2025/5/27更新：房屋稅2.0稅率到底繳多少？最近報稅季來臨，Threads上引發多屋族與房東們抱怨，指出被3倍金額的稅單嚇醒，還有人發現稅單跟真實狀況有出入。財政部指出，許多人忘記申請自用住宅，恐面臨最高4倍稅額，已寬限到下週一6月2日，剩不到3天做這件事節稅。到底房屋稅2.0會讓房價漲？與房東、多屋族與房客關係？自用住宅稅率？3張表與完整教學一次看。
2025年房屋稅繳納期限雖展延至下週一6月2日，然扣除例假日後，自27日起僅剩不到3個工作日。尚未完成戶籍登記之民眾，務請儘速辦理。一旦符合自住房屋優惠稅率條件，即可適用較低稅率，最高可減免超過五成的房屋稅負。
囤房稅2.0在立法院正式三讀通過，日前，財政部也正式公告囤房稅2.0課徵基準草案，在2024年7月正式上路，並在2025年5月課徵。此次的修法重點除了將全國單一自住的現行稅率從原先的1.2％下修至1％外，還將非自住的房屋改為全國總歸戶、全數累進，並將其法定稅率從原先的1.5％至3. 6％上調到2％至4.8％。
什麼是囤房/房屋稅？
論及囤房稅2.0對房市的影響，要先了解什麼是囤房稅。
囤房稅的制定，起源於《房屋稅條例》中的規定，除了對單一自住的住宅課徵房屋稅外，手上持有超過一定數量房地產的民眾，也希望針對所持有的數量額外加重稅賦。
推動這樣的稅賦目的是為了降低個人持有多套房產的情況，在稅率有別的情況下，抑制投資產房產炒作，維護民眾的居住正義。
依照現行房屋稅的稅制，自住或公益出租人出租使用者，稅率為房屋現值的1.2％，非自住的房屋稅率則依各地方政府規定，差別稅率為房屋現值的1.5％至3.6％間。
房屋稅2.0最新稅率與舊制差異
在今年上路的囤房稅2.0新制中，全國單一自住的房屋稅率從原先的1.2％下調至1％；針對非自住房屋的稅率則將原先的1.5％至3. 6％上調到2％至4.8％，全國各地方政府也「必須」訂定差別稅率。
在規定各地方政府必須訂定差別稅率的情況下，各縣市可針對不同持有戶數，適用不同稅率，到底差異在哪？以下一表簡單理解：
| 歸戶方式 | 住家用房屋 | 類型 | 原稅率 | 2.0稅率 |
|---|---|---|---|---|
| 全國歸戶 | 自住 | 全國3戶以下 | 1.2% | 1.2% |
| 自住 | 全國單一自住房屋且房屋現值在一定金額以下 | 1.2% | 1% | |
| 自住 | 其他非自住住家用房屋 | 1.5%～3.6% | 2%～4.8% | |
| 非自住 | 出租申報租賃所得達租金標準房屋 | 1.5%～3.6% | 1.5%～2.4% | |
| 非自住 | 繼承取得共有房屋 | 1.5%～3.6% | 1.5%～2.4% | |
| 非自住 | 建商新建待銷售房屋（2年以內） | 1.5%～3.6% | 2%～3.6% | |
| 非自住 | 建商新建待銷售房屋（超過2年） | 1.5%～3.6% | 2%～4.8% | |
| 資料來源：財政部 | ||||
除了囤房稅率加重外，如果非自住房屋符合「出租申報所得達租金標準」或是「繼承取得共有住家房屋」的稅率，則從原先1.5％至3.6％，調整至1.5％至2.4％。
至於建商持有的待銷售餘屋，則將房屋稅率從1.5％至3.6％，調整至2％至3.6％。
另外，雖然房屋稅現行的全國單一自住稅率為1.2％，但在修法中雖然下調至1％，但也增訂戶籍要件，必須遷入戶籍才能適用新的自住稅率。
房屋稅怎麼計算？各縣市稅率與現值？完整教學
實際上房屋稅如何計算？要參考資訊除了各縣市規範的稅率還有現值。以下按照步驟簡單說明。
【第一步：了解什麼是房屋評定現值】
房屋評定現值的計算公式是：房屋評定現值 = 房屋標準單價 ×（1 - 折舊率×折舊年數）× 地段率 × 面積
