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經濟:房價高漲誰之過?

文 / 林全    
1989-04-15
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經濟:房價高漲誰之過?
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就各國經濟發展的經驗來看,未來台灣房地產價格上漲的趨勢,的確很難避免。因此,如果將房地產價格穩定的責任,完全加諸政府,多少不切實際。然而台灣的房地產價格,在過去二、三十年間,其平均漲幅之大,其價格隨著市場榮枯而波動之劇,主管部門確實難辭其咎。

本質上,房地產不僅是供作消費(住宅)或生產(工廠或辦公室)的資源,而且具有折耗低的可儲存性,也被視為很好的投機籌碼。換言之,房地產可以同時成為「使用者」與「投機者」共同追逐的商品。

於是,當市場投機需求增加,以致價格受投機者主宰時,其餘使用者便有可能因為付不起同樣價格而被摒斥於市場之外;他們的痛苦和因之衍生的嚴重社會問題,便可想而知。

如果我們進一步觀察上述兩種不同的需求,可以看出,其中「使用者」需求,是隨經濟成長和人口增加,始終穩定增加;「投機者」需求卻往往變化無常。因此,房地產在短期內的波動,便完全為投機者所左右。但在長期中,供給擴張的程度,則視能否滿足使用者增加的需要而定。

根據這種瞭解,我們便不難把造成今天房地產價格高漲的責任歸屬問題,畫分成兩個部分。一個是投資需求為何失去控制?其次是供給為何不能配合需求而適度擴張?

隔靴搔癢的方案

投機需求所以會暴起暴落,其實和整體經濟的失衡有密切關係。即以這次房地產價格暴漲的風潮而言,可以說完全是由於金融當局不能控制貨幣供給量。而整個事件的背景因素,則是決策階層在巨額貿易出超的失衡狀況下,沒有勇氣面對國內出口業者以及各種進口替代業者的政治壓力。

因此既不願坐視台幣充分升值,又無力開放國內市場,以平衡貿易;於是,只有任令外匯快速累積,游資氾濫,直到房地產價格暴漲、工資與物價齊飛、出口產業仍不免衰退。

這種純粹因為政策措施不能面對現實,而引發的房地產投機需求暴漲,其實與供給面因素並無直接關聯。因此,近來經建會「從供給面」所提出的合理化房地產價格方案,自然便會令人感到隔靴搔癢。

當然,這並不表示當前國內房地產市場的供給面因素毫無問題存在,事實正好相反。

供給面條件長期不能改善,雖然與短期內的房地產價格波動無關,但卻是國人長久以來,忍受偏高房價、低劣居住品質,以及公共設施不足的關鍵因素。它與現階段決策階層畏首畏尾的財金政策固然無關,卻與主管土地政策與都市計畫等業務的有關機關,在政策及制度設計上的故步自封,有密切關聯。

這些有待合理化的政策或制度包括:中央集權式都市計畫不能落實到地方;都市細部計畫不能開放民間開發商參與,以致規畫成效低落;土地因變更使用而產生暴利,不能完全以市地重畫或區段徵收方式解決;以及對開放農業用地採取保守的管制政策「徒然造就大財團投機致富的機會等等。

政府擔起責任

這些政策或制度的改革,其實並不困難,因為先進國家已有很好的經驗可資借鏡,真正困難的,恐怕是觀念的改變,以及權力重分配的難以取捨。

因此,台灣房地產價格隨經濟繁榮而上升,誠然難以避免,但無論從穩定短期投機需求,或擴張長期供給而言,政府各有關部門應當承擔的責任,已是十分明顯。

(林全為中華經濟研究院副研究員)

本文出自 1989 / 05 月號

第035期遠見雜誌

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