房市跟台股連動，最抗跌地區都集中在這裡？

五年前，無殼蝸牛還有機會找到房價相對友善、可以入手的房子。豈知，一場新冠疫情，不僅沒有壓抑到房價，漲勢還從北部延伸至中、南部一帶，甚至從蛋黃區蔓延至蛋白區。而推波助燃的竟然就是它，這也意味著，現在如有人想自住或投資地產，跟著它的腳步走，不僅能抗跌，還有機會發大財。

台灣的房市已然與台股連動，而主要推手之一，正是台灣最強產業聚集地：「科學園區」，也是這一波助攻台股逼近二萬點大關的功臣。

根據吉家網公布的「2023房市成屋年報」顯示，科學園區是影響房價的關鍵。吉家網列出2023年七都（六都＋新竹縣市）漲幅前十名；並進一步彙整出五年來（2023年相較2019年）漲幅最高前十名。其中，新竹縣竹北市、新竹市；台南的新市區、麻豆區，短中長期的房價表現均十分耀眼，五年來的成長率均高達八成以上。

房市趨勢專家李同榮分析發現，這一波的房市多頭漲勢，最強區域的共通點，竟然清一色是「科學園區的外溢效果」，而這股效應將持續發酵，位於科學園區附近的地區，房市前景可期。

進一步分析數據，2023年七都房價漲幅的前三名，高雄的小港區奪冠（23.81％）、新竹市居次（22.30％），再來是台南新化區（20.97％）；而五年來（2023相較2019年）七都的房價漲幅前三名，新竹縣竹北市拔得頭籌，漲幅高達118.38％；二、三名都被台南市包辦了，分別是新市區（漲幅93.25％）、麻豆區（83.88％）。

竹北、新竹市、台南麻豆、新化區雙入榜前10名

 不管是2023年或是這五年來的漲幅，兩項的前10名排行中，有四個地區都入榜了，分別是竹北市與新竹市、台南的麻豆區與新化區，而這些地區的共同特色，跟2023年的排行榜一樣，都是擁有科學園區，例如竹北、新竹就是竹科的所在地，而台南的新化區（位於新市區的東南邊）、麻豆（位於善化區西北邊）則有南科助攻。「科學園區的外溢應十分明顯，」李同榮指出。

再來觀察五年來的區域表現，除了竹北以外，入榜前10名的，還有台南新市、台南新化、台中北屯、台中潭子、高雄橋頭，這幾個地區五年來漲幅在68.40至93.25％之間，同樣都跟科學園區有關。

顯而易見，不管是過去、現在，甚至是未來的房市趨勢，主要觀察重點，仍是科學園區的發展。高科技引領高收入族群、高收入則會帶動高需求、而高需求將助漲高房價。

目前，七都的房價均來到歷史新高，處於高檔的盤整期，導致很多剛性需求的首購族還在觀望，希望能等到更好的時機點。但，專家預估，2024上半年的房市將活絡可期；不過，下半年變數較多、有機會偏空。

此時，如有自住需求，或想置產的投資客，是否有觀察的指標？眾所皆知，產業是經濟的活水來源，觀察近期台股驚驚漲，逼近兩萬點大關，主要都集中在Al、半導體等科技大廠；而產業的發展趨勢也反映在房價上。

資料來源：吉家網

資料來源：吉家網

留意科學園區與高鐵軌道經濟的外溢效應

同樣的，七都各行政區的表現也有強弱之分，根據吉家網的數據顯示，只要有高科技產業聚落（科學園區）的行政區，在高收入工程師的需求下，將助漲房價的強度。以前竹科工程師在竹科上班，卻在台北置產；這幾年來，竹科工程師傾向就地置產，甚至投資，而這股外溢效應還擴散至新竹縣的寳山；苗栗的竹南、頭份等地。

過去，竹科業者調派工程師到南科時，工程師也是選擇住在北部，後來也開始就地買房了；甚至鑑於「竹科的房市發展」經驗，開始在基期較低的南科附近投資；最明顯的就是從南科周邊的新市、新化、善化、麻豆等行政區開始買起。

另外，南科更延伸至高雄科學園區，形成南台灣科技走廊與半導體S廊帶，也刺激了台南仁德、歸仁，以及高雄橋頭、楠梓區的房市發展。加上南科ABCD＆O的430公頃擴張計劃，已進入區段徵收階段，這些區域將在高薪就業人口增加、需求強勁的帶動下，有機會讓房價突破天花板。

未來，台灣房市的發展趨勢會如台股一樣，區域的房價漲跌互見、強弱分明。而主要關鍵就是科學園區。

如有自住需求，或想投入房地產的投資客，李同榮提醒，在房價見漲不漲、見跌不跌、多空拉鋸的混屯市場中，可以留意科學園區與高鐵軌道經濟的外溢效應，尤其是基期較低、商圈逐漸成熟的潛力蛋白區，值得關注。