簡單來說，房屋評定現值會受到以下因素影響：
- ● 房屋標準單價：用的建材愈高級，標準單價愈高。
- ● 折舊率 × 折舊年數：房子愈舊，價值扣除愈多。
- ● 地段率：地點愈熱鬧，地段率愈高，房價也被拉高。
- ● 面積：房子愈大，評定現值愈高。
地方政府會成立不動產評價委員會，依上述標準來評定每間房子的價值，並核定房屋評定現值。如果對核定金額有疑問，可以在收到通知後30天內，提出申請重新核計。
【第二步：計算要繳多少房屋稅】
確定現值後，請依照以下房屋稅的基本計算公式來算出：應納房屋稅額 = 房屋評定現值 × 稅率
說得更白話一點，就是：
1. 先算出你的房屋評定現值。
2. 再乘上適用的稅率，就知道每年要繳多少房屋稅了。
【第三步：注意各縣市的不同規定】
每個縣市的房屋稅率不一樣！即使你的房屋類型一樣（比如「自住房屋」），不同縣市適用的稅率也不同，必須依照房屋所在地的規定來計算。
| 縣市別 | 第1類（非自住住家用） | 第3.1小類（起造人持有年限） | 第3.2小類（戶數分級） | 人民團體等非營業用 |
|---|---|---|---|---|
| 臺北市 | 4戶內:1.5%；5-6戶:2%；7戶以上:2.4% | N≦1:2%；15:4.8% | 2戶內:3.2%；3-4戶:3.8%；5-6戶:4.2%；7戶以上:4.8% | 2% |
| 新北市 | 4戶內:1.5%；5-6戶:2%；7戶以上:2.4% | N≦1:2%；15:4.8% | 2戶內:3.2%；3-4戶:3.8%；5-6戶:4.2%；7戶以上:4.8% | 2% |
| 桃園市 | 4戶內:1.5%；5-6戶:2%；7戶以上:2.4% | N≦1:2%；15:4.8% | 2戶內:3.2%；3-4戶:3.8%；5-6戶:4.2%；7戶以上:4.8% | 2% |
| 臺中市 | 4戶內:1.5%；5-6戶:2%；7戶以上:2.4% | N≦1:2%；15:4.8% | 2戶內:3.2%；3-4戶:3.8%；5-6戶:4.2%；7戶以上:4.8% | 2% |
| 高雄市 | 4戶內:1.5%；5-6戶:2%；7戶以上:2.4% | N≦1:2%；15:4.8% | 2戶內:3.2%；3-4戶:3.8%；5-6戶:4.2%；7戶以上:4.8% | 2% |
| 臺南市 | 4戶內:1.5%；5-6戶:2%；7戶以上:2.4% | N≦1:2%；15:4.8% | 2戶內:3.2%；3-4戶:3.8%；5-6戶:4.2%；7戶以上:4.8% | 2% |
| 宜蘭縣 | 4戶內:1.5%；5-6戶:2%；7戶以上:2.4% | N≦1:2%；15:4.8% | 1戶:2.6%；2-4戶:3.2%；5-6戶:3.8%；7戶以上:4.8% | 2% |
| 苗栗縣 | 4戶內:1.5%；5-6戶:2%；7戶以上:2.4% | N≦1:2%；15:4.8% | 1戶:2.6%；2-4戶:3.2%；5-6戶:3.8%；7戶以上:4.8% | 2% |
| 彰化縣 | 4戶內:1.5%；5-6戶:2%；7戶以上:2.4% | N≦1:2%；15:4.8% | 1戶:2.6%；2-4戶:3.2%；5-6戶:3.8%；7戶以上:4.8% | 2% |
| 南投縣 | 4戶內:1.5%；5-6戶:2%；7戶以上:2.4% | N≦1:2%；15:4.8% | 1戶:2.6%；2-4戶:3.2%；5-6戶:3.8%；7戶以上:4.8% | 2% |
| 雲林縣 | 4戶內:1.5%；5-6戶:2%；7戶以上:2.4% | N≦1:2%；15:4.8% | 1戶:2.6%；2-4戶:3.2%；5-6戶:3.8%；7戶以上:4.8% | 2% |
