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房貸利率5招全攻略

理財大作戰
文 / 方德琳    
2011-03-23
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房貸利率5招全攻略
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32 歲的育婷是一位公務人員,在中央政府衛生署工作。工作將近10 年後,今年10 月終於和先生合力買下一間位於大安區28 坪,總價為1,350 萬元的老公寓。雖然屋齡已達25 年,但因為地段佳,加上育婷公務人員的優質條件,銀行願意提供約7 成,頭期利率約2% 的貸款。

估算一下,按照銀行的條件,育婷應該付出410 萬元的頭款,每月房屋貸款支出約5.4 萬元。以目前育婷的經濟能力,並沒有太大的問題。

但最近,育婷卻看到,央行打算調升利率,她擔心利率到底會調升到甚麼地步?屆時會不會無法負擔房貸支出。要不要去選購固定型房貸產品來鎖定未來利率調升的情況?

她正在煩惱房貸利率之際,身邊會理財的朋友卻告訴她,應該利用現在利率低,借錢成本低的時候,盡量把錢拿去投資而不要還房貸。建議他採取前2 年寬限期,只還利息不還本金的作法,把多餘的錢拿出來投資。

甚至朋友告訴她,萬一利率真的升了,等到寬限期一過,萬一房貸壓力很重,還可以再辦銀行轉貸,又可以再多出2 年寬限期。等她投資理財有一大筆獲利時,提前還款就可以。

一邊是利息負擔,一邊是利用房貸的財務槓桿做投資?到底育婷該怎麼決定,才是最好的計畫?

30 理財生活家,特別商請理財專家前匯豐銀行放款部協理黃正勳,也是CFP 認證理財規劃顧問一起為育婷的房貸利率大作戰計畫把脈:

Q1:央行總裁彭淮南認為低利率造成台北房價居高不下,很多人預期政府可能祭出措施,未來利率只看升、不看跌。這種情形下,育婷應該選擇固定式利率來鎖定未來支出,還是依然採用指數型房貸利率?

A:以育婷貸款940 萬元來說,利率每升高一碼(0.25%)、每個月要多繳近1,800 元的房貸。因此選購房貸利率產品不可不多加注意。

很多人在利率看升的情況下,自然而然想找固定型利率產品,但目前市面上並沒有20 年一個利率的固定產品,頂多是前3 年固定,第四年仍然會隨著指標利率的浮動而調整。

換言之,目前沒有所謂的一價到底的固定型利率產品。想省息,最釜底抽薪的方法就是先了解我們房貸的利率結構。

房貸利率=指標利率( i )+加碼利率所謂指標利率通常由八家銀行1 年期平均固定存款利率組成,每季調整。只要央行一調高利率,1 年期存款利率跟著調高,指標利率就高,當然房貸利率就跟著增加。

至於加碼利率則是銀行根據房貸戶個人的信用條件,及房子的坐落位置等所決定。此利率每個人不同,也是房貸戶可以跟銀行談判的部分。

目前市面上的房貸利率產品都是根據此房貸利率結構而來。當加碼利率為一個價時,就是一段式的指數型房貸。若加碼利率採3 段式逐漸升高,就是所謂的「前低後高」的分段式指數型房貸。

其實育婷要選擇什麼商品,不應該純粹只看利率條件,而是應該從自己的還款計畫來決定。假設自己希望在最短的時間內還完房貸,就可以選擇「前低後高」比較划算。如果抱持20 年才要還清房貸,那麼一段式的房貸產品就是比較好的選擇。

至於要不要選固定型?前文已經說過,目前沒有20年固定利率的產品,頂多只是前3 年固定,目前固定型利率產品當然比指數型前3 年的利率高,如果自己比較喜歡掌握固定的房貸支出,那麼就可以考慮固定型利率。

其實利率要調降,最重要還是跟銀行談判的加碼利率部分。如果自己一直可以維持良好的繳款記錄與信用條件,只要利率升高時去跟銀行主動談判,銀行為了保住好客戶都有機會談到降低房貸利率。

Q2:要怎麼做才可以銀行談判,讓銀行調降我的房貸利率呢?

