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4步理出買屋財,輕鬆擁有黃金屋

財務規畫篇 財務能力分班,買自己可負擔的房
文 / 彭慈然    攝影 / 李芸霈
2008-05-01
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4步理出買屋財,輕鬆擁有黃金屋
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1.算出我可以負擔的房屋價格

衡量自己購屋能力,是首購族在做財務規畫時,必須要慎重考量的環節。台灣金融研訓院顧問林鴻鈞建議購屋者可以用以下公式,來計算自己對房貸的負擔能力如何。

以年收入約80萬元的小家庭為例,每月房貸支出不超過家庭收入的三分之一,所以負擔比例以30%計,而目前房貸利率為3.5%,可貸得成數為七成,套進公式後可得出(80×30%)/(70%×3.5%)=979。亦即,購房能力為979萬元,是年收入的十二倍左右。

再以自備款三成來看,要購買979萬元的房屋,必須準備294萬元左右的自備款,相當於年收入的3.6倍。而只要每個月進行3萬元、年報酬率達20%的定期定額基金投資,就可以在五年內達成這個門檻。

2.選擇最划算的房貸方案

固定型房貸:適用於利率走升

最簡單的房貸類型,就是「固定型房貸」,在和銀行簽訂借貸契約時,就已經決定了未來二十年該以多少的利率繳交利息,首購族可以在這個固定的利率下,精準規畫每個月的財務收支。

但是,由於中央銀行基準利率會不定期波動,當基準利率低於與銀行簽訂的固定利率時,以固定利率繳交房貸的首購族,就會蒙受利息上的損失。因此,銀行還推出了利率可以機動調整的「指數型房貸」。

指數型房貸:適用於利率走降

指數型房貸的利率,是以主要大行庫一年期定儲利率的平均數為基準,然後再加上各家銀行自訂的固定加碼幅度。目前,定儲利率平均數為2.6%左右,每家銀行的固定加碼幅度則在1%上下,因此指數型房貸利率則是在3.6%左右。

由於房貸繳交的年限很長,一定會遇到利率的波動週期,因此只要認為現在利率是長期以來的低點,並預期未來央行會調升基準利率,那麼採用固定型房貸將可以避免因利率上揚而帶來損失。反之,若認為央行基準利率將下滑,那麼採用指數型房貸,降低未來的利息支出,則是比較好的辦法。

政府優惠房貸:限第一次購屋

為了鼓勵與幫助首次購屋的年輕人,政府每隔幾年就會推出低利的首次購屋貸款。貸款名稱各不相同,目前正在實施的叫做「行政院專案優惠房貸」,由各家銀行、信用合作社、壽險公司承辦,僅限於20歲以上,第一次購屋的民眾可以申請,申請額度為200至250萬元。這部分的利息是參考郵局二年期定儲利率做計算,現在是2.665%(機動利率),各承辦銀行還要再加碼0.775%至0.975%不等。

3.找到最適合我的清償方式

省吃儉用了這麼久,就是為了買個屬於自己的窩,所以更要在房貸上面精打細算,別讓銀行輕易吃掉你的血汗錢。

房貸的清償方式主要有兩種,分別為「本息平均攤還」和「本金平均攤還」,這兩者的差別雖然僅在每期本金償還的多寡而已,但是最後要繳交的利息差異卻會相差10%以上,仍得精打細算才行。

本息平均攤還:繳款金額固定不變

「本息平均攤還」是把最終要繳交的本金與利息全部一起算出來,然後再平均攤到每個月中繳交。這個償還方式的好處在於,每期所要負擔的房貸金額都是一樣的,可以讓首購族去精算未來二十年或三十年,每個月家庭開支狀況。

本金平均攤還:利息逐年遞減

「本金平均攤還」則是每個月都攤還固定金額的本金,再加上當期的利息。在這個償還法下,貸款金額將逐月遞減,而利息就會跟著本金降低而有所下降,到最後,每個月要繳交的利息就只剩下幾千元而已,貸款者的壓力也會減輕不少。

值得注意的是,本息平均攤還法是以繳款的總年限來計算應繳交的利息,所以不會出現本金平均攤還法中,利息隨本金遞減的效果。如果再拉長繳交年限到三十年,利息金額將達到本金的60%以上,長期負擔非常沉重。

4.破除三大房貸迷思

首購族在挑選房貸時,常常會犯幾個小毛病,只關注到眼前銀行所祭出的優惠,卻蒙受長期的利息損失。

還款年限愈長愈好?

目前房貸年限多為二十年,雖然拉長繳款年限到三十年,可以降低每個月還款的壓力,但是首購族常常忽略了時間愈長,所繳交的利息就愈多的問題。

以貸款金額500萬元為例,若是採用本息平均攤還法,二十年要繳交總利息為195.95萬元,但拉長到三十年,就要支付銀行高達308.27萬元的利息。因此,除非確切知道自己未來的收入將比現在高,否則還是盡快把房貸繳完會比較划算。

利息分段一定比較好?

各大銀行為了吸引民眾進行購屋貸款,紛紛設計出多段式利率的房貸商品,前面幾年的房貸利率較低,讓首購族能夠輕鬆負擔。

但是,天下沒有白吃的午餐,現在支付的利息少,就代表以後的壓力將更為沉重,利率將從一開始的2.5%,逐步攀升至未來的3.5%以上,每期房貸支出就將暴增。若是遇到未來市場利率下滑,更是不划算。

利息升高了就換別家銀行?

每家銀行的分段式房貸,一開始都有較低的利率,有些首購族會以為,等過幾年適用高利率時,可以再把房貸轉移到別家銀行,重新享受低利優惠。實際上,轉貸後可能無法取得和先前一樣的貸款額度,而且接手轉貸的銀行還會在中間賺一筆,利率甚至會比先前的銀行來得高。

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