32 歲的育婷是一位公務人員，在中央政府衛生署工作。工作將近10 年後，今年10 月終於和先生合力買下一間位於大安區28 坪，總價為1,350 萬元的老公寓。雖然屋齡已達25 年，但因為地段佳，加上育婷公務人員的優質條件，銀行願意提供約7 成，頭期利率約2% 的貸款。
估算一下，按照銀行的條件，育婷應該付出410 萬元的頭款，每月房屋貸款支出約5.4 萬元。以目前育婷的經濟能力，並沒有太大的問題。
但最近，育婷卻看到，央行打算調升利率，她擔心利率到底會調升到甚麼地步？屆時會不會無法負擔房貸支出。要不要去選購固定型房貸產品來鎖定未來利率調升的情況？
她正在煩惱房貸利率之際，身邊會理財的朋友卻告訴她，應該利用現在利率低，借錢成本低的時候，盡量把錢拿去投資而不要還房貸。建議他採取前2 年寬限期，只還利息不還本金的作法，把多餘的錢拿出來投資。
甚至朋友告訴她，萬一利率真的升了，等到寬限期一過，萬一房貸壓力很重，還可以再辦銀行轉貸，又可以再多出2 年寬限期。等她投資理財有一大筆獲利時，提前還款就可以。
一邊是利息負擔，一邊是利用房貸的財務槓桿做投資？到底育婷該怎麼決定，才是最好的計畫？
30 理財生活家，特別商請理財專家前匯豐銀行放款部協理黃正勳，也是CFP 認證理財規劃顧問一起為育婷的房貸利率大作戰計畫把脈：
Q1：央行總裁彭淮南認為低利率造成台北房價居高不下，很多人預期政府可能祭出措施，未來利率只看升、不看跌。這種情形下，育婷應該選擇固定式利率來鎖定未來支出，還是依然採用指數型房貸利率？
A：以育婷貸款940 萬元來說，利率每升高一碼(0.25%)、每個月要多繳近1,800 元的房貸。因此選購房貸利率產品不可不多加注意。
很多人在利率看升的情況下，自然而然想找固定型利率產品，但目前市面上並沒有20 年一個利率的固定產品，頂多是前3 年固定，第四年仍然會隨著指標利率的浮動而調整。
換言之，目前沒有所謂的一價到底的固定型利率產品。想省息，最釜底抽薪的方法就是先了解我們房貸的利率結構。
房貸利率＝指標利率( i )＋加碼利率所謂指標利率通常由八家銀行1 年期平均固定存款利率組成，每季調整。只要央行一調高利率，1 年期存款利率跟著調高，指標利率就高，當然房貸利率就跟著增加。
至於加碼利率則是銀行根據房貸戶個人的信用條件，及房子的坐落位置等所決定。此利率每個人不同，也是房貸戶可以跟銀行談判的部分。
目前市面上的房貸利率產品都是根據此房貸利率結構而來。當加碼利率為一個價時，就是一段式的指數型房貸。若加碼利率採3 段式逐漸升高，就是所謂的「前低後高」的分段式指數型房貸。
其實育婷要選擇什麼商品，不應該純粹只看利率條件，而是應該從自己的還款計畫來決定。假設自己希望在最短的時間內還完房貸，就可以選擇「前低後高」比較划算。如果抱持20 年才要還清房貸，那麼一段式的房貸產品就是比較好的選擇。
至於要不要選固定型？前文已經說過，目前沒有20年固定利率的產品，頂多只是前3 年固定，目前固定型利率產品當然比指數型前3 年的利率高，如果自己比較喜歡掌握固定的房貸支出，那麼就可以考慮固定型利率。
其實利率要調降，最重要還是跟銀行談判的加碼利率部分。如果自己一直可以維持良好的繳款記錄與信用條件，只要利率升高時去跟銀行主動談判，銀行為了保住好客戶都有機會談到降低房貸利率。
Q2：要怎麼做才可以銀行談判，讓銀行調降我的房貸利率呢？
A：要如何維持好條件，增加跟銀行談判的籌碼？建
議可以從以下幾個方式著手：
條件1：維持良好的信用關係。
不僅房貸繳交正常，沒有遲繳紀錄。所有的信用卡或其他貸款( 例如：車貸、信貸⋯⋯) 也沒有遲繳狀況。
