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房市悽慘?顏炳立:資金潮退膽破,爽日子結束!

西門町商圈史上最慘,四間空一間
文 / 林鳳琪    
2022-07-05
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房市悽慘?顏炳立:資金潮退膽破,爽日子結束!
圖/戴德梁行董事總經理顏炳立。陳之俊攝
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沒有最慘只有更慘!西門町商圈空置率創歷史新高達23.1%,四間就有一間沒人租。連買氣一向暢旺的土地交易量也跌破五年單季新低。顏炳立斷言,「資金潮退膽破,爽日子結束!」台灣房市逃命潮已現?如何趨吉避凶?

「悽慘日子來了!」戴德梁行今(7月5日)日公布2022年上半年商用不動產市場報告及下半年展望,董事總經理顏炳立一現身,直呼「悽慘日子來了!」他轉述日前與代銷業者碰面,對台灣房市一致感到悲觀。

對台灣房市走向,顏炳立向來直言不諱。三個月前,他直批,低利率、多資金,以及土地、物料與工資成本不斷翻漲下,台灣房市過度炒作,甚至連蛋白與蛋殼區也能把「吳郭魚當石斑魚賣」。

時隔三個月,這一次,他更斷言,房市資金潮水已退,曾藉資金狂潮壯膽,「虎假虎威的家貓」,即將打回原形。他直言,「吳郭魚就要回去原本的菜市場去賣,不要再掛在精品店。」

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近三個月來,台灣房市面臨內憂外患嚴峻挑戰。外有俄烏戰爭、通膨、升息等挑戰。對內,政策打炒房,顏炳立形容,「內政部、財政部、央行,甚至金管會都出招,台灣房市就像被四個人圍毆。」

其中,央行接連出招、斷金流則是「致命傷」。不但讓房市急凍,業界近日甚至傳出,不少小建商因資金調度不及,倒閉潮猶如茶壺裡的風暴,正逐漸沸騰。

資金潮退膽破,房市榮景往事只能回味

顏炳立分析,若說買家是推升房市的英雄,那麼資金就是「膽」。當初讓台灣房市嗨翻天的低利與熱錢等資金派對,隨著升息,股市降溫,潮水正逐漸消退。如今資金「潮退膽破」,展望未來房市,顏炳立以一首歌形容:《往事只能回味》,「房市爽日子(榮景)已經結束了!」

難怪顏炳立重話直批。根據戴德梁行剛公布2022年上半年商用不動產市場報告,調查揭露的幾個關鍵數字,預言台灣房市恐怕正走進一條幽暗隧道,也正迎來不見曙光的「苦日子」開端。

根據戴德梁行調查統計,2022年第二季土地交易量僅新台幣279億元,為近五年單季最低成交量。戴德梁行指出,上一次單季土地交易量跌破新台幣300億元是2017年第二季的194億元。

戴德梁行提供圖/戴德梁行提供

戴德梁行分析, 2016的急跌係因政府實施房地合一稅,並大幅調高公告地價與公告現值,房地交易成本及持有成本激增。但當時央行利率政策穩定,消費者物價與營建工程物價皆無重大波動。

對比當下,國內疫情嚴峻、俄烏戰爭爆發,國際原物料及人工成本雙雙暴漲及央行升息,投資風險大幅提高,再加上今年是選舉年,地方政府對於土地標售更謹慎,供需雙方縮手觀望。

土地交易量續縮  房市急凍

相較上一季,投資市場交易額驟減19%,僅剩277億元,是另一個警訊。若扣除因誠品信義店續租與否等特殊原因與目的,衍生的商業不動產交易,如統一企業基於資產配置營運,斥資新台幣59億元取得統一國際大樓部分商場持分;以及環泥建設開發及坤慶國際開發以新台幣34.9億元買下統一國際大樓部分辦公樓層。衰退幅度恐將更驚人。

自從中美貿易戰,台商回流,台灣土地市場迎來2019至2021年共約9000億元的交易量。若從建商獵地策略觀察,買地主要是為控制營建成本及降低利潤,然三年來土地成本已墊高三成,如今營建成本漲幅更是嚇人,超過三成。

意即,建商原先設定的低利潤已被高漲的成本嚴重侵蝕。戴德梁行分析預測,下半年中小型建商面對持續升息及營建成本侵蝕利潤的壓力,將陸續出現認賠出脫手中土地的現象,但因土地交易規模都不大,土地交易量縮的戲碼將延續至2023年。

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