| 嘉義縣 | 4戶內:1.5%；5-6戶:2%；7戶以上:2.4% | N≦1:2%；15:4.8% | 1戶:2.6%；2-4戶:3.2%；5-6戶:3.8%；7戶以上:4.8% | 2% |
| 屏東縣 | 4戶內:1.5%；5-6戶:2%；7戶以上:2.4% | N≦1:2%；15:4.8% | 1戶:2.6%；2-4戶:3.2%；5-6戶:3.8%；7戶以上:4.8% | 2% |
| 新竹市 | 4戶內:1.5%；5-6戶:2%；7戶以上:2.4% | N≦1:2%；15:4.8% | 1戶:2.6%；2-4戶:3.2%；5-6戶:3.8%；7戶以上:4.8% | 2% |
| 嘉義市 | 4戶內:1.5%；5-6戶:2%；7戶以上:2.4% | N≦1:2%；15:4.8% | 1戶:2.6%；2-4戶:3.2%；5-6戶:3.8%；7戶以上:4.8% | 2% |
| 花蓮縣 | 4戶內:1.5%；5-6戶:2%；7戶以上:2.4% | N≦1:2%；15:4.8% | 1戶:2.6%；2-4戶:3.2%；5-6戶:3.8%；7戶以上:4.8% | 2% |
| 臺東縣 | 4戶內:1.5%；5-6戶:2%；7戶以上:2.4% | N≦1:2%；15:4.8% | 1戶:2.6%；2-4戶:3.2%；5-6戶:3.8%；7戶以上:4.8% | 2% |
| 澎湖縣 | 4戶內:1.5%；5-6戶:2%；7戶以上:2.4% | N≦1:2%；15:4.8% | 1戶:2.6%；2-4戶:3.2%；5-6戶:3.8%；7戶以上:4.8% | 2% |
| 基隆市 | 4戶內:1.5%；5-6戶:2%；7戶以上:2.4% | N≦1:2%；15:4.8% | 1戶:2.6%；2-4戶:3.2%；5-6戶:3.8%；7戶以上:4.8% | 2%；空置未使用2.5% |
| 金門縣 | 4戶內:1.5%；5-6戶:2%；7戶以上:2.4% | N≦1:2%；15:4.8% | 1戶:2.6%；2-4戶:3.2%；5-6戶:3.8%；7戶以上:4.8% | 1.5% |
| 新竹縣 | 4戶內:1.6%；5-6戶:2%；7戶以上:2.4% | N≦1:2%；15:4.8% | 1戶:2.6%；2-4戶:3.2%；5-6戶:3.8%；7戶以上:4.8% | 1.5% |
| 連江縣 | 4戶內:1.5%；5戶以上:2% | N≦1:2%；14:3.2% | 4戶內:2%；5戶以上:2.5% | 1.5% |
資料來源：財政部 | ||||
單一自住房屋享有最優惠稅率，但有金額限制！
若你的房屋符合全國單一自住房屋資格，且房屋評定現值低於各縣市規定的上限金額，才可以享受1%的最優惠房屋稅率。
如果超過這個金額標準，則適用的稅率會提高到1.2%。
每個縣市設定的金額上限也不一樣，必須查詢當地稅務局公告的標準。
| 縣市別 | 114年期全國單一自住房屋現值一定金額 （單位：新台幣元） |
|---|---|
| 臺北市 | 2842000 |
| 新北市 | 2350500 |
| 桃園市 | 1777400 |
| 臺中市 | 1481400 |
| 臺南市 | 1526900 |
| 高雄市 | 2179800 |
| 宜蘭縣 | 2496800 |
| 新竹縣 | 1829100 |
| 苗栗縣 | 1722000 |
| 彰化縣 | 1487900 |
| 南投縣 | 1785700 |
| 雲林縣 | 1892900 |
| 嘉義縣 | 1354000 |
