在房價高漲的年代，老公寓因總價親民、坪數實在，曾是首購族和小資族的「入場捷徑」。但銀行核貸縮水、自備款攀升，再加上屋齡高、缺乏電梯及裝修需求，讓不少購屋族驚覺，老公寓入手門檻遠比表面高。雙北市場呈現「蛋白區跌、蛋黃區盤整」趨勢，交易量下降、價格緩跌，想卡位市中心的小家庭或首購族，必須仔細衡量資金與物件風險。
「頂樓加蓋到處都是」、「終於爬到4樓了」、「沒有公設就是讚」、「實際坪數非常大」，這些都是房市特殊產品「老公寓」的既定印象，在房價高不可攀的年代，老公寓儼然成了許多小資族和首購族想要入主市中心的「圓夢捷徑」。
親民總價+實在坪數 v.s. 高屋齡+無電梯
台灣房屋集團指出，老公寓總價相對親民，坪數規劃實在，且大多位於市中心精華地段，尤其雙北、台中、台南等大都市區域，成為首購族的入門選項。
老公寓的魅力還在於沒有管理費、社區規模小、生活機能便利，甚至有些建築帶有濃厚的復古風情，對喜愛老味道的買家而言，那股懷舊的溫度總有滿滿吸引力。而且在雙北市區，低總價的公寓產品常是資金有限的購屋族首選，即便沒有電梯或車位，也能以相對便宜的價格，卡位市中心房產。
不過，老公寓也有明顯限制，例如屋齡高、無電梯、須自行裝修，且大多位於小巷弄內，缺乏都市更新或改建前景，導致轉手困難。專家多年來不斷提醒，民眾若要入手老公寓，必須對物件屋況及周邊機能有充分了解，否則買了房子，等於買了麻煩。
台北老公寓自備款暴增43萬元，小資族能卡位？
表面上，老公寓似乎還是親民的房產好選擇，但現實卻比想像中殘酷。台灣房屋統計，今年上半年全台30年以上老公寓平均鑑估價1095萬元，核貸成數僅74.9%，平均自備款拉高至275萬元，比去年同期多出43萬元，換算平均每月要多存3.5萬元，比基本工資還多，對小資族來說，幾乎要不吃不喝才能達標。
以台北市為例，老公寓平均自備款竟然高達454萬元，幾乎是其他縣市的兩倍以上，單單自備款就能在南部直接買一間房！
台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示，雖然老屋總價較低，銀行仍對老屋態度保守，核貸成數通常僅七成左右，加上近年老屋房價也同步上升，對購屋族的資金壓力非但沒有減輕，反而更吃緊。尤其對首購族而言，如果想在台北卡位精華區，可能還得仰賴家庭資金挹注，才能承接高漲的購屋成本。
另外，觀察今年上半年六都老公寓的行情，台南市核貸成數最低，因此平均自備款成數最高，平均需準備約2成7的自備款，金額也拉高到135萬元，比去年多了32萬元。台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，今年台南老公寓的平均鑑價與去年僅差2萬元，核貸成數卻明顯下滑，推估主因落在銀行對借款人條件的風險評估有差異。
以去年台南老公寓申貸族群中，部分為年收入逾400萬元的高收入族，今年高財力客群比例則明顯減少，申貸主力年齡層從30～40歲上升至40～50歲，且今年銀行放貸條件偏於保守，綜合因素下，加大核貸成數縮水幅度，購屋族得多準備一些自備款。
整體而言，低總價的老公寓仍有親民優勢，不過受限銀行審核嚴格、屋齡高、缺乏附加條件，讓「便宜」的背後潛藏不少隱形門檻。
雙北公寓交易量難回升，價格漲勢趨緩
永慶房屋的數據也揭示了現實的另一面。根據「政大永慶雙北公寓房價指數」第二季統計，台北市公寓已連續四個季度下跌，新北市雖在2025年第一季小幅盤整，整體還是走跌趨勢，加上銀行房貸額度緊縮、限貸令延續，國際經濟與關稅政策不確定性，購屋族觀望心態加重，市場交易量難以回升。
此外，即便是大都市的老公寓，也無法完全抵擋房市整體冷卻的趨勢。永慶指出，下半年房市交易量可能欲振乏力，整體呈現「量縮價緩跌」格局，換句話說，老公寓再親民，也不能像過去那樣保證穩賺不賠。
老公寓既是「入場捷徑」，也可能是「資金陷阱」？
張旭嵐指出，今年上半年持續受限貸令影響，推升銀行風險控管，放貸條件緊縮，使得核貸成數明顯縮水，而老屋還有裝修需求，老屋的現金門檻也越來越高；李家妮也提醒，老公寓的核貸條件會依物件狀況及申貸者財力條件而有明顯差異，購屋族在進場前，可先向銀行試算鑑價與可貸額度，避免資金規劃落差。
這樣看來，老公寓是一種矛盾的存在，雖然總價較低、坪數實在、位於市中心，對首購族或小家庭極具吸引力，換個角度想，高屋齡、無電梯、裝修需求與銀行核貸限制，入手門檻遠其實不低。尤其在雙北，想要以有限資金搶進蛋黃區，首購族幾乎得咬緊牙關，或者借助家庭支援。
老公寓既是入場「捷徑」，也可能是資金壓力「陷阱」，民眾在夢想和現實之間，需要仔細衡量，想買，還是得放慢腳步，做好資金規劃，才能安穩入手。
