編按：住宅補貼政策，究竟該優先照顧弱勢，還是追求更多受益戶數？面對租金補貼、社會住宅與包租代管三大工具，如何兼顧公平與效率，成為落實居住正義不可迴避的重要課題。
選舉將近，各類補貼政策陸續推出，也引發「大撒幣」爭議。從中央與地方對租金補貼經費分攤的爭論、300億元租金補貼實施後，租屋黑市依舊存在，到即將續推的新青安2.0優惠房貸，以及社會住宅興建目標大幅下修、婚育宅政策與桃園可負擔住宅等方案，都應重新檢視其政策目的與資源配置是否合理。
健全租屋市場，增加出租住宅供給
居住正義的核心，不在於政府興建多少社會住宅或發放多少補貼，而在於能否改善更多弱勢家戶的居住困境。從政策角度來看，住宅補貼應兼顧兩項原則：一是公平，讓相對弱勢家戶獲得較多協助；二是效率，在有限資源下幫助更多有需要的家庭。
目前政府主要住宅補貼方式，包括社會住宅、包租代管及租金補貼三種。社會住宅由政府直接興建與管理，能提供較穩定的居住品質與租金保障，對弱勢家戶照顧最周全，但土地取得困難、興建及管理成本高昂，平均每戶每年政府補貼約20～30萬元；包租代管透過民間住宅媒合出租，代管修繕，可有效利用民間資源，但數量與品質較不穩定，平均每戶每年政府補貼約8～12萬元；租金補貼則由租客自行尋屋，政府成本最低，平均每戶每年政府補貼約4～6萬元，但受限於租屋市場資訊不透明及房東篩選租客，弱勢家戶易被排斥，保障相對不足。
若從有限資源下照顧更多家庭的效率角度觀察，租金補貼成本最低，效益最高；其次為包租代管，最後才是社會住宅。但若從保障弱勢與落實公平的角度來看，社會住宅效果最佳，其次為包租代管，最後才是租金補貼。因此，住宅政策不能只追求單一方案的戶數成長，而應在公平與效率之間取得適當平衡。
更重要的是，台灣租屋市場長期存在供給不足、租金持續上漲及租屋黑市普遍等問題。在房東強勢而房客弱勢的情況下，許多弱勢家庭即使領有租金補貼，仍面臨找不到合適房源或遭房東拒租的困境。因此，健全租屋市場、增加出租住宅供給，應是當前住宅政策的首要目標。
從增加供給的角度而言，社會住宅最直接有效，其次是包租代管。若能配合提高持有成本、落實空屋課稅，並透過包租代管制度引導空餘住宅進入租賃市場，不僅可增加出租住宅數量，也有助於改善租屋市場結構，減輕民眾購屋壓力。
相較之下，新青安優惠房貸雖協助部分首購族購屋，但也可能刺激市場需求，助長投機炒作與房價上漲。在房價高漲環境下，購屋者看似獲得利息補貼，卻可能付出更高房價成本。當住宅補貼資源有限時，相關購屋補貼應逐步檢討調整，避免偏離居住正義初衷。
讓住宅補貼真正發揮雪中送炭功能
至於近期討論的可負擔住宅類似過去討論的使用權住宅，約市價的五至六成，本質上屬於一次性的房價補貼。同樣在住宅補貼資源有限下，桃園社會住宅仍有相當需求，假設60年使用權住宅，原本可以幫助十戶弱勢家戶住六年，如今僅能由一戶相對非弱勢家戶使用，從公平與效率的角度來看，似乎可負擔住宅的推動仍應審慎評估。
考量當前住宅補貼的資源有限，社會住宅明顯不足，居住正義首要任務是健全租屋市場，讓相對弱勢的租屋者獲得保障。同時，公平效率的分配住宅補貼資源，讓更多的弱勢家戶受到居住協助。最後，住宅補貼政策應回歸「弱勢優先」原則，建立清楚的住宅階梯制度：最弱勢家戶優先入住社會住宅；次弱勢家戶透過包租代管獲得協助；一般弱勢家戶則以租金補貼支持。如此才能在有限資源下兼顧公平與效率，讓住宅補貼真正發揮雪中送炭的功能，而非成為一般家庭的錦上添花。
本文章反映作者意見，不代表《遠見》立場
（作者為政大地政系退休教授；原文刊載於聯合報，經作者授權轉載）