條件2：維持好的工作。像育婷目前是公教人員，是銀行最喜歡的職業類別。或者像500 大企業或知名企業等，只要工作轉換到這些大型企業中，都可以再跟銀行談利率條件。
有了這些基礎條件後，剩下就是跟銀行談判的技巧。
技巧1：收集原銀行新推出的房貸專案，以及其他銀行的資訊作為談判的基礎。只要條件好，至少可以爭取到該銀行最新的優惠方案。
技巧2：親自臨櫃洽談，不要打電話詢問。親自跑一趟讓銀行知道你談判的決心，或者找到當初幫你申辦貸款的行員。
Q3：除了跟原銀行談判降低利率之外，還有沒有其他可以省息的方法？
A：省息唯一的方法就是提前還款。目前有部份銀行推出「雙週繳」、或「抵利型」房貸，其實就是在不增加房貸族的壓力之下，用提前還款來省利息。
以雙週繳來說，房貸族只是將每個月繳交的金額改成雙周繳，月總金額不變，但卻有提前2 週還錢的作用。負擔不重，但卻有明顯的省息效果。以貸款金額500 萬元，利率2% 左右，20 年下來，雙周繳的利息將可省下10 萬元左右。但值得注意的是，由於1 年有52 週，所以雙週繳下來將繳26 期，比月繳多出1 個月。
另外一個抵利型房貸，就是拿存款來折抵房貸本金,以減少利息支出。特別適合手上有閒置資金的民眾使用。但由於抵利型的利率比較高，通常存款帳戶的金額要達到房貸本金的1 ／ 7 以上才值得仔細試算是否改用抵利型房貸比較划算。
Q4：在目前低利率情況下，是否真的應該使用銀行提供的寬限期，把多餘的資金拿來投資才划算？
A：這幾年，房貸寬限期很熱門，主要原因有二：經濟能力不充裕的人，可以利用前兩年繳較低的房貸提前成家購屋。現在，只要看到房屋廣告上打著「月繳1 萬元，就可以成家」其實就是利用寬限期造成的低房貸印象來吸引年輕購屋族。第二，會投資理財的人利用房貸來做財務槓桿。因為房貸是所有銀行貸款中利息最低，借錢成本相對低。但無論是哪種情況，首先都應該知道，使用寬限期是有代價，一定要多加注意。
尤其要小心! 寬限期一結束，房貸利息負擔立即變重。
雖然，在寬限期間內，房貸族每月繳交房貸金額比較少，一旦過了寬限期，每月繳交金額會大幅增加。除此之外，由於前2 年未繳的本金會持續計息，所以整體利息支出也會比沒有使用寬限期的多。
以育婷的條件來試算，使用寬限期所多出來的負擔如下：
1. 採用無寬限的本金攤還法的總利息負擔最輕、有寬限期的本息攤還法利息負擔最重，兩者可以相差73 萬元的利息支出。
2. 一旦2 年的寬限期一過，每月的房貸支出至少多出3.6 萬元。( 表1 )
很多人會想，利率低跟銀行借錢成本低，拿來投資才聰明。問題是：2 年後你真的可以投資獲利嗎？
其實只有一種情況才適合使用寬限期，就是寬限到期後有一大筆金額還掉寬限期間內應攤還的本金。以育婷的情況，就是2 年後有一筆96 萬元提前還款，才不會多付一分利息錢。
靠股票市場或基金市場的投資不可能保證有獲利，但如果育婷預期2 年後有儲蓄險到期或定存到期，這種確定百分百會進戶頭的錢才算是未來可用的大筆金額。
Q5：如果房貸都是會隨指標利率浮動的產品，那麼在預期未來利率升高的情況下，育婷該怎麼提早計畫，管控利率升高的風險？
A：雖然利率預期會升高，但觀察2000 年以來台灣的利率水準，其實未來利率要超過4% 的可能性不大。
建議房貸族可以用4% 的房貸利率水準來估算家庭支出的承受能力。
以育婷的情況來說，如果她採用本金平均攤還法，只要利率一升到4%，每月的房貸金額可能會從目前每月5.5 萬元升高到7 萬元左右。看起來很多，但育婷也不用
太煩惱，畢竟這樣的情況只是預估。
建議育婷現在應該做的事情是：除了正常繳交房貸維持好信用外，還要積極地存錢理財，萬一利率在3 年後真的升高到4%左右，此時準備130 萬元本金提前還款，就能恢復恢復到每月同樣繳交約5.5 萬元房貸的水準。
