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買屋抗通膨?下半年到底可不可以買房

夢夢屋4問》
文 / 王妍文    
2012-06-01
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買屋抗通膨?下半年到底可不可以買房
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油電雙漲,引發通膨恐慌,中南部建案應聲漲價;北部豪宅炒作300 萬元成交天價;520 建商聲稱千億推案量達近年新高;9 月實價登錄上路前,最後搶便宜機會?

2012 年上半年,在國內外經濟情勢走弱下,國內房市依舊出現一波波房市暢旺訊息,敲擊著有意買屋者的心,「房價真的回不去了嗎?」、「趁這波震盪時不買,以後是不是又要追高了?」、「下半年會不會是好買點?」一連串的疑問不斷發酵!

《30》雜誌幫讀者整理4 個下半年影響買屋房價策略的關鍵問題,一舉釐清房價迷思!

Q1:買屋抗通膨,划算嗎?

跟上油電雙漲,帶動物價話題,房地產相關業者大打「買屋抗通膨」策略,希望吸引民眾趕緊上門購屋。政治大學地政系教授張金鶚認為,在房價相對高點時,為了對抗2% -3%的通膨效應而買房, 若未來出現房市修正壓力,光是跌價幅度就要比通膨還嚴重。

張金鶚指出,買屋抗通膨,只有在通膨很嚴重、房價基期低時才有效。例如1973 年台灣掀起買屋抗通膨,是因當時房價在相對低點,而通膨高達23%,買屋確實有抗通膨、為財產保值的效益。但是目前國內CPI(消費者物價指數)長期維持在2% -3%,房價也不便宜,買屋抗通膨的概念並不合邏輯,為了抗通膨而倉促買屋,最後結果可能得不償失。

估價師公會全聯會名譽理事長卓輝華也認為,通膨僅是影響房價眾多因素一環,1988-1989 年2 年內台北都會區漲3-4 倍,當時物價波動卻很平穩;2003 年SARS 過後,開啟這次房地產大多頭,7-8 年間房價也漲了1 倍多,物價在這段期間波動依舊不明顯,可見通膨並不是造成房價上漲的絕對因素。

Q2:油電雙漲,房價上漲合理嗎?

油電雙漲,帶動國內物價上揚,不少建案也因建材上揚,而醞釀漲價。對此,張金鶚認為,營建成本僅占建商整體開發成本的3成,若營建成本漲1成,房價也要跟著漲1成,根本不合理。

「都是預期心理在作怪!」張金鶚說,對未來房價會續漲的預期心理,才是真正推動房價上揚的主因。物價上揚,只是建商搭通膨順風車喊漲,利用資訊不透明和民眾預期心理來推動房價。

張金鶚分析,台灣房價主要由供需、資金推動,而非由成本推動。油電雙漲帶動民眾對物價上漲的預期,同樣反映在房價會續漲的預期上,才會使建商此時喊出「買屋抗通膨」的口號產生作用。

「小心任何議題都會被當作利多消息來操作。」卓輝華提醒,當房市處於多頭市場,任何消息都會被當作利多來解讀,就像是先前市場對「陸資來台投資房地產」的反應一樣,真正的陸資其實還沒進來台灣,房價卻已漲了一番,消費者在解讀訊息時,要更小心。

Q3:實價登錄,對房價是好是壞?

實價登錄政策將在下半年啟動,民眾期待實施後,能出現打房效果、讓房價合理化,對此,卓輝華直言,「實價登錄」恐怕無法與「房價下修」畫上等號。

卓輝華分析,現階段房價仍屬上漲時期,實價登錄對房價的影響恐怕是助漲效應比較多,尤其土地公告現值將調整為逼近市價9成,將影響增值稅、房屋稅等稅費繳納,這部分成本,屋主勢必反映在售價上。

不過,一旦房市出現反轉訊號,實價登錄因讓交易價格更透明化,也會出現助跌效果,屆時人人想撿便宜,想要售屋的屋主只能以價格廝殺,加速跌價速度,才有機會搶先完售。

房產專家SWAY則提醒,實價登錄上路後,專業投資客恐將祭出人頭成交法,墊高房價資訊。也就是投資客以高價假脫手給人頭戶,製造周遭區域高價假象,進而吸引自住客高價購買附近或同大樓投資戶,想要買屋者,要小心判斷房價真假。

Q4:今年下半年買屋有機會撿到便宜嗎?

國內外,經濟景氣看似不佳,是否有機會導引房價下修?卓輝華認為,以現今的條件評估,房價要大漲的機會不大,但是要大跌的條件也不存在。

這波推升房價的主因,來自海外台商資金回流、貨幣寬鬆政策與低利環境,即使目前全球經濟下修,在資金成本相對低廉下,對房價有一定程度的支撐作用。

不過,卓輝華也認為,過去民國50年代、70年代與90年代,台灣房市每隔10年就掀起「土地神話」,上演房價飆漲戲碼,然後再歷經泡沫化。

這次房價是否到頂,可以從央行近期對房價炒作出面干預,看出一些抑制效果,但是力道強不強,還要持續觀察。

SWAY則提醒,股市頻創新低成交量、消費者購物信心被油電漲價澆熄之下,購屋欲望也會同步降低。

在豪宅漫天喊出高價、新重劃區不斷創新高價的新聞背後,也要看到有些地方已經在削價求生,像新竹紅單屋已經玩不下去;桃園、中壢蓋好一堆新成屋卻沒自住客接手;台北市老舊公寓售價回跌等,都是讓房價出現下修空間的訊息,有意投資房地產者勢必暫緩、多觀察,而對自住客來說,則是挑三揀四的好時機。

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