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房市未來 利空出盡? 亂世保值首選?

全球經濟仍舊混沌.奢侈稅效應發酵
文 / 彭杏珠    
2011-10-31
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房市未來 利空出盡? 亂世保值首選?
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近一年來,台灣房市如同洗三溫暖般巨幅起落。

根據信義房屋去年底的調查顯示,當時市場仍一片樂觀,僅有10%民眾看壞房市。沒想到今年3月政府開始研議奢侈稅,議題立即發酵後,讓第一季的看壞比例爆增至66%,還好利空逐漸鈍化,第二季已降到22%。孰料9月全球股災,房市再度蒙上陰霾,看壞比例再度竄升至50%。

市場低迷直接反應在全國的房屋成交量上。根據內政部統計處的建物買賣移轉戶數資料顯示,今年3月成交量已跌破4萬大關,為3萬9328戶,7月又摜破3萬的關卡,來到2萬8310戶,8月持續衰退到26992戶(頁94表)。

8月成交量已近SARS低點

「2003年SARS期間,最低迷的成交量也不過2萬5000件左右,今年8月已經逼近當時的最低點了,」21世紀不動產台灣區總部總經理王福連強調,9月股災的效應都還沒統計反映出來呢!

中信房屋董事長鄭余正也不敢過於樂觀。他指出,8月統計數據反映的是6月下旬至7月的成交量,顯示奢侈稅上路後成交量有所衰退,減幅約在5%左右。

而累計今年前8月與去年同期相比,則小幅衰退3.13%,但是根據金融海嘯迄今的每月交易量趨勢變化來推估,去年一舉突破40萬大關的總量,今年恐怕不保,大約只能維持在37萬的水準。

分析台灣房市成交量為何逐漸盤整探底,政府與央行聯手整頓房市最為關鍵。

去年6月24日,央行推出選擇性信用管制,要求銀行針對台北市及新北市十個地區新承作的第二套購置住宅貸款不得超過房屋鑑價的七成。去年9月30日再促請銀行對空地抵押貸款,應徵取具體詳實興建計畫,訂定合理貸款成數及利率。

到了去年底的12月30日,又將淡水、林口、三峽納入選擇性信用管制區,要求銀行對於第二套貸款成數不能超過六成,土地融資最高額度不得超過土地取得成本與鑑價較低者的六成五。

今年6月1日,財政部課徵奢侈稅正式上路,8月內政部又修法推動實價登錄。緊接著10月4日,馬英九總統公布在建構不動產交易實價登錄後,將逐步推動不動產交易實價課稅,預計實價登錄今年將完成立法,等3至5年資料逐步完備後,就可推動實價課稅。

雖然實價登錄與實際課稅都還在研擬階段,政府也強調不會增加自用住宅稅率,但是21世紀總經理王福連說,可以想到的整頓房市招式,不管是執行中或研議中的,政府都已經出籠了,再加上全球二次衰退烏雲罩頂,以及明年元月總統大選,各種不確定因素,造成市場觀望氣氛濃厚。

他苦笑地說:「雖然這些確實對市場造成殺傷力,不過所有利空都出盡了,也算是利多吧。」 以首善之區台北市為例,北市地政處公布9月建物買賣移轉棟數為3506棟,僅較8月增加17棟,交易量創下31個月來的次低記錄,僅次於8月的3489棟,也是台北市近6年來,9月買賣移轉棟數最低的紀錄。

台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示,6月奢侈稅開徵後,投資客退場,量縮格局確立。預料至今年年底,北市每月交易量將維持在3300至3500棟間。

而去年下半年開始房市紅不讓的新北市,平均單月移轉件數都曾高達萬件以上。奢侈稅課徵後,交易量連3個月跌到7000件左右,萎縮近三成,9月交易量只有7002件。信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮分析,連續3個月7000件交易量能,大致與2008年第4季雷曼兄弟事件發酵時相當,不難看出奢侈稅與全球金融情勢對市場的影響層面「又深且急」。

高雄自住為主 率先觸底反彈

反觀高雄市卻率先觸底反彈,8月寫下今年2793棟的新低量(排除2月農曆春節的淡季)後,9月交易量提高到2953棟,回升5.8%

信義房屋高雄區執行協理林武雄指出,高雄與台北、新北不同,比較偏向賣方市場以「自住」為主。近來國際情勢詭譎與總統大選等因素,造成高雄的屋主讓價意願相對增加,不似北部二都的賣方大多惜售、不肯降價,以致於量縮價卻未同步下跌。

既然房市已呈現盤整格局,相較於震盪多變的股市、基金與「高高在上」的黃金,此時的房市,是否可成為亂世中避險保值的天堂呢?

