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雙子星耗資606億20年才回本,許崑泰為何被譏「頭殼壞掉」也要做?

12年5次流標的 「台北雙子星」終於可以動工了!
文 / 林鳳琪    攝影 / 蘇義傑
2019-12-17
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雙子星耗資606億20年才回本,許崑泰為何被譏「頭殼壞掉」也要做?
圖/藍天宏匯集團創辦人許崑泰(左)與台北市長柯文哲(右)。
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歷時12年、五次流標,位於台北車站旁,有台北西區門戶之稱的「台北雙子星」,在歷經索賄、詐騙、中資疑雲、流標等紛紛擾擾後,12月17日這一天正式簽約後開始興建,預計2026年完工。兩岸商辦大亨的藍天集團許崑泰,為何回台砸606億元投資這個預計20年才能回收的案子,他到底有何盤算?

12月17日一早,位於台北車站,備受注目,有台北國門之稱的雙子星開發案簽約儀式,交通部長林佳龍、台北市長柯文哲致詞,不約而同提起開發案歷經12年六次招標的坎坷經過。

林佳龍說,交通部是該開發案的最大地主。自從2005年交通部與台北市政府簽約,委託北市府開發,至今已經等了15年,「而時間,是開發案最大成本,有很多變數,」如今終於盼來台北車站即將轉型,不只是交通運輸樞紐,還將成為民眾的生活重心。

柯文哲一開口,不改辛辣風格,直指因雙子星開發案在過去招標時,「曾遇到詐騙集團,市府花了兩年時間,成立廉政平台,才重啟招標案。

雙子星耗資606億20年才回本,許崑泰為何被譏「頭殼壞掉」也要做?圖/交通部長林佳龍(左)、台北市長柯文哲(中)與藍天宏匯集團創辦人許崑泰(右)。

雖然已正式簽約,但雙子星能終結坎坷命運?

好不容易,2018年第六次招標案,終於順利標出,由對岸媒體大亨于品海領軍的南海控股集團,取得開發第一順位資格。未料,卻因中資疑慮等因素,經濟部投審會不放行,最後由第二順位的藍天電腦與宏匯集團各出資50%的「台北雙星公司」取得開發簽約資格。

藍天宏匯集團創辦人許崑泰自嘲,失而復得的心情,就像聯考落榜,最後卻因為候補而上了。

其實,緊鄰台北車站的雙子星開發案,因地處重要交通樞紐,也被賦予翻轉台北軸線、重振西區商圈的重要使命。雙子星雖有「台北新國門」「西區門戶」美名,卻因產權複雜,地主除了有台鐵、北捷、國民黨,還有38位私人小地主,整合不易,開發難度頗高。

加上該案位於高鐵、台鐵與捷運上,不但墊高工程難度與開發成本,因牽涉環評、古蹟審議、以及產權整合等問題,粗估簽約到完工,約需六年,開發時程過久,風險不小。因此國內經驗豐富的開發商,例如壽險公司、建商等,大多興趣缺缺,也讓開發案招標一路坎坷。

許崑泰回憶,二年前,市府重啟招標案,他與團隊考慮了很長一段時間,一度猶豫,最後決定投標,「我在台北松山區出生,是土生土長的台北囝仔。」

雙子星耗資606億20年才回本,許崑泰為何被譏「頭殼壞掉」也要做?圖/位於台北車站的雙子星開發案簽約儀式。

許崑泰從小工程師到兩岸商辦王

台北科技大學畢業後,許崑泰與朋友創藍天電腦,從新北市五股一間小工廠起家。20年前,他西進大陸,從製造跨足3C商場經營,上海、重慶、東北等地,都有「百腦匯」的蹤跡。

他的幕僚形容,投資房地產,許崑泰從不假手他人。同業分析,許崑泰對數字與成本敏感,很早便深入重慶等二線城市獵地,而且只投資市中心、交通樞紐等地段,開發後,通常一樓開百腦匯,樓上做商辦。他創辦的藍天、群光、群百與宏匯四大集團,市值加總約2000億元,掌控商辦面積超過百萬坪。

因此,二年前,有商辦王之稱的他,返台布局,一連拿下台北內湖、新北新莊與雙子星等BOT開發案,也被外界解讀是「看壞大陸未來房市」。

由於雙子星初步規劃也涵蓋商場百貨項目,但目前台灣百貨商場經營也面臨困境,最近一波的週年慶活動,竟有超過五成業者業績未達標。加上曾是藍天大陸事業體獲利王的「百腦匯」,也面臨業績下滑挑戰,此時,許崑泰斥資投資雙子星,到底有何盤算?

許崑泰曾評估,雙子星總投資金額高達606億元,換算租金投報率,至少20年後,才能真正開始賺錢。為何被譏「頭殼壞掉,」他仍堅持要做?

雙子星耗資606億20年才回本,許崑泰為何被譏「頭殼壞掉」也要做?圖/廣州百腦匯門市。取自微博

商辦市場驚驚漲,10多年來最陡上坡段

許崑泰的答案很感性,「雙子星是台北建城的起點,是所有台北人的記憶,我們正在寫歷史,一定會全力以赴。」深究原因,台灣商辦市場趨勢,正走在10多年來,成長最快的「上坡」。

根據第一太平戴維斯統計,台灣今年商用不動產交易量,創下自2007年來最高紀錄,截至12月10日為止,交易總額達1428億元,年增率達35%,甚至比前一波高點,2011年壽險業大舉買進商用不動產還高出10%。

雙子星耗資606億20年才回本,許崑泰為何被譏「頭殼壞掉」也要做?

第一太平戴維斯總經理黃瑞楠分析,台灣商辦產品稀缺,加上貿易戰的不確定性,需求大增,是這波台灣商辦市場成長的主因。

細究雙子星開發計畫,其中,藍天宏匯集團規劃的商場僅占整體開發面積約21%,「這是最低門檻,當初競爭對手規劃的商場占比超過四成。」

業界分析,台灣百貨商場招商不易,管理成本又高;反之,商辦管理成本較低,租金不斷飆漲,信義區A級商辦,每坪租金已超過5000元。西區缺乏A級商辦,市場對雙子星期望不小。

畢竟離2026年完工還有一段時間,屆時台灣的百貨以及商辦市場到底如何?雙子星能不能達到當初評估的效益,只能留待時間給答案。

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雙子星台北車站投資
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