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北市租金一坪1095元、新北一坪638元?民眾喊話:乾脆內政部來當房東

文 / 彭杏珠    攝影 / 池孟諭
2022-06-13
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北市租金一坪1095元、新北一坪638元?民眾喊話:乾脆內政部來當房東
租金多少才算合理?各方有不同算法。圖:台灣房屋提供
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日前內政部一則新聞,引爆租賃市場的深水炸彈。起因於媒體引用業者「房東開價的期待租金」數據:年漲幅達二成以上,內政部隨即呼籲媒體及業者不要成為房租炒作的幫兇,並公佈一份六都的平均租金單價,台北市每坪1095元、其次是新北市638元,高雄市最低為455元。隨即引來網友訕笑,喊話內政部乾脆自己當房東,用公佈的價格出租給房客。

近10幾年來,到大都會區打拚的遊子們,光是付房租就剝掉一層皮。根據主計總處的消費者物價房租類指數(又稱租金指數)顯示,從2011年2月(96.21)到2021年4月(104.43),連漲123個月,去年5月疫情爆發,5、6、7三個月微跌,8月馬上回升至104.50,隨即又是一路不回頭的「升、升、升」。今年5月更來到歷史新高的105.95。

儘管主計總處的租金指數,被外界詬病無法呈現實際的租賃市場。不過,已由此可見,民眾的租金支出確實只增不減。雖然,政府已想各種辦法以平抑租屋市場,例如祭出租金補貼、興建社會住宅等政策。但,嚴重的供需失衡下,效益有限。

眼看,今年又是地方選舉年,「居住」又是最有感的民生議題,任何執政者都不想看到房租上漲的消息。就在端午節前夕,一則由業者發布的新聞:全台住宅租金全面攀升至歷史新高,部分地區的租金年漲幅達二成以上。

這則新聞隨即引來主管單位的關切。內政部地政司還主動發文指出,媒體引述房東在租屋廣告「開價的期待租金」,並非實際成交的租金行情,誤導民眾對於實際租金行情的判斷,鄭重呼籲媒體及相關業者在公開租金相關資訊時,應秉持社會責任與專業判斷,避免不當統計的訊息,成為租金炒作的幫兇。

地政司甚至還主動提供數據:鑑於住宅租金高低主要取決於房屋條件、市場供需等因素綜合影響,依據民國110年(2021年)租金實價登錄、租金補貼、包租代管的實際租金資料統計,在六都中,台北市平均租金單價為1095元╱坪,新北市638元╱坪,台中市、桃園市、臺南市、高雄市分別為536、500、519、455元╱坪,與部分媒體報導所稱網路租屋廣告的租金開價有相當的落差。

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當租金單價公佈後,隨即在社群平台炸鍋了。多數人不太相信這個數據,甚至有網友喊話:請內政部來當房東,用所公佈的平均單價,出租給有需求的房客。

為何此數據會引起軒然大波?主因是與實際行情落差太大,「這是不接地氣的數據,連市區外圍、普通屋況的房子,都不可能是這種行情,你想想新北市永和有可能一坪638元嗎?」一位30歲、在台北上班的房客說,「如果有,我馬上搬家。」

在台北上班的36歲王麗文(化名),在新北市蘆洲租了9坪小套房,房租1萬2000元,不含水電費,房東電費一度要收六塊錢(台電住宅用電一度1.63元、營業用2.12元),「我都已經住到蘆洲了,換算一坪也要1333.3元,怎麼可能是638元啦,就更不用說是台北市了。」

王麗文的同事雖住在台北市大同區,卻是47年的四層樓老公寓,「你想想看,這麼舊的樓梯房,二房東稍微整理一下,隔成四間雅房,共用浴廁,一間5坪可以出租1萬2000元,每坪2400元,台北哪來每坪1095元的房租啦!當然有很便宜的房子,但是上班族不可能住到荒郊野外啊,政府的平均單價算法並不切實際。」

看到政府的租金數據,崔媽媽基金會執行長呂秉怡都忍不住說,內政部根據三種數據,換算六都的平均房租單價,根本不符合現況。例如2021年的租金實價登錄,登錄的多為商務用途,租金偏高,但戶數很少;租金補貼,2021年約為12萬戶,且是弱勢家庭為主,屬於中低端市場;包租代管,也才近3萬件。

呂秉怡進一步指出,雖然OURs(都市改革組織)根據公部門數據推估,全台約有100萬6364戶、共268萬6991人租屋。但學術單位、租屋業者都知道「這個數字非常粗糙不精確(指公部門調查),」未申報的違建分租、違法隔間出租,根本無法呈現在調查中。「內政部僅用三種數據公佈(約十幾萬戶)的平均租金單價,難怪會被批評不接地氣,以台北的平均單價,這種價格是要叫上班族住到陽明山竹子湖嗎?」

租金高漲,許多租屋族活得很辛苦。僅為情境示意。池孟諭攝圖/租金高漲,許多租屋族活得很辛苦。僅為情境示意。池孟諭攝

《都市改革組織》用數據打臉內政部:租金真的漲26.36%

長期關注居住正義的《都市改革組織》是1989年「無殼蝸牛」運動後,由空間專業人士所成立,簡稱OURs,為台灣第一個以都市空間改造、政策倡議為主的非營利組織。OURs研究員廖庭輝隨即以政府提供的公開數據打臉內政部的說法:

廖庭輝指出,內政部用2021年的「租金實價登錄、租金補貼及包租代管之實際租金資料」,換算台北市平均租金單價為1095元╱坪。但租金補貼、包租代管租金資料都不公開登錄,民眾能找到的只有實價登錄網上的租屋交易資訊,而且目前只有「透過仲介成交的」租屋才需要上租屋實價登錄,所以數據偏少。

廖庭輝特地將今年(2022)第一季的台北市資料抓出來彙整分析。他先將「住商、住家、集合住宅」等與住宅相關的內容分成一類;再將「商辦、工作室、飯店」等與住宅無關的部份分成一類,最後再把「空白」與寫著「見使用執照」這兩項分類。

彙整的結果是,台北市今年第一季租賃實價登錄總數為1369筆,「主要用途為住家、住商等」的是883筆;主要用途為住家、住商等的面積平均數為108.35平方公尺(32.77坪);平均數為4萬5341元。用「平均數租金除以平均數面積」,租金單價是1383.6元╱坪。

根據上面的試算,台北今年第一季住宅用的房屋平均租金單價是1383.6元╱坪,相比內政部公佈的台北去年平均租金單價1095元╱坪,上漲了26.36%,「這是政府自己公佈的資料,這樣看起來,似乎好像,企業的數據與媒體的報導,也沒有說得太錯吧?」廖庭輝用數據說話。

今年4月,巢運為瞭解青年的居住問題,展開為期一個月的問卷調查,回收5011份有效問卷,5月19日公佈調查結果顯示,租屋族最大的困擾與不滿,來自於租屋黑市下的合法權利難以保障,以及居住不穩定。包含房東會拒絕遷入戶籍申請租金補貼、申報租金支出抵扣所得稅(93.5%)、租金過高或價格不穩定(89.9%)、租期不夠穩定,房東隨時會拒絕續約(87.1%)等因素。

顯見,租屋族承擔龐大的房租壓力。多數房客認為,想在都會區租到屋況好一點的房子不太容易,政府與其很在意業者發布,或媒體報導相關議題,不如想想辦法管理好租屋市場,比較實在。

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