面對愈來愈激烈的選戰，除了比較各候選人端出的政見願景外，也應檢討當前相關政策的績效與困境，重新檢視政策的資源分配與優先次序，藉此提出的政見才能對症下藥，實踐未來願景。
當前房市面臨四大困境，而且近年來愈來愈惡化。最嚴重的問題是「高房價」，房價所得比不斷增加，大多數年輕人買不起房子；其次是「高空屋率」，許多人投資囤房，浪費資源，住房成為投資商品，炒房賺錢已為風潮；第三是「租屋黒市」，租屋資訊不透明，房東普遍逃漏稅，弱勢族群租屋困難，租屋市場既不公平又沒有效率；第四是「低居住品質」，屋齡與設備老舊，居住空間狹小，都更整建維護不易。
房市四大困境，社宅緩不濟急
然而，當前住房政策的最優先且投入最多資源與人力的是社會住宅興建，由於社宅數量非常有限，而且緩不濟急，再加上僅有四成社宅分配給弱勢族群，完全無助於解決上述四大房市困境。
其次，政府提供各種大量的住房補貼政策，包括購屋優惠房貸、新青年安心成家方案、自用住宅貸款戶支持專案、包租代管和300億擴大租金補貼專案等，透過現金補助刺激住房需求，但在缺乏有效抑制投資炒房及租屋黑市的配套措施下，反更穩固高房價與高房租的不當陷阱。
第三，政府致力推動都市更新和危老重建政策，以改善居住品質，應予肯定。惟過度強調容積獎勵與拆除重建措施，整建維護投入資源有限，再加上都更和危老彼此政策的競合，引導地主只考量住房重建價值，忽略根本的都市與居住品質改善，反造成都更成效不如預期。
第四，面對高房價與投資炒房風潮的龐大壓力，政府過去不願積極推動，近期才通過「平均地權條例」和尚待審議的「囤房稅2.0條例」，企圖平息民怨。然而，雖然中央通過立法打炒房，但地方執行半年來，仍見投資炒房風潮，也未見政府積極處理，顯示上有政策，下有對策。更別提尚未立法通過的囤房稅，即便中央提高囤房稅率，地方卻不願檢討過低不合理的囤房稅基，如此能否達到抑制房市炒作，令人質疑。
理想只是口號，實踐才是王道
面對大多數人民對居住困境的不滿與焦慮，顯示當前住房政策有檢討改進的空間。尤其各政黨面對居住正義議題，只是狹隘局限在不斷增加社會住宅的興建數量或優惠房貸，不但目標達成不易，也不能改善當前人民的住房困境，如此簡化的住房政見，能否獲得人民的支持，值得深思。居住正義的改革，理想只是口號，實踐才是王道。我以為當前改革實踐的優先次序如下。
一、居住安心：健全房屋租買市場。買房不被騙、租屋有保障、居住確保安全。房市資訊透明可被信賴，業者有職業道德，政府首要發揮公權力整頓市場，獎優懲劣。當前「租屋黒市」是最急迫應被解決的關鍵問題。
二、居住公平：住房去商品化。透過稅賦與金融改革，明顯區隔自住與非自住/投資的差別待遇，讓非自住∕投資者的稅賦和金融都要付出較高成本，使之無利可圖，降低投資炒作誘因。當前囤房稅的稅基應逐步提高，接近市價水準。
三、居住保障：公平效率的租屋補貼。評估過去各種住宅補貼績效，重新檢討政府住宅補貼政策。將購屋補貼資源大量移轉至租屋補貼上，才符合公平正義原則。檢討住宅補貼目標是幫助多少「弱勢家戶」，而非興建多少「社會住宅」。
四、居住尊嚴：最低居住品質的保障和健檢與多元價值觀的都市更新。讓國人居住有尊嚴、居住健檢有保障，拆除重建與整建維護等多元都更模式，讓居民有多元價值選擇。
本文章反映作者意見，不代表《遠見》立場
（作者為政大地政系退休教授；原文刊載於聯合新聞網，經作者授權轉載）
