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到潛力商圈挑便宜房子

高鐵捷運通車在即
文 / 楊紹華    攝影 / 李芸霈
2006-12-01
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到潛力商圈挑便宜房子
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儘管市場專家總是建議,自住型的購屋者不用過度考慮房價未來的漲跌,有需求、有能力,該買房就買房、該換屋就換屋,心裡不要想著藉由買屋追逐獲利,因為就連專業的房仲業者,也抓不準最佳的買賣時點。不過,今年以來美國房地產景氣快速衰退的現象,還是令不少有意購屋者心生疑慮。

畢竟,美國房地產景氣衰退若造成經濟成長趨緩,全球經濟也就難免遭受波及,而在此之際,經過三年復甦的台灣房市,難道沒有同步向下修正的壓力嗎?此時購屋,會不會買在高點?

「短期我不敢說,因為國內房價總是會受到非經濟因素的短期干擾,不過若以長期而論,目前還看不到國內房價有急速滑落的可能性。」永慶房屋總經理葉凌棋斬釘截鐵地說,「至少在未來幾年,不必擔心房價走勢會明顯向下反轉。」

葉凌棋的依據是,美國經濟雖然成長趨緩,但大陸崛起的力道足以支撐全球經濟維持一定程度的表現,因此總體經濟表現足以支撐房價。此外,看好長期後市更重要的理由,則是利率環境。

利率安全門檻6%

「說到底,房貸利率才是決定房價動向的關鍵因素!只要房貸利率維持在安全門檻之下,房價急跌的可能性就微乎其微。」葉凌棋回顧民國78年至79年間,當時造成國內房地產市場崩跌的主要原因,就在於房貸利率飆高。76年利率在5.5%左右,但兩年後,普遍已經看到8至9%的水準,79年時更出現了13%的利率數字。

安全門檻有多高?「以我來看,6%。」葉凌棋表示,只有在房貸利率超過6%時,「買不如租」的情況才有可能出現,造成民眾購屋意願急速下滑;相反的,只要利率水準維持在6%以下,購屋的需求就不致於退潮。他強調,雖然在美國過去兩年連續升息的連動影響之下,國內利率環境今年以來維持向上調升的態勢,但目前水準仍然遠低於6%的門檻,展望明年,大幅升息的機會也相對不高。

市場專家也普遍認同,台灣不致快速升息的原因是「國內經濟環境不允許」,利率調升會壓抑經濟成長,台灣利率這麼低了,經濟也起不來,哪裡還敢大幅升息呢?原因之二,是台灣銀行業者目前幾乎只剩下房貸的生意能做了,做企業貸款,擔心企業錢進大陸之後,貸款收不回來;做信用貸款,近年卡債、信貸的呆帳又快速增加。最好做的生意只剩房貸,在各家銀行積極搶占房貸市場之下,房貸利率自然高不起來。至於國內利率不會急升的第三個原因,則是美國的利率環境明年可能出現降息。

選地段是不二法門

就「利率」這個關鍵因素分析,國內房價尚無反轉之虞,對於渴望購屋成家的30世代來說,的確能有藉著購屋為資產保值甚至增值的機會,然而,要達到保值或增值的附加價值,還有其他重點必須考量,應該聽過這句老生常談:「買房子最重要的三件事:地段、地段、地段!」

房價的整體趨勢或許長期偏向樂觀發展,但若買錯區位地段,就像股票投資時「做對方向、買錯個股」一樣,還是可能在未來需要換屋時發生折價求售、甚至難以脫手的問題。所幸,房仲業者指出,在國內多項重大交通工程陸續進入完工階段的此際,無論是在北、中、南的都會區,30世代都不難找到房價仍可負擔且未來具有增值潛力的區域地段。

三大都會潛力地段

大台北選捷運延伸線

先就大台北地區來看,房仲業者指出,由於30世代多半屬於財力尚未打穩基礎的薪水族,要在台北市精華地段購屋並不容易,因此建議選擇捷運已完工或即將完工的近郊地區,不僅房價相對市區便宜許多,且未來不乏增值空間。

舉例而言,如文山、北投、南港、板橋、中永和、新店、土城等地區,目前捷運均已完工通車,且區域內也有完整商圈,滿足基本的生活機能要求。另一方面,包括內湖、南港經貿園區、新莊、蘆洲、三重等地,則預計將在三年之內完成捷運通車,房價後市也能樂觀以對。

台中七期重劃區最熱

在中部區域方面,房仲業者目前最看好台中市的七期重劃區一帶,主要原因,同樣在於捷運所帶來的正面效應,由於將有捷運綠線及藍線經過此區,加上鄰近台中大型購物商圈,百貨公司、購物中心群聚,因此房價後市具有一定程度的基本支撐力道。

值得注意的是,台中房市近來似乎成為國內投資型購屋者的新天堂,根據調查,去年在台中縣市購屋置產者,以「投資」為目的的比重約達16.3%,與前年相較,投資客的成長幅度高達34%以上,居全國之冠。鄉林建設不動產研究室指出,台中地區投資價值浮現,主要在於中科、高鐵等基本建設的效應支撐,加上與台北房價之間的「比價效應」等因素。無論如何,既然投資客開始聚焦中部,或許也為當地房價後市帶來一定程度的想像空間。

高美館三多商圈看俏

至於南部地區,被房仲業者點名的潛力區域則圍繞於高雄捷運及高鐵通車等兩大利多因素。首先,今年12月間可望率先通車的捷運紅線南段,預料將可為三多商圈房價帶來正面話題。而在明年捷運全線通車,並且連結高鐵左營站之後,則如有高雄信義計畫區之稱的「農16區」,以及同樣具有完整生活機能的高美館周邊區域,房價後市都有正面反應的可能。

當然,論及整體高雄房地產市場,最引人遐想的話題還是高鐵通車效應,永慶房屋指出,高鐵通車的確能為近年來表現不佳的高雄房市帶來正面助益,但從過去經驗來看,這種重大交通建設的最大受惠者,往往是「最大的城市」,換言之,與其他高鐵延線的城鎮相比,高雄房價雖可獲得高鐵通車的明顯帶動,但正面效應恐怕不如台北,「就像雪山隧道通車之後的情況一樣,以前台北人去宜蘭玩,一定會住在當地,現在不用住了,當天就能來回。」同樣的,以後台北人去高雄出差,不能請個兩天公假在高雄好好消費一番,因為,有了高鐵,當天就能快速而便宜的來回一趟了。

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