近來房市景氣混亂，雖然央行持續調升利率、緊縮金融，房市價漲量縮，工料雙漲、建商無法如期如質完工，爛尾樓及小建商面臨倒閉危機；但仍看到某些地區建案透過紅單炒作，排隊搶購房屋熱潮，搞的購屋者人心惶惶。
許多人受到近十多年房價只漲不跌的長期刻板印象，面對持續高房價，仍然認為當前房市不論「拚房」或「賭房」都是「好時機」。然而「市場」好時機與「個人」的好時機是否會有衝突呢？尤其當個人對房屋需求時機很清楚，而對市場時機混亂不清時，又該如何選擇呢？
房市不能買市場大盤，只能買個案產品
我曾經撰文強調房屋非常昂貴且不可切割買賣，不易進行投資組合（Portfolio），房市不能買市場大盤（如股市ETF），只能買個案的個戶產品，而且每個房屋產品與價格差異很大，個案到個戶的時機均不相同，因此房市不需看重「大盤」景氣趨勢，而要重視「個股」表現。換言之，房市的「時機」並不如「產品」重要！
更何況房子主要是住的安心舒適，不要為了未來不確定的「可能賺錢」（也可能賠錢），而必須犧牲忍受當前長期的「屋奴」生活。因此，我強調財務可負擔下，是否買房？這是個人價值觀的選擇！而「產品」是否喜歡才是關鍵；但若財務不可負擔，勉強買房加上產品不佳，則造成生活壓力，就本末倒置了！
三年前因個人退休的生涯規劃，決定賣掉原先準備都更的第一屋、現住的第二屋及父母過世的第三屋，換成當下公設完備且良好物業管理的退休宅，還引發一些爭議。某立委竟質詢央行楊總裁，認為張教授此舉是否為房市景氣復甦購屋的好時機？
當時我曾受訪回應，這乃個人退休規劃的好時機與房市景氣時機無關；更何況若是涉及「換屋」，有買有賣，完全不需考慮房市是否景氣時機因素。若進一步純粹從市場供需景氣分析，房市增加三戶供給，只有一戶需求，如此將形成供過於求，反而會加深房市不景氣現象。
賣屋好還是出租好？千萬別窮的只剩下房子
前陣因每週例行陽明山登山健行，在路上遇到一對和我相當年紀的夫婦，認出我來，抓住機會問我。太太說他們有二棟房子養老，想要自立自主，不想留房子給孩子，也不想要給小孩增加負擔奉養，不知現在要賣屋好還是出租好？尤其她認為現在房市不景氣，賣不到好價錢，是否應先出租當房東養老？
我說每家情況與想法不同，我不好說。但若是我到這把年紀，我會要好好花錢，舒適過生活。若出租要靠收租金過生活，而且還要維修房子，萬一碰到惡房客，更是麻煩，房子出租心理壓力較大。
至於房市景氣，各地區個案差異大，很難掌握，至少現在不是在長期谷底低點，早賣早享受人生。賣掉房子，有錢在手，沒有煩惱，好吃好玩享受當下，快樂養老過生活。二人似有認同點頭，先生還對太太説，你看登山杖就要像張教授一樣，買好一點的，不要再省了。害我有些不好意思，趕緊點頭告別。
買房、換房和賣房都是人生重大決策，可能也是必經過程。房子固然是這一生重大的財富累積資產，然而擁有房子應該不是目的，能夠好好享用好房子，生活有品質、品味，不要一生都被房子所綁架困擾，才是真正目的。
尤其到年老退休應即早規劃如何「以房養老」，避免日後不但「窮的只剩房子」，無法好好享受最終的老年生活，而且還可能造成往生後子女爭吵遺產的困擾，如此一生可能得不償失！
本文章反映作者意見，不代表《遠見》立場
（作者為政大地政系退休教授；原文刊載於聯合新聞網，經作者授權轉載）
