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店面比住宅有利可圖

文 / 連鍾芳    
2005-12-19
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店面比住宅有利可圖
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用泡沬化來形容中國大陸及美國的住宅市場一點都不為過,雖然在2006年全球經濟景氣仍持續看好的情況下,這兩個隔海的大泡沬可能不會立即破滅,但是洩氣的機會高。

其中,上海市的住宅在2005年5月,中國大陸中央以「新國八條」摜壓住宅價格的漲勢後,已下跌至少20%。

中美兩地的住宅價格泡沬化形成的因素並不一致,前者是因為投資需求的過度澎脹,後者則是低利率環境的刺激。

上海∕60%買家是為投資

在中國大陸部份,華東師範大學歐亞研究中心研究員餘南平以上海為例,說明泡沬的嚴重情況。過去兩年上海每年推出的住宅約為2400萬到2600萬平方米,平均下來,上海每人居住的面積是32平方米(約9.68坪),餘南平指出這個數字高於德國,對土地資源相對於人口稀少的中國大陸而言,顯得不恰當。

更重要的是,根據調查,在上海的市中心地區(內環以內),有60%的買方是為投資而購買,在內環及外環之間的地區,投資則占40%。

而這些投資的買盤造成大量的「空關房」(指尚未使用,或暫停使用的房子),《上海樓市》海外華人版發行人蔡為民估計,近幾年內環地區推出的新住宅中,有高達30%到40%的比率,成為沒人居住的空關房。

過度的投資使上海的房價飆到無法想像的高點。

餘南平指出內環地區的房價每平方米動輒超過2萬元人民幣,一個100平方米(約30.25坪)的住宅,以上海城市居民家庭人均可支配收入1萬8000元人民幣的水準來看,四口之家,要三十三年才買得起。就算上海最偏遠的郊區,也要花上十一年的時間。

面對如此強大的投資泡沬,大陸中央在2005年5月13日祭出 「新國八條」,開始打壓房價不正常的飆漲,而各地的房價也開始出現回檔的跡象。大陸新聞網站《東方網》的資料顯示,上海的平均房價由8月以來連三個月調降,許多樓面推出促銷手段,試圖將手中存屋賣出。

至少跌35%才到合理價位

《東方網》最新的民意調查顯示,有44%的受訪者認為,這次市場下跌趨勢將持續至2006年中,28%的人認為調整要到2006年底,只有21%的人認為2005年底市場或有轉機,顯示人們對市場的基本預期仍十分看淡。

蔡為民指出在中國大陸各地炒樓的主力是溫州客,這些多金的投資客往往在大型預售及成屋樓面一買就是十幾、二十套住宅,在風頭不對時,也大量地殺出。這使許多原為投資客鍾愛的樓面,在短期內就有30%以上的跌幅。

平均而言,依據香港商世邦魏理仕副總監黃正忠的估計,自大陸中央開始打壓房市開始,上海至少跌了20%。餘南平則認為下跌的幅度超過35%,才可以使上海的房價回到合理的範圍之內。

住宅價格下跌不只是上海的特有現象,據北京市統計局數據顯示,2005年1至9月,北京市商品預售屋買賣平均價格漲幅24.7%,讓不少看空北京房市的人跌破眼鏡。但是到了10月,由於買氣縮手,房價的發展出現疲態。但北京發展商為了房產滯銷,而採取調降員工薪資,及各種促銷方案,但「就是要拚死撐到2008年,房價絕不走軟。」

美國∕房價上漲13.8%

過去幾年住宅價格飆漲的不只是中國大陸,黃正忠指出,2005年,太平洋對岸的美國房價較前一年上漲了13.8%。與美國的家庭年所得相比,在2004年底,已經達到三.四倍,在沿海地區如波士頓及加州更是高達五及六.四倍。1975年到2000年,美國住宅房價與家庭年收入的比值在二.七與三.○之間浮動。在1979與1989房市泡沬期間,比值也不超過三。

美國房價與所得的比值目前處於歷史的高原期,黃正忠分析,低利率的環境是造成住宅價格高漲的主要原因。

因為過去二十五年,美國的房價漲跌幅與GDP之走勢相符,近五年,房價的漲幅已超過GDP的30%;因此購買力的成長不是構成房價的上漲的因素。美國土地廣大,人口密度不算太高,以住宅供給過少來解釋房價的不正常上漲也說不通;因此2001年以後的低利率成為唯一可以解釋的原因。

不過低利率的環境隨著2004年6月以來的十二次升息而結束。目前美國的利率高達4%,黃正忠認為,由於房價漸高,房貸機構對貸款人的審核條件日趨嚴格,再加上高利率墊高成本,這使得購屋的買氣縮手,投資人也因此更難以轉手獲利。

無論背後的原因是什麼,太平洋兩岸的住宅價格,都遠遠地超過購買力所能支撐的範圍,目前上海房價已開始回軟,北京則已現疲態,美國的住宅價格高高掛在山頂的懸崖邊,只有最樂觀的人才會選在這時進場購屋。

商用不動產是2006年熱門

相對於住宅,以辦公大樓為主的商用不動產,包括辦公大樓、工業廠房和店面等,幾乎在世界各地都有良好的表現。

黃正忠表示,2005年世界各國,包括台灣在內,辦公大樓的售價都呈現上揚走勢。

全球經濟穩定成長,對商用不動產的需求自然增加。

在供給方面,多年來被視為票房毒藥的商用不動產,發展商少敢碰觸。以中國大陸為例,上海、北京、廣州,在1997及1998年之後,商用不動產的大量供給不再,空置率也逐年下滑。

需求隨經濟發展而增加,加上多年的供給短缺,使得商用不動產成為2006年全球不動產的熱門投資標的。

一位在上海經營成衣廠十五年的台商,近五年購買了兩棟300平方米(約90.75坪)的住宅,一棟以每平方米不到人民幣5000元的價格買進,以接近萬元的價格出售。另一棟購買時約7000元,目前漲至1萬3000元。他樂觀地表示,上海房市將會止跌反彈。

中國最大的房地產集團——中國房地產開發集團總裁孟曉蘇指出,就趨勢來看,大陸的房地產市場至少還會熱十年。「目前中國的人均住房面積才25平方米(約7.256坪)左右,要到35平方米(約10.59坪)時,房價才可能退燒。」尤其是「在上海買房子,長期來說比買黃金還好。」

但一般的投資人,除非口袋夠深,可以容忍資產在短期內縮水,否則在2006年,買住宅還是得要謹慎,若計畫投資則選擇適合的商用不動產產品獲利機會較高。

精采內容請見遠見雜誌2006理財專刊

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