪25萬，沒想到隔天馬上成交，他驚訝市場的活絡度，事後才知道行情價已到28萬。
其實，阿扁總統決定搬家到高雄只是插花性質的小利多，真正讓高市房價紅不讓的，自有其他因素存在。
高雄房市從1993年締造高峰後，已沉寂十幾年了。直到近三年來，房市逐漸回溫，高雄建商都視為是跌深反彈，「這不過是補漲行情，」福懋建設總經理凃耀斌說。
除了跌深反彈，交通、公共建設也功不可沒。高雄市為南北狹長地形，區分為南高雄、北高雄，北高雄向來被定位為住宅區，南高雄則是消費重鎮，幾乎所有百貨公司都群聚在南高雄。過去交通網絡不夠周延，南來北往經常塞車，間接影響北高雄的發展。
早期南北往來只有楠梓交流道可以行駛，現在國道10號到市區很近、二高可以接屏東，瓶頸打開了，爆發力瞬間噴出。加上三鐵共構，出高鐵只要10分鐘就可以上高速公路，還有捷運南北紅線、東西橘線，高鐵左營站捷運連結到機場等，交通往返更加順暢。
未來五年，政府還預計投入高雄2000億的公共建設，諸如台鐵地下化、衛武營區開發、2009年世運會周邊設施等，預料將帶動地區繁榮。「購屋的動線從單線變成雙線，南高雄人也逐漸到北高雄購屋，」凃耀斌說。
住宅地供不應求，順勢調漲
其次是條件優質的區段土地來源吃緊，激發房價測試高點。高雄市的情況跟台中市頗為類似，這兩年都出現建商苦尋不到地的窘境。在供不應求下，地價順勢三級跳。
以博愛路為例，2005年一坪還在20萬至30萬，今年已突破50萬；25期或農16重劃區，2005年一坪20萬，現在都在30萬以上。商業區地價不僅站上50萬大關，目前實際成交價更來到65萬，足足漲了兩倍，而且還沒有止漲的跡象，關鍵在於地主惜售。
以前公部門招標，每一標頂多只有幾家建商投標，不是流標就是價格不理想，現在少說都有20～30組人搶標，只要稍具規模的土地，都以高於底價三至四成的價格成交，甚至還標高到七成。「房市回溫，高雄市府真是財庫滿滿，」洪平森說。
而需求逐漸增加，供給不見成長，供需不協調也造成高雄房價上漲。依據高雄建商公會的歷史資料顯示，平均新成屋的年去化量約在8000至1萬戶，但去年的供給量已經萎縮至8284戶，今年推案量又將低於8000戶，供需幾近失衡。
從推案的出售率也可以看出房地產熱絡的端倪。
以南高雄多功能經貿園區為例，31期自辦重劃區因位於商業中心，公園綠地多、學區佳，所以區內九個案子在前兩年全部開工興建，共將釋出約2200戶房子，平均出售率達七成以上，有的甚至銷售一空。
走一圈高雄主要地段，便能感受土地吃緊的程度。美術館旁邊的農16重劃區，七、八成已開發完成。就算多功能經貿園區內，31期自辦重劃區也只剩臨中山路的地未標售，但這塊地是不能建住宅的商業用地。「好的住宅用地已很難再找到，」凃耀斌說。
成本墊高，房價居高不下
一般預測高雄房市還有再上漲空間。
以民權路、四維路、民生路最抗跌的豪宅區段為例，目前只回到1980年代的價位而已。例如北高雄25期重劃區，1980年代一坪15萬，現在也只在12萬至14萬；29期重劃區1980年代11萬～13萬，現在也不過11萬、12萬。
「整體而言，高雄房地產還在初升段，才剛開始表現而已，」隆大營造董事長陳武聰說。
高雄市建商公會總幹事林佩樺樂觀地說，高雄房市像當地的天氣一樣，很熱情且持續加溫中，以皇苑建設「國際館」為例，面對美術館的高樓層房子，日前已賣到35萬，雖然這是特殊個案，但高雄房價已經站穩30萬大關。
在土地難尋、供需失調、交通改善等因素下，房價降不下來。更嚴重的是，原物料暴漲，鋼筋、水泥、人資費用遽增，建商只能轉嫁至售價上。
巴巴開發建設公司董事長黃炯輝最近才把每坪單價調漲5000元，問他怕不怕滯銷，他說：「原物料上漲三成，賣到一半才發現不符成本，就算漲5000，也不怕賣不掉，因為房子供應量變少了。」
除住宅產品外，高雄店面也表現不俗。在高雄從事房仲業務多年的信義房屋高雄區協理黃永全表示，近半年來，台北房價太貴，加上高鐵、捷運等議題催化，台北客積極南下置產，以前一天等不到一通電話，現在帶看房子已變成常態，甚至包計程車專程看房子。這群人購買約2000萬到3000萬的店面以及700萬到800萬的住宅產品。
地段兩級化，商圈園區受青睞
不過，高雄房市並非全面好轉，而是呈現兩極化現象。地段優、規劃好的個案，不斷有客戶追高搶進，沒有特色的個案，價格疲軟不振、議價空間大。
以美術館園區為例，房價落差達兩、三倍之多。第一排房價，兩年來漲幅超過六成以上的比比皆是；但只隔幾公尺遠，較無特色的大樓產品，房價卻跌到12萬，即使規劃不錯的個案，每坪也只要13萬、14萬。顯見產品差異性之大。
高鐵周遭也是上漲的區域。不少北部人就是「逐高鐵而居」，焦點擺在近高鐵附近的農16、美術館，以及結合漢神百貨的巨蛋體育園區、捷運站等區段。
另一個被看好的區段，則是統一夢時代到三多商圈沿線的住宅，正是多功能經貿園區。其他縣市居民下中山高，大概三至五分鐘就可以到「夢時代」；待連結高雄縣岡山的紅線捷運通車後，高雄縣民到夢時代只要20分鐘。區內還有IKEA、COSTCO、日本阪急百貨等大型賣場，加上距離百貨公司群聚的三多商圈不到800公尺，難怪連洪平森都看好經貿園區的發展潛力。
商圈逐漸形成，自然帶來就業人口。
統一夢時代、IKEA等大型賣場提供約2000到3000個工作機會，派駐在高雄的主管以及員工成為該區房市的主力客戶，附近房子不僅被租光，連新建案也順利去化。
不過目前高雄房市就算熱銷，漲勢力道還是弱於台北，黃炯輝就說：「就房價而言，台北是坐電梯，高雄還在爬樓梯，房價只有緩漲。」
至於高雄房價是不是還在爬樓梯，仍有上升空間？還是已經攻頂？一切留待市場給答案。
