你會如何累積財富？又希望金錢如何服務你的人生？現在最流行的退休儲蓄策略之一：先買一間大房子，期待房市一路走高，等到退休時再換小一點的房子，將房屋淨值變現。聽起來很誘人，但問題是：這些年你投入的成本高得驚人，但真正儲蓄的退休金卻少得可憐。想知道為什麼嗎？（本文節錄自《會想的人，先有錢》一書，作者：喬納森．克雷蒙／遠流出版，以下為摘文。）
累積退休金最好的方法是什麼？你可以繼續住現在的房子，花30年把貸款還清，然後用多餘的錢投資股票和債券基金。我們姑且稱這種做法為「小房策略」（雖然在美國很多地方，40萬美元的房子一點也不小）。
另一種做法是採取「大房策略」：換到一間價值100萬美元的房屋，然後努力在退休前償還90萬美元的貸款。等到了65歲，再換回價值約40萬美元的住宅，然後將房屋淨值變現。
哪種策略會讓你更有錢？為了讓那些熱愛買房的人無話可說，我們將採用對大房策略最有利的假設，來進行試算。
首先，我們假設你能拿到固定利率6.5％的30年期房貸。那麼，90萬美元的房貸，每個月大概要還5千7百美元；30萬美元的房貸，每月只要還1千9百美元。
接著再進一步假設：你現在賣掉40萬美元的小房、換成100萬美元的大房，完全不用支付任何仲介費。另外我們假設，等到你65歲賣掉大房子時，不需要繳納任何資本利得稅，也不用付房仲費。
同時，我們假設房價每年上漲5％，通膨率為每年3％。扣掉通膨後的實際報酬率為2％，相當接近歷史平均值。
「有些人看到這裡可能會說：『只漲5％，也太低了吧；我可是賺了14％！』」來自俄亥俄州梅迪納、協助我進行這項分析的理財專家法瑞爾說：「但是你不可能連續30年、每年都拿到14％的報酬。」
根據法瑞爾的試算，等到你65歲時，以今天幣值來計算，價值100萬美元的房子大約會變成180萬美元。到時候，你把大房賣掉，再換回價值40萬美元的小房。
由於小房的價格同樣會以高於通膨2個百分點的速度上漲，到了那時候，原本40萬美元的房子，換算成今天的幣值，大約要價70萬美元。所以，你手上大概會剩下110萬美元，可用來支付退休後的生活開銷。
看起來好像賺得不少，但是代價非常高。採用大房策略，不只要背負沉重的房貸，還得支付房產稅、維修費、房屋保險以及水電瓦斯等費用。
我們就用最保守的估計，假設這些持續性支出每年只占房價的2％。加上房貸之後，你買下大房的第一年得掏出8萬8千美元。
選擇小房子
當然，採用「小房策略」，你還是要負擔房屋的日常開銷與每月房貸。但是相關金額會低很多。
假設你把省下來的錢，拿去投資共同基金。我們再用極度保守的假設：這些共同基金每年的報酬率，只比通膨高出2.2個百分點，相當於你現在購買10年期抗通膨公債（這可能是你能找到最安全的長期投資之一）所能獲得的報酬。
根據法瑞爾的計算，30年後，按今天的幣值計算，你的投資組合價值將達到200萬美元，幾乎是大房策略最後能拿到金額的兩倍。
沒錯，在試算「大房策略」時，我們沒有計入房貸利息抵稅優惠；試算「小房策略」時，也沒有把投資組合的稅賦納入考量。但別忘了，住小房省下來的錢，如果投入個人退休帳戶或401(k)，同樣享有稅額扣抵優惠；而且存進401(k) 帳戶的錢，雇主有可能依照一定的比例替你多存一筆。[*註：401(k)為美國一項退休福利儲蓄計畫]
總結來說：除非你的投資組合有將近一半都拿去繳稅，否則「小房策略」幾乎是全面勝出。而且，如果我們採用更貼近現實的假設，這個策略的優勢只會更進一步擴大。
舉例來說，假設投資組合每年的實質報酬率高於通膨4個百分點，而房屋的維修、水電等相關費用，每年約占房價的3％。在這種情況下，小房策略為你帶來的可支配資金，不只是大房策略的兩倍，而是三倍。
法瑞爾直言，「真正致命的，是大房的持有成本。持有這筆100萬美元的房屋，真的非常燒錢，這些錢幾乎是白白流走；反觀選擇小房的人，可以把省下來的錢拿去投資。」
當然，買大房也是有好處。接下來30年，你可以住在非常氣派、體面的住宅。但這恰恰點出了問題的本質。買大房並非是投資，而是一種生活方式的選擇，只不過代價高得嚇人。
（延伸閱讀│施昇輝教你退休穩穩賺！理財別選定存，投資年報酬率5％標的）
