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資產管理公司帶來新商機

文 / 林美姿    
2003-03-01
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資產管理公司帶來新商機
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清掉不良債權,是這一年來銀行業的重頭戲。民間十五家資產管理公司(AMC)的生意搶得如火如荼,「去年只是開端,台灣的資產管理公司還有兩年的好光景,」中華開發資產管理公司董事長胡定吾說。

去年銀行爭相打銷呆帳,累計已經出售新台幣1000億元以上的不良債權給資產管理公司,清掉的比率約占市場量的10%。但這十分之一的餅,已經足夠讓土地估價業暴賺,知名的會計師和律師們也接案接到手軟。

勤業國際財務顧問公司去年人力規模擴充三倍,業績成長一倍以上。「這是我們事務所唯一欣欣向榮的部門,」勤業會計師事務所董事長魏永篤笑著說。

據一般估計,國內銀行的不良債權高達1兆元以上。看好這塊新市場,從去年起,外資代表就絡繹來台,「大型的外資資產管理公司起碼都是帶著3000億元來台灣,」普華國際財務顧問公司執行董事袁惠兒這麼說。

資產管理公司商機處處

知名的國外資產管理公司陸續調派在韓國和泰國的人員來台衝刺業績,更有不少在台設立辦事處,召募人員;應接不暇的案子湧進知名的律師、會計師事務所和不動產鑑價公司,也增加許多就業機會。後續還有建築公司、不動產開發機構和稅務專家將投入資產重新規劃和包裝的工作,商機處處,在不景氣的台灣,資產管理公司可以說是少見蓬勃的新產業。

目前在台營業的國內外資產管理公司約十五家,去年因標售案還不多,市場處於僧多粥少的狀態,競爭非常激烈,遇到銀行公布不良債權的標案時,個個就像餓虎撲羊,負責標案的團隊常常好幾天不睡覺,進行馬拉松式的估價和沙盤推演。「還有人會放假消息,擾亂出價,」胡定吾說,可見戰況的白熱化。

資產管理公司做的是活化資產的生意。把銀行抱著不動的一堆房地產或是債權,用更彈性的方式處理,創造新的商業價值。

對銀行來說,手上抱著一堆繳不出利息的不動產,耗在那裡只會折舊。像2002年3月首家公開標售不良資產的第一銀行,標售700多億元的債權,回收175億元的現金,銀行可以再把這些資金拿去賺錢。對繳不出利息的貸款戶和企業戶,也可能得到降低債務或是重生的機會。

能彈性處理債權

「求取儘快脫手」是資產管理公司的遊戲規則。因為不像銀行有許多法令限制的包袱,所以和債務人討論償債方案時,資產管理公司有更多的彈性和不同的模式,例如直接調降客戶的貸款利率,或協議只需還貸款額的六到七成即可。

「很多本來不肯繳錢的房貸戶,在資產管理公司接手之後,現在都主動跑來繳錢了,」資誠會計師事務所執行長薛明玲說。

最近有不少案例是資產管理公司鼓勵法拍屋的貸款戶,向法院申請改用較低的自用住宅土地增值稅稅率,從中省下的稅金,例如50萬元,再由資產管理公司退給貸款戶10萬元,以示感謝,因為資產管理公司也因此省下40萬元的稅金。以前房屋債權在銀行手中時,銀行既不可能退款給貸款戶,貸款戶自然也不會想去替銀行省稅金。

另一種更普遍的現象,是很多逾期的房貸戶因為房價下跌,貸款的金額已經超過房屋的市價,房屋遭拍賣後,貸款戶還得繼續背未了的債務。對這種案件,資產管理公司的處理比銀行實際得多。

林政道舉例,本來100萬元買的房子向銀行貸款70萬元,現在市價跌落到65萬元,資產管理公司可以認賠一些,只收回65萬元的貸款。不少貸款戶因此願意繼續繳房貸利息。

像法拍屋、金拍屋或銀拍屋的公開標售方式,資產管理公司儘量不用,只有對避不見面的債務人才會使用,因為這樣出售的價格往往不理想,會影響資產管理公司的獲利。讓債務人自行出售房屋,或是將接收後的房屋重新裝潢再出售以提高價值,是較常用的模式。

重新規劃或包裝不動產

資產管理公司主要的獲利來源還是重新規劃的開發案,或是整合包裝的案件。例如同棟建築中,資產管理公司擁有多家住宅,就可以整合包裝,再以市價賣出;或是把好幾塊地合在一起開發;也可以和建築公司、不動產開發專業機構合作,從事整棟大樓的開發規劃及管理服務,將不良資產轉化為高品質的資產,用來出租或出售。

貸款逾期的企業戶也有重生的機會。資產管理公司會評估企業是否有繼續經營的價值,值得挽救,或是有誠意還款的,就協助企業提出財務規劃、輔導計畫或是資金支援等方案。有的找同業收購,國際級的資產管理公司更有管道尋找國外買主或引進國際資金。

2002年交通銀行出售的不良資產中,就有一筆是地雷股——台中精機的債權,接手的資產管理公司評估後決定讓公司繼續營業。「資產管理公司的出現,對有重整價值的企業是好事,」袁惠兒指出。

只要企業不倒,就不會有更多的失業人口。林政道指出,這也是資產管理公司對社會的貢獻。

為了取得被重整公司的主導權,下一波不良債權的「交換市場」將會興起。特別是銀行對企業的聯貸案,若因企業經營不善,各銀行擁有的企業不良債權被拍賣後,債權可能分散到不同的資產管理公司手上,為了重整方便,「資產管理公司彼此之間還要再進行交換買賣,由一家取得大多數的債權,主導後續的整頓工作,」胡定吾說。

評估後不具經營價值或是無法挽救的企業,資產管理公司會直接採取法律追償動作、處分擔保品,及早收回債權。勤業國際財務顧問公司總經理謝煜中指出,2002年銀行標出的不良債權中,有高達六、七成的中小企業早已結束營業,工業區土地或是機器設備就只能處分掉。

很多人擔憂大量的不良債權出籠,將嚴重影響不動產市場的行情。林政道說,「我們也不想倒貨,如果不顧及市場面,打壞行情,不就等於搬石頭砸自己的腳。」

資產管理公司今年仍是逆勢成長的行業。

胡定吾預估,今年市場將會有3000億元以上的不良債權進行標售,是去年的三倍,明年也可能有同樣的規模。之後,巨額標售案可能不再,但得標後的不良資產後續處理還要五到六年的時間。「真正的玩家不會一下子玩完市場就走人的,」袁惠兒說。

本文出自 2003 / 03 月號

第201期遠見雜誌

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