根據中信房屋第3季的宅指數調查,在理財工具的保值抗跌性評比中,房地產仍然以30.6%的民眾看好比例,連續10年蟬聯冠軍。而緊追其後的則是近年「貴氣逼人」的黃金/貴金屬,這次大躍進獲得30.2%民眾的青睞,直接威脅房地產第一名的地位。

調查也顯示,儘管受到國際經濟局勢二次衰退機率升高,導致有49.9%的受訪者明顯感受到景氣下挫將對房市成交量造成影響,但仍有37.8%的民眾看好房價,也有29%認為不影響現況。

由此可見,相對其他理財工具的投資風險,更凸顯出房地產的保值抗跌性,並有六成七的民眾對房價抱著持平或上漲的看法。因此中信房屋鄭余正指出,對台灣房市的基本面無需過度悲觀。

信義房屋蘇啟榮也持相同看法,他認為,除外在經濟因素無法掌控外,目前市場的資金、利率、匯率等金融條件都來到相對好的部位,對房價都是正面因素。

而且,台灣從1970年至今,已經累積兩代的財富(總貨幣供給額)高達30兆台幣,房貸利率維持在2%左右達數年之久。即便調升為3%,百萬房貸每月只增加487元,除高額貸款的投資客外,不至於對自住型房貸戶造成資金周轉的壓力。

尤其,今年9月29日,央行終結了連5季的升息後,也讓房貸利率仍處於低檔的有利環境。在出租報酬率還有3%,高於房貸利率的情況下,房地產仍是相對穩健的理財工具,不會出現股市或黃金一夕暴跌的現象。

其實,根據中信房屋9月底的調查顯示,近期有意願進場的50歲以上民眾,相較40歲以下其他年齡層的購屋者還多出一倍的理財需求,以投資理財為購屋目的者高達32.6%。而他們選擇錢進房市,並非為了套利,其中有近六成民眾是為了避險。

首購、換屋、投資關注不同

由於食衣住行是民生需求,所以不管景氣好壞,隨時都有人要買房子,只是在全球景氣還混沌不明的此刻,該如何因應呢?

對於有成家、新婚需求的自住首購族來說,每個時點都是買點,切記無法用房價的漲跌以作為買屋的進場點,「因為永遠沒有人知道房價何時會漲或跌,難度太高了,」21世紀不動產王福連說,至少房子比其他投資標的相對穩健,台北市從1986年到現在,平均房價年增率為8%,期間或有波動,但跌幅都不會超過10%。

由於是首購族,千萬要做好財務規劃,雖然目前房貸利率大約為2%,但全球經濟變化多端,一旦利率調漲至4%時,需評估是否有能力負擔,而不影響日常生活支出。

其次是,不能以總價為購屋的主要考量,而被迫選擇偏僻的區域,最好能以方便通勤上班的兩房產品為主,例如捷運或公車經過的地段,以便將來換屋時,易於脫手。

第三要懂得殺價,先探詢市場成交價,到各個房仲公司網站查詢欲購買地段的成交價。「與賣方談總價時,要在市場成交價上,再殺價5至10%,」王福連說。

相較於有迫切需求,必須於近期買房的首購族來說,換屋族雖然彈性更大,卻常碰上「到底要先買後賣,還是先賣後買」的難題。信義房屋蘇啟榮建議,先找到合適的標的物買進後,再賣房子,相對比較安全,以免賣完房子後,找不到理想的房子。

當然,買屋換屋最重要的還是房子所在的位置,最好能從價值低的區段搬到價值高的區段。

例如假設原先居住在房市「供不應求」的區域(代表比較有增值空間),要換到「供過於求」的地段(代表較無增值空間),除非有特殊因素,否則根本不能換。

相反的,假設原先居住的是「供過於求」的市場,要換到「供不應求」的地區,毫無疑問,應馬上換。

由於中國人「有土斯有財」的觀念持續至今,也讓房地產一直穩居保值抗跌的寶座,所以即便多項利空出現,仍有投資客選擇進場。根據中信房屋第3季宅指數調查顯示,近期有購屋計畫的民眾中,有26%是為了理財需求,與第二季的26.4%相去不遠,顯示奢侈稅政策與全球二次衰退因素下,仍有固定的投資型買方。

量縮盤整局勢 不妨暫時觀望

確實,以目前租金收益率來看,仍高過於房貸利率,即使為了規避奢侈稅兩年不賣(奢侈稅持有期間在一年以內者,課徵15%的稅,持有一年以上、未滿二年者,稅率為10%),也不致於虧損。

加上兩岸關係穩定,只要放寬陸資來台購屋條件(目前大陸人民來台置產,限住宅產品限購一屋、三年內不得移轉、每年停留四個月、最高五成房貸),台灣房市未來還是有潛在獲利機會。

台灣房屋邱太煊也提醒投資客,除非已有十足把握的好物件,例如捷運線即將經過的新區域潛力物件,否則不妨先觀望一陣子,畢竟全球局勢詭譎多變,還有明年總統大選等不確定因素。

不管從全國的房屋交易量,或國內外因素來看,台灣房市目前是量縮盤整的格局,正好是介於有感與無感間的修正期。首購、換屋族與投資客不妨參考上述專家的建議,將購屋或投資的風險,降至最低。

首購、換屋、投資客購屋指南

首購族

①做好財務規劃,衡量利率從2%調漲至4%時,能否負擔。

②選擇方便通勤上班的兩房產品。

③探詢附近的市場成交價,再殺價5至10%。

換屋族

①先找到合適的標的物買進後,再賣房子。

②除了看地段外,還要看市場成熟度。 投資客

雖然房貸利率低於租金收益率,可進場投資。不過經濟局勢詭譎多變,還有明年元月總統大選等因素,不妨先觀望。

本文出自 2011 / 11 月號

衣服是門好生意

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