台灣正式邁入超高齡社會，退休與養老問題也正快速改變，過去許多人認為「養兒防老」、「房子留給下一代」是人生最後階段的重要安排，但如今愈來愈多長者開始出現不同想法，根據金管會銀行局統計，截至2026年3月底，全台「以房養老」累積核貸件數已達10,663件、核貸額度628億元，較去年同期9,302件與533億元，分別年增1,361件與95億元，雙雙改寫歷史新高，顯示國人退休觀念正快速轉變。
超高齡社會來臨，「有房沒現金」成長者困境
所謂「以房養老」，是指高齡者將名下房產抵押給銀行，由銀行按月撥款作為生活費，長者仍可繼續居住，待借款人過世後，再由繼承人清償貸款贖回房屋，或由銀行處分房產償債。由於近年退休金不足、高齡化加劇，加上不少長者「有房卻沒現金」，也讓以房養老需求持續攀升。
據內政部資料顯示，2025年台灣65歲以上人口占比已突破20%，依世界衛生組織（WHO）定義，已正式進入超高齡社會，另一方面，根據主計總處統計，65歲以上高齡者擔任經濟戶長的家庭可支配所得，長期明顯低於全體家庭平均，許多退休族每月僅靠勞保、國民年金與存款支應生活。
屋比房屋總經理葉國華指出，台灣高齡者資產結構其實相當特殊，不少長輩年輕時歷經房價起飛年代，名下雖持有房產，但現金流卻不高，形成典型「資產富、現金窮」現象。
他指出，近年醫療、長照與生活成本持續上升，許多退休族開始擔憂老後財務壓力，以雙北為例，現在不少老公寓市值早已突破千萬元，但長者每月退休金可能不到3萬元，導致不少人開始重新思考「房子一定要留給子女嗎」。
此外，少子化也正在改變上一代觀念，現在不少長輩發現，子女未必與父母同住，甚至移居外縣市或海外，「留房給孩子」的重要性開始下降，反而更重視自己的退休生活品質，因此造成近年「以房養老」的申辦件數明顯增加。
退休宅不再只是「留給下一代」，資產活化需求升溫
除了以房養老外，中信房屋研展室副理莊思敏也指出，近年市場也出現愈來愈多高齡資產活化模式，包括：出租閒置房產換租金、大屋換小屋、搬離蛋黃區換現金、參與都更危老、信託管理資產…等等。
他指出，在台灣房價長年上漲下，不少長者其實擁有高價值房產，根據內政部資料就可發現，2025年Q3全國住宅價格指數已來到145以上，較10年前大幅增加超過4成，雙北精華區老宅價值普遍都相當更驚人，也讓以房養老等的資產活化方式更具操作空間。
不過，莊思敏也提醒，「以房養老」並非完全沒有風險，其中最大問題之一，就是「子女反對」，因為在傳統觀念中，房產往往被視為家族資產與未來繼承來源，一旦父母動用以房養老，等於提前消耗房屋價值，可能壓縮未來可繼承財產，因此實務上常出現家庭衝突。
此外，以房養老還須注意房價波動、貸款年限、利率與長壽風險，若長者壽命高於原先預估，可能導致貸款金額逐漸接近房屋價值；若房價下跌，也可能影響後續處分與繼承安排。
「留房給孩子」觀念正在鬆動
葉國華指出，近年申請以房養老的件數成長，其實，背後反映的不只是金融商品普及，更是台灣家庭價值觀正在改變。過去許多父母習慣把房產視為「最後一定要留給子女」的資產，但如今愈來愈多長輩開始認為，退休生活品質、醫療照護與財務自主，比單純留下房產更重要。
而面對這樣的趨勢，葉國華認為，下一代也須要調整觀念，因為現在高房價、高通膨與長壽時代下，長者退休生活成本早已遠高於過去，「讓父母安心養老」，可能比「完整繼承房產」更重要，尤其未來台灣將面臨高齡人口持續增加、長照需求攀升與家庭規模縮小，如何讓高齡資產有效活化，可能將成為未來台灣房市與金融市場的重要課題。
