買屋、換屋已成為現代人的主流經驗，很少人能夠一間房子從年輕住到老，一屋到底的想法已經過時；這個心態愈早建立，對年輕人愈有利。無論是透過跳槽、增進個人的專業職能來加薪，或是妥善運用年終獎金或紅利，這些都是存錢買屋的好起點，只要下定決心，隨時都是好的開始。《買一間會賺錢的房子【暢銷修訂版】》／僅為情境圖，取自unsplash
口袋要有多少錢，才夠付「自備款」？
自備款究竟該準備多少，才不會讓買屋的過程捉襟見肘？通常至少先儲蓄房價的三成，是比較安全的做法，但並非絕對。
總價、自備款、貸款，三者通盤考量
「房屋總價」扣除「自備款」之外，必須依靠「銀行貸款」，這三者之間必須通盤考量。例如你想買一間600萬元的房子，最好先有三成180萬元的自備款，然後向銀行貸款420萬元。
然而世事難料，假如銀行覺得屋況太老舊，或在評估購屋者的收入所得後，只願意貸出360萬元的額度，這時就得將自備款提高至240萬元。
隨著銀行縮貸的情況屢見不鮮，自備款的成數有提高的趨勢，如果建物座落在特別較偏僻的郊區，或是屋齡過於老舊，最好能有四成的自備款，以備不時之需。
自備款不足時，買「預售屋」是個辦法
在現今的環境中，沒有自備款是無法買屋的。那麼，如果自備款不足，卻急著添置房子時，有沒有其他辦法呢？我的建議有二：一是購買預售屋，二是設法增加銀行願意貸款的成數。
預售屋頭期款時間長，爭取籌款時間
購買預售屋的好處是付款比較靈活。同樣1,000萬元的房子，預售第一期通常得繳房價的10%，也就是100萬元左右；接下來隨著建築速度的推進，大約兩到三年完工，這期間得把剩下的200萬元陸續交齊，銀行再接著完成700萬元的撥款動作。
如此一來，等於幫自己爭取到一些時間去準備200萬元，或是讓現有的200萬元儲蓄有機會被投資運用，變成更多的錢。
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「簽約金」會被沒收，買賣前必三思
購買成屋或中古屋，第一次需付的訂金通常是房價三成自備款的10%，也就是俗稱的「簽約金」。舉例來說，一間1,000萬元的房子，若貸款七成，三成自備款是300萬元，而訂金就是30萬元。
確保手頭有錢，可支付剩餘頭期款
只要契約一簽訂，整個流程跑得很快，從用印、完稅到交屋，如果原屋主無銀行貸款，兩週左右就能辦好過戶，即使有貸款，頂多一個半月也會搞定，這期間，你必須將剩餘的270萬元自備款分三到四期給付，銀行也會落實700萬元的撥款動作，接著再完成過戶的手續。
熟識的銀行都問問，必要時鑑價
尋找貸款銀行這件事，可交給房仲業者和代書來處理，也可以自行洽詢。不妨以電話或親洽銀行的房貸放款部門，多找幾家進行比較，也可和平時就有往來的銀行進行討論。
如果銀行願意給的貸款成數太低，請別氣餒，可建議對方前來看房子重新鑑價，趁機告訴對方這房子比同地區房屋擁有更多優勢（如邊間、裝潢、建材等），營造房子更加值錢、搶手的良好印象。
公教、五師、百大企業員工，有助爭取最低利率
你若擁有公教身分，或是身為五師（醫師、律師、建築師、會計師、精算師）等專業人士，甚至是百大企業的員工，請不要客氣，把這些條件告訴銀行，很有機會替自己爭取到最理想的貸款成數和利率。
簽約後才發現錢不夠！怎麼辦？
第一次買房子，多數人都格外緊張，很擔心簽約之後才發現自備款不足，其實這是可以預防的！
通常如果透過房仲業者或可靠的代書來購屋，對方的服務會包括幫你羅列每個階段需繳交的資金額度，也能客觀評估銀行貸款的成數，中途臨時發生需大量追加自備款的機率並不高。
反倒是購買預售屋的人，可能因房子愈蓋愈快，繳交資金的頻率愈來愈密集，或是個人財力忽然出現問題，以致籌不出錢而被斷頭，這種情況就比較遺憾了。
預防之道，請事先和銀行商討提高貸款成數，例如你有三成的自備款，可考慮請銀行貸給你七成五或八成，多準備一點，才能有備無患；若實在無法提高額度，也要事先預想退路，例如找親友周轉或暫時以信用貸款應急。
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