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房貸升息下如何喘息?

文 / 張卉穎    攝影 / 吳毅平
2006-11-01
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房貸升息下如何喘息?
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自從2004年美國聯準會(Fed)升息以來,台灣房貸利率就一直喊升,但幾年來,似乎是只聞樓梯響,不見人下來。主要原因是各銀行

競爭激烈,為了爭取客戶,不但沒有升高利息,反而削價競爭;再加上手握重金的保險公司也加入廝殺的行列,利率更是不升反降。

惡性競爭的結果造成銀行在房貸這塊根本沒有獲利,一位銀行主管即坦言,房貸的成本在1.4∼1.5%之間,超低利房貸1.85%根本沒有賺錢。有人甚至悲觀認為,房貸可能會演變成銀行繼雙卡效應之後的新

金融風暴。

告別低利房貸時代

不過, 明年開始, 房貸低利率的時代似乎即將告終。首先,新版巴塞爾協定將使金管會落實「監理審查權」,如果銀行的放款利率不足以承擔風險,金管會將要求其增加資本額。換言之,為了符應成本,銀行的房貸利率得被迫提高,而民眾的購屋成本也加重了許多。

再看看聯準會的升息狀況。

雖然Fed已經停止升息,但央行綜合經濟情勢,仍在今年9月底再度升息半碼。可預見的是,未來利率將逐步緩升,房貸戶利息支出的壓力將愈來愈重。房貸通常是家庭裡最大筆的支出,但面對收入不增、利息支出卻逐步上升的情況,民眾應該如何因應?

玉山銀行個人金融事業處兼行銷企畫部協理萬水平表示,要重新檢視家庭的開支狀況。以貸款300萬元為例,如果升息兩碼(0.5%),一年的利息就會多出1萬5000元。所以要開始注意每月繳的本息錢,另

外,也要考慮支出占收入的比重是不是太高。「如果以前每個月去看電影,現在就改成每兩個月看一次。」除此之外,也要估算自己未

來所得的穩定性。「如果沒有把握的話,就保守一點。」例如貸款的成數不要太高、不要沒存夠自備款就買房子。

轉貸必先精打細算

而轉貸是不是一個省利息錢的方法呢?多數的銀行業者都不認同。因為要加上違約金、代書費、設定費以及鑑價代償費,算一算,轉貸成本高達2、3萬元。但如果分十年、二十年攤提,還是低於利息的增加的話,也不失為省錢的方式。為了預防民眾轉貸所帶來的損失,不少銀行最近也推出了利率遞減式、「前高後低」型房貸。像富邦、玉山和上海銀行都有推出這種方案,只要前幾期繳款正常,往後幾年的利息就會愈來愈低、愈繳愈少。

這種方式和一般「前低後高」的房貸比較起來,平均利率會少個1∼2%,二十年下來省個幾十萬元不是問題。目前市面上的房貸主要分固定和指數型兩種,其中指數型又可分為「前低後高」及「前高後低」兩種。前者通常打著第一年約2%左右的超低利率來吸引消費者,之後再逐年升高。民眾常常被低利吸引,過幾年利息調升

時再轉到別家銀行。

而「前高後低」型是銀行為

了穩固客戶,為信用好的客戶提供的雙贏選擇。至於固定型,由於銀行對十幾年的利率走勢不一定能準確預估,所以有可能多賣多賠,目前只有保險業者有這樣的方案,但也不是真正十年、二十年都固定。

富邦銀行資深經理高永和表示,如果手頭還算寬鬆,可以先還一部分的人,選擇遞減型會是比較省錢的方式;但若是目前手頭比較緊,可以選擇前低後高式搭配寬限期,來輕鬆達成省息的目的。

至於有沒有必要趁房貸利率上漲之前,趕在年底前先買房子? 高永和認為, 房貸是十幾、二十年的開支,還是要審慎衡量,沒有必要搶便宜。

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