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實價登錄的房價即為市價嗎?3大因素造成差異

文 / 一流人    
2020-08-26
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實價登錄的房價即為市價嗎?3大因素造成差異
僅為情境配圖。取自photoAC
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成交價涉及買賣雙方個人特徵、偏好與議價能力,建議除了實價登錄,也可多利用自動估價公益平台「好時價」(House+)。(本文摘自《住房自由的人生》一書,以下為摘文。)

想必大家都會關心或想了解當前「房價」為何?房價背後隱含的「房屋價值」為何?但房屋的「真實價值」(Truth Value)該如何得知?很多人會說市場的「成交價」就是「真實價格」(Truth Price)。然而我們都清楚,「價格(Price)並未必等於價值(Value)」,暫不論「主觀」價值與「客觀」價格的認知差異,這背後還涉及「市價」(Market Price)與「成交價」的差異。

市價乃指市場行情,為大多數人共同的主觀認知,而成交價是買賣雙方個人的認知。市價為一機率分配的區間範圍,通常以「最有可能的成交價」(The Most Possible ransaction Price)為代表;而成交價為個別單一買賣雙方同意交易價格,這涉及買賣雙方個人特徵、偏好與議價能力。

房屋市場價格因為沒有一個完全相同的房屋特徵(學術界稱「異質產品」),透過每筆房屋的成交價,並不容易獲得「市價」。

時間、空間、產品都會造成差異

政府自從2012年8月起,在網站上公布房地產「實價登錄」資訊供民眾查詢,目前有上億人次瀏覽使用,為政府官網中點擊率最高的網站,可見社會上對了解房市成交價的需求。實價登錄網站雖然可能有少部分「灌水」,產生了過高或過低的不實成交價,但大部分都應是真正的成交價。

不過,在實價登錄的成交價中,相當大比例有備註欄,包括親友交易、違建、增改建等,這些均為「非正常交易」,需特別注意,其成交價格需要再經專業調整,才適合一般人參考,否則寧可捨棄不用,不要受到這些特殊成交價的干擾。

即便實價登錄的正常交易價格,又涉及「時間」、「空間」及「產品」三部分的差異調整,才適合比較參考。因為當前和過去房市的景氣供需不同,時間落差造成的房價會有所差異。另外,各個成交個案不論在彼此鄰里設施或相鄰區位遠近,也都有空間區位差異,以及不同樓層、景觀、坪數、格局乃至室內裝潢的產品差異,這些都必須經過專業客觀及個人主觀的調整,才適合參考。

因此,實價登錄個案成交價資料應盡可能選取相近時間、相鄰地區(500公尺範圍)以及相似產品個案,最好為相同社區,如此的成交價較能成為市價參考。

僅為情境配圖。取自pexels圖/僅為情境配圖。取自pexels

目前實價登錄包含「總價」及「單價」,購屋者應先關注房屋「總價」及面積坪數,然後了解總價是否包含停車位及房屋的公設面積與比例,最後再來關注「單價」。然而不可諱言,買賣雙方都會用單價做為房價主要參考依據,經由比較先確定單價,再乘上房屋面積成為總價。但是車位與公設面積的價格和室內專有面積的效用價格大不相同,不宜混為一談,最好分開計價,以免看似單價便宜,結果總價卻是不划算。

一般民眾除了要非常仔細參考實價登錄價格外,建議可同時參考利用實價登錄大數據的資料整理,再透過計量經濟模型、地理資訊系統及人工智慧等專業技術建立的房地產自動估價公益平台「好時價」,免費估算標的個案當下行情。

好時價透過上述估價方法,客觀科學的提供正常交易的時間、空間、產品、以及車位等差異調整後的總價及單價結果供參考。好時價網站在估價完成後,同時也會提供鄰近相似個案成交價,附近相關公共設施狀況,甚至相同社區成交案例供參考。希望未來實價登錄資料及好時價自動估價系統都能不斷精進,讓社會大眾能夠更容易對房屋的「真實價值」有所參考掌握。

《住房自由的人生:房地產專家張金鶚教你活用七三法則、大數據,找回居住自主權》一書,張金鶚著,天下文化出版。圖/《住房自由的人生:房地產專家張金鶚教你活用七三法則、大數據,找回居住自主權》一書,張金鶚著,天下文化出版。

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