alexa
置頂

貸款也能創造財富

文 / 蔡明珊    
1999-10-18
瀏覽數 1,000+
貸款也能創造財富
分享 Line分享分享 複製連結

「不要把雞蛋放在同一個籃子裡」這句投資上的金科玉律,正是教投資大眾暸解風險分散的概念。

不論有錢或沒錢,投資的需求都存在。有錢時進行高風險的投資,沒錢就向銀行或其他金融機構(如保險公司)借錢,創造自己的財富。

借錢就是貸款,一般較常聯想到的是利用貸款購屋來置產。然而,目前國內房地產不景氣,加上「九二一大地震」的影響,有些人開始質疑傳統以「房屋生財」的觀念。怡富投信總經理蘇英孝就說,目前房地產業不景氣,租屋的成本反而比買一棟房屋來得划算。

的確,市場在短期內仍然不看好房價。但是對多數人而言,擁有一棟自己的房子,仍是人生最大的夢想。在買屋需求不減的情形之下,規劃如何省下一筆房貸錢,才是理財之道。

將不動產活化

除了政府對購屋民眾的利多方案外,目前有不少銀行自行提撥一定金額,設計五花八門的貸款產品,吸引消費者上門。首次購屋貸款即為其中之一(目前市場上的首購貸款利率行情見第一六九頁表二)。

「超低利率X.X%」是常見的銀行貸款促銷廣告。不過,超低利率固然吸引人,購屋人更需注意的是,此種超低利率可能以二段式利率計息。也就是前兩到三年以超低利率計算利息,優惠利率過後,貸款人若想將房貸轉至更便宜的銀行,則要注意銀行是否訂有貸款提前償還的違約條款,以免動彈不得。

因此,與單一利率(通常利率在七.六五%至七.九○五%間,適合收入固定的薪水族)相比,分段計息房貸較適合購屋前兩、三年收入較低者。而簡單的算法就是把年利率乘上適用年限,分段相加後除以全部貸款期限。

舉例來說,貸款二十年,第一年利率是七.五%,第二年到第三年是七.九%,後十七年是八.五%,即七.五%乘一加上七.九%乘二再加上八.五%乘十七,合計後再除以二十,得出的平均利率即為八.三九%。

另外,外商銀行推出的雙週房貸或自由還款房貸方式,雖然每月加速攤還本金可縮短實際還款年限,節省利息支出,但是利率較高,適合高月收入及現金存量充裕者使用。

中信房屋研究發展部經理胡佩蘭指出,若購屋者進一步想藉由房貸來投資理財,則有「理財型房貸」。理財型房貸分成短期(一年)、中期(七年)及長期房貸三種期間,投資人可隨借隨還,動用到的資金才計息,但是利息負擔比較重。

「這是將『不動產活化』的概念,」華信銀行個人金融處經理韓道暐指出房貸理財的趨勢。同時,花旗銀行信用卡中心副總裁李明賢也說,貸款理財的優勢是,因為有房子做抵押,利率相對較低、年限較長。

信用優劣關係貸款多寡

針對理財型房貸,玉山銀行營業部襄理楊明華補充說明,購屋者在買房子前,應先考慮價格是否符合本身資金流動之需求;其次是評估還款方式。有些銀行主管提醒有意動用的房貸戶,理財型房貸等於是讓房貸戶擴張信用,不要因為籌款方便,就忽略原先的房貸負債,進而影響家庭生活。

除了房貸理財之外,B豐銀行總行個人金融處副總裁康純雅說,週休二日改變某些消費者的消費形態,而且分眾市場區隔,許多消費者會利用小額信貸理財及投資,例如用來做旅遊貸款、留學貸款,或做為創業投資之用,貸款金額從五萬到一百萬元不等,利率則在一三%至一八%間。

另外,對九二一大地震的受災戶來說,目前以中央銀行為首、針對災民提供的一千億貸款額度,年期二十年、適用三%的利率,是最實質的幫助(見表一)。

「用別人的錢賺錢,」上海商業銀行總行營業部副理張萍,替貸款理財下了這樣的註腳。雖然不花成本地用別人的錢賺錢,白吃的午餐似乎唾手可得,但貸款人的信用紀錄也要經得起銀行的考驗。

張萍說明,銀行有個人小額貸信用評分表,從貸款人的社經地位、家庭狀況、與銀行借貸情形等的信用評等,分數愈高者,銀行愈放心貸給客戶。

富邦銀行個人金融部副理陳怡芬則以「天平」舉例說明,賺到資金的一端勢必要大於貸款那端的壓力,資產及負債兩相角力後,如果呈現藍字,才是借錢生錢之道。

如何和銀行打交道?

一、選擇已投保中央存款保險的銀行

理論上,銀行是錢最安全的去處。但近年來,有許多銀行因為不當授信,衍生呆帳,引起民眾擠兌的恐慌。因此,選擇已投保中央存款保險的銀行,可以讓錢在安全之餘多一層保障。

二、通貨膨脹會吃掉你在銀行的利息,即使是非常低的通貨膨脹

每年物價攀升的速度和銀行活存利率幾乎是不相上下;以平均每年三‧二℅的通膨來看,想從銀行存款中得到獲利難上加難。

三、和銀行交易也需要事先做好功課

就像買車子一樣,你不可能只走向一個汽車業務員,把錢丟給他。和銀行交易也是如此。有些銀行會提供客戶理財諮詢,或是辦理信用卡免年費等優惠。記住,貨比三家不吃虧。

四、銀行的手續費可能是一筆不小的支出

銀行間跨行匯款,或是用金融卡跨行提領,大多要收手續費,但是有些銀行會特別優惠存戶。此外,各家銀行外幣買賣及國外匯款的手續費、郵電費也有差異。也許你認為手續費只是零頭 , 但是經年累月下來 ,它可能也是一筆不小的支出。

五、善用網際網路

許多銀行已經有自己的網站,你可以上網比較各家銀行提供的服務,用滑鼠輕鬆往來於各銀行間。此外,國內許多入門網站也提供各家銀行的利率及匯率,如蕃薯藤、奇摩、新浪網等。

六、你可以不進銀行就與銀行往來

網路銀行的時代已經來臨。消費者可以利用網路銀行查詢個人帳戶、做理財試算或查詢基金淨值。不用親自到銀行排隊,只需動動滑鼠,即可輕鬆處理個人銀行帳戶。除了利用網路外,許多銀行也提供二十四小時電話銀行服務 , 讓消費者利用電話語音系統隨時轉帳、查詢帳戶餘額及基金淨值等。(陳子鈺)

分享 Line分享分享 複製連結
投資理財
您也可能喜歡這些文章
您也可能喜歡這些文章