| 屏東縣 | 1345000 |
| 新竹市 | 1878300 |
| 嘉義市 | 1823100 |
| 基隆市 | 1200200 |
| 花蓮縣 | 1456400 |
| 臺東縣 | 1413500 |
| 澎湖縣 | 2051000 |
| 金門縣 | 776900 |
| 連江縣 | 1038800 |
| 資料來源：財政部 | |
房屋自住申請怎麼做？有寬限期？
近期許多網友在Threads上抱怨，收到稅單跟實際狀況有出入，到底問題在哪？財政部25日開記者會說，最近很多人收到房屋稅單，覺得稅額怎麼那麼高，明明房子是自己住的，也沒有出租或做生意，而且持有的房子也沒有超過三戶，怎麼沒有用到自用住宅稅率？ 查了之後發現，主要原因是沒有辦理戶籍登記，系統沒辦法認定是自住。
對此，財政部特別說明，因為今年是新制度開始實施的第一年，為了讓大家有更多時間處理，已經把原本3月24日截止的戶籍登記和申報期限，延長到6月2日。 統計發現，現在還有超過90萬戶符合自住條件，但還沒有辦理戶籍登記，所以沒辦法使用自住房屋的優惠稅率。
因此第一個要注意的重點是：2025的自有住宅戶籍登記與申報最後日：6月2日。
另外，到底如何申請？以下是細節：
第一，先檢查自己是否符合標準？據台中市政府地方稅務局表示，房屋稅要用自住住家用房屋的優惠稅率，房子不能出租或做生意，而且必須是本人、配偶或直系親屬實際住在裡面，並且要有其中一人在這間房子設戶籍。如果本人、配偶和未成年子女在全台灣只有一間房子，而且房屋的價值沒有超過一定金額，稅率可以降到1%；如果持有超過一間，但在三戶以內，稅率就是1.2%。
第二，若發現符合，但是有些房屋並沒有讓家人辦理戶籍登記，請先辦理戶籍登記。具備資格的包括了：房屋所有權人本人，或其配偶、直系親屬。請其中之一攜帶個人印章、身分證正本、戶口名簿正本、建物權狀正本，到不動產所在地的戶政事務所辦理遷入即可。
房屋稅2.0如何影響多房族？如何計算？
囤房稅2.0的修法，對於擁有多套房產的民眾將產生最直接的影響。舉例而言，由於改為以全國總歸戶數計算的原因，假設小明與配偶，還有未成年孩子，除了自住的三戶以外，還分別擁有桃園1戶、台中3戶及高雄2戶的非自住房屋。
因此，小明與家人在全國的「非自住」房屋總共有6戶，因此小明也必須以6戶，對照未來各地方政府針對戶數多寡所訂定的差別費率，做為課徵囤房稅的標準。
房屋稅2.0如何影響租屋族？
除了對有多戶房地產的民眾造成影響外，未來新規上路後，可能對租屋族造成影響。
住商不動產企研室執行總監徐佳馨表示，多屋族一年可能多繳個幾千、幾萬元的囤房稅，這樣的金額若除以12個月，仍是可以轉嫁給租客的金額。就算公益出租人有優惠稅率，但是，並不代表申請公益出租人後，不能漲房租，因此未來當稅負轉嫁給房客後，租金可能再漲一波。
房屋稅2.0如何影響房市？房價會漲？
由於未來全國22縣市將分為甲乙丙三組，適用不同的稅率，因此，多屋族也可能在考量稅率的情況下，開始「分散」手中持有的房產，降低高稅率縣市的房產數量，並提高低稅率縣市的房產量，影響房市供需關係，造成房價波動，這也是值得觀察的面向之一。
至於同樣受到囤房稅2.0影響的建商，雖然短時間內面臨持有成本上升，但是，同樣也能將稅負轉嫁給買方，這將讓房租和房價等居住成本墊高。特別是低總價房屋將特別有感，容易反映稅賦成本，對一般民眾而言並非好事。
另外，由於囤房稅的稅基是房屋稅，房屋稅依照房屋現值評定，因此，房屋稅的計算將隨著房屋的年齡逐年折舊遞減。
因此，徐佳馨也提到，未來囤房稅2.0上路後，由於老房子的稅基更低，因此高稅率的影響不大，這可能讓投資客更喜歡老房子，進而專注在投資老屋，除了拉高房價外，更影響都更和危老的進行。