A:要如何維持好條件,增加跟銀行談判的籌碼?建

議可以從以下幾個方式著手:

條件1:維持良好的信用關係。

不僅房貸繳交正常,沒有遲繳紀錄。所有的信用卡或其他貸款( 例如:車貸、信貸⋯⋯) 也沒有遲繳狀況。

條件2:維持好的工作。像育婷目前是公教人員,是銀行最喜歡的職業類別。或者像500 大企業或知名企業等,只要工作轉換到這些大型企業中,都可以再跟銀行談利率條件。

有了這些基礎條件後,剩下就是跟銀行談判的技巧。

技巧1:收集原銀行新推出的房貸專案,以及其他銀行的資訊作為談判的基礎。只要條件好,至少可以爭取到該銀行最新的優惠方案。

技巧2:親自臨櫃洽談,不要打電話詢問。親自跑一趟讓銀行知道你談判的決心,或者找到當初幫你申辦貸款的行員。

Q3:除了跟原銀行談判降低利率之外,還有沒有其他可以省息的方法?

A:省息唯一的方法就是提前還款。目前有部份銀行推出「雙週繳」、或「抵利型」房貸,其實就是在不增加房貸族的壓力之下,用提前還款來省利息。

以雙週繳來說,房貸族只是將每個月繳交的金額改成雙周繳,月總金額不變,但卻有提前2 週還錢的作用。負擔不重,但卻有明顯的省息效果。以貸款金額500 萬元,利率2% 左右,20 年下來,雙周繳的利息將可省下10 萬元左右。但值得注意的是,由於1 年有52 週,所以雙週繳下來將繳26 期,比月繳多出1 個月。

另外一個抵利型房貸,就是拿存款來折抵房貸本金,以減少利息支出。特別適合手上有閒置資金的民眾使用。但由於抵利型的利率比較高,通常存款帳戶的金額要達到房貸本金的1 / 7 以上才值得仔細試算是否改用抵利型房貸比較划算。

Q4:在目前低利率情況下,是否真的應該使用銀行提供的寬限期,把多餘的資金拿來投資才划算?

A:這幾年,房貸寬限期很熱門,主要原因有二:經濟能力不充裕的人,可以利用前兩年繳較低的房貸提前成家購屋。現在,只要看到房屋廣告上打著「月繳1 萬元,就可以成家」其實就是利用寬限期造成的低房貸印象來吸引年輕購屋族。第二,會投資理財的人利用房貸來做財務槓桿。因為房貸是所有銀行貸款中利息最低,借錢成本相對低。但無論是哪種情況,首先都應該知道,使用寬限期是有代價,一定要多加注意。

尤其要小心! 寬限期一結束,房貸利息負擔立即變重。

雖然,在寬限期間內,房貸族每月繳交房貸金額比較少,一旦過了寬限期,每月繳交金額會大幅增加。除此之外,由於前2 年未繳的本金會持續計息,所以整體利息支出也會比沒有使用寬限期的多。

以育婷的條件來試算,使用寬限期所多出來的負擔如下:

1. 採用無寬限的本金攤還法的總利息負擔最輕、有寬限期的本息攤還法利息負擔最重,兩者可以相差73 萬元的利息支出。

2. 一旦2 年的寬限期一過,每月的房貸支出至少多出3.6 萬元。( 表1 )

很多人會想,利率低跟銀行借錢成本低,拿來投資才聰明。問題是:2 年後你真的可以投資獲利嗎?

其實只有一種情況才適合使用寬限期,就是寬限到期後有一大筆金額還掉寬限期間內應攤還的本金。以育婷的情況,就是2 年後有一筆96 萬元提前還款,才不會多付一分利息錢。

靠股票市場或基金市場的投資不可能保證有獲利,但如果育婷預期2 年後有儲蓄險到期或定存到期,這種確定百分百會進戶頭的錢才算是未來可用的大筆金額。

Q5:如果房貸都是會隨指標利率浮動的產品,那麼在預期未來利率升高的情況下,育婷該怎麼提早計畫,管控利率升高的風險?

A:雖然利率預期會升高,但觀察2000 年以來台灣的利率水準,其實未來利率要超過4% 的可能性不大。

建議房貸族可以用4% 的房貸利率水準來估算家庭支出的承受能力。

以育婷的情況來說,如果她採用本金平均攤還法,只要利率一升到4%,每月的房貸金額可能會從目前每月5.5 萬元升高到7 萬元左右。看起來很多,但育婷也不用

太煩惱,畢竟這樣的情況只是預估。

建議育婷現在應該做的事情是:除了正常繳交房貸維持好信用外,還要積極地存錢理財,萬一利率在3 年後真的升高到4%左右,此時準備130 萬元本金提前還款,就能恢復恢復到每月同樣繳交約5.5 萬元房貸的水準。

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