1991年，台商艾美特西進深圳設廠，多年來熬出「風扇大王」地位。近年，靠著工業區成功都更，又打造轉型升級的新方程式，從製造業跨足至房地產，創造多贏。
都更成功，無疑是地主和開發商的雙贏。對深圳台商艾美特，更是從製造轉至房地產的多贏。
別號「風扇大王」的艾美特，自1991年西進深圳設廠，年產1500萬台電風扇和電暖器。在不斷洗牌、加速「內捲」的家電業，艾美特不只屹立不搖，董事長史瑞斌甚至訂下十年後營收成長至50億人民幣（約新台幣220億元）。
深入探究艾美特的煉金術，就在於打造自有品牌與為國際家電大廠代工，兩者並行不悖。同時，兼顧「內循環與外循環」，除了中國大陸內銷平均年營收達18億人民幣，也外銷日韓等60餘國、收穫12億人民幣。更重要的，還有一批忠誠的客戶。目前，日本市場每三台風扇、韓國市場每兩台，就有一台由艾美特製造生產，放眼台商中，實屬罕見。
「我們的發展重點，就是積極調整大陸經銷通路，並開拓新外銷市場，」史瑞斌說。
舊廠房蛻變科技創新園區
2013年，海外台商回台掛牌風潮，艾美特也是首批響應，還順勢讓800多名大陸員工成為股東，「家族企業」變「企業家族」。
「很多都是真金白銀血淚的經驗，其實真的很不容易，」艾美特共同創辦人、執行副董事長蔡正富回顧一路走來披荊斬棘慨然道。
在台灣，知道艾美特的人很少，但在大陸，很少人不知道艾美特。或許正因為知名度極高，當艾美特在深圳廠都更成功，超過30年的老廠房，搖身一變成為高聳入雲的簇新大廈之後，竟然讓不少大陸人以為艾美特即將「逃離深圳」、搬到江西九江廠。這誤會引發各路網紅紛紛前來拍攝類新聞抖音，一時甚囂塵上。
結果證實是烏龍一場，艾美特其實是將舊廠改造成海谷科技產業園區。自2016年啟動的土地開發案，建築物總面積5萬2698.73平米（約1.6萬坪），艾美特分配到3.6萬平米，自有研發工業樓、研發寫字樓和製造工業樓等。目前該園區仍雇有300多位辦公人員、1000多位工廠工人，裝配生產線照常運轉，絲毫沒有要走人的跡象。
用大陸語言形容，這場都更不比尋常，是「騰籠不換鳥」。證明一家公司對於進步的不懈追求，是通過重新定義過去的遺跡，找到前進的動能。
「我們只租不賣，」蔡正富點出關鍵，園區內還有人才公寓，群樓做商業配套，艾美特把自己當成房東，一來兌現當初的承諾，賣地確實不是為了套現賺快錢；二則廠辦大樓出租，年收租金至少2000萬人民幣（約新台幣8800萬元）起跳，每年都能收租滾進穩定現金流，為公司未來的營業額「開掛」。
成功都更，意外賺上土地財
儘管「中國矽谷」深圳寸土寸金，艾美特都更的初衷，並不是為了賺上一筆土地財。
「其實是因為我們需要很大的倉庫，」蔡正富說，夏天用的電風扇和冬天用的電暖器是「兩季產品」，市面上在賣電風扇時，工廠就要準備生產電暖器；當電暖器熱賣之際，便是生產線準備製造電風扇的時候。要比同業更有競爭力，便需要巨大的空間備貨。
艾美特在深圳的一廠占地5萬平方米，二廠10萬平米，倉庫得另外向別人租25萬平米。深圳的庫房月租，從每平米10元人民幣，一路上漲至40元，同時聘用倉管、保安，加上中轉費，每個月花費超過1.2億人民幣（約新台幣5.3億元），所費不貲。為了降低生產成本，北上至江西九江設立新廠和倉庫。
輔導台商多年的華信國際總經理袁明仁認為，截至2023年12月底，艾美特新的產業布局，是大陸台商唯一成功的「工改工」項目。工改工，是舊工業區改成新工業區的簡稱，又稱「舊改」。
「因為大陸工改工愈來愈難操作，艾美特居然成了，」袁明仁覺得有些不可思議。
舊改在大陸要闖四關：首先法規對都更的規範愈趨嚴格，不再允許工廠變公寓「掛羊頭賣狗肉」。其次將近一半舊改的開發週期平均在五年以上，實施率低的關鍵是，大陸擁有廠房改建廠辦大樓等專業經驗的房地產公司偏少。
第三關，舊改的成本高：拆遷費每平米約5360元（人民幣，下同），地價成本每平米約850元，建築安裝成本每平米約4500元。加總起來，每平米就要1.07萬元。
第四，要保佑合作的開發商「別遇人不淑」。「之前萬一找到的是恆大、碧桂園，現在案子不就垮掉了嗎？」袁明仁說。
像在深圳寶安區，與艾美特同期獲得批准的有五個案子，如今除了艾美特，其他全部停擺，因為開發商沒有資金繼續執行。
以上四大關卡，艾美特盡數闖關通過，從計畫申請到確認立案，確實遵守法規；邀到國企TCL旗下房地產公司擔任開發商，絕對不會爛尾，並與央企、中際聯簽約，完成委外租賃事宜，也事先領到兩億人民幣拆遷補償費，就此立於不敗之地。程序複雜，也難怪蔡正富會說：「舊改是一個系統工程。」
把企業引進園區，視為合伙人
魔鬼就在細節裡，艾美特甚至還考慮到，工廠周遭的村民會不會因為都更產生民怨？
深圳工廠的邊緣，有些畸零地屬於村委，當初是向村民承租50年。決定舊改之後，是邀請村民共襄盛舉，讓對方享有每平米同樣的福利跟待遇，因此消弭了歧見，連村委書記也協助推動。
最後，村委分配到約7000平米的建築物，由於村民將近千位，每人分到0.7平米「有點奇怪」，艾美特便又拿出5000萬人民幣的拆遷補償款，分給想領現金的村民。共好思惟，減少都更阻力。
舊改之於艾美特，不只是把老房子拆掉、再蓋新樓那麼簡單。這一舉措，令本是傳產製造的艾美特，直接解鎖商業地產的新模式。
目前已有52家企業進駐園區，多為孵化型的新創公司，以及大陸稱為「專新特新」的中小企業。兩棟廠辦大樓也順利招商引資，計有另外八家工廠進駐，並已正式投產。
開採園區的商業金礦，並不是躺賺租金那麼簡單，艾美特也希望跟入園企業共同發展，不排除成為新創公司的天使投資人。不只成為房東，還可能當上股東。
蔡正富分享，入駐園區的企業已主動來拜訪，其中一位從事醫療器材的創業者，正在研發延緩失智等裝置，令他印象深刻。「我真的非常高興，引進園區的企業，未來可能會變成我們的合伙人。」
都更，變成幫年輕人圓夢的加速器。傳統產業轉型升級的新機會，也就在觸手可及之處。艾美特上一個百億營收，來自於電風扇和電暖器，或許下一個百億營收，可以寄託在「租戶的事業」。
艾美特獨樹一幟的「房東加股東」模式，以都更為起點，卓越是終點。台商轉型升級的新方程式，已由土地紅利，悄然轉向汲取資本紅利和創新的紅利了。
