在台灣，隨著房貸利率的步步高升，房貸族利息壓力愈來愈沉重。10月21日，中央銀行公布的五大銀行9月新增房貸利率增至1.731%，已經連續十漲，創下了近六年半的新高。
確實，隨著全球央行正以過去40年前所未見的速度提高利率，這個情況正在轉化成為房地產市場的一個大噩夢。
在Oxford Economics監測的全球18個國家中，已經出現九個國家的房價開始下跌，自今年2月以來，加拿大和瑞典房價下降了8%以上；紐西蘭更是從去年的房價峰值下降了12%以上。美國和英國的房價也在下滑，其他國家的購房心態也在朝著同樣的方向轉變中。
不止於此，房地產交易量也在下降。根據美國房地產經紀人協會（National Association of Realtors）的最新數據，美國8月的房屋銷售量與去年相比已經下降了1／5。
在紐西蘭，截至6月底的最近三個月內，季度銷售處於了2010年以來的最低點。像Barratt和Taylor Wimpey這樣的英國大型建築商股價光今年就下跌了一半，美國的最大建築企業DR Horton and Lennar則下挫了30%以上。
所有一切標誌著長期房地產的榮景已經結束，許多房地產參與者，包括屋主、購房者，心理層面的預期已經來到了轉折點。
全球房市榮景進入尾聲
對的，在最新一期的全球版本封面設計上話中有話，《經濟學人》決定在萬聖節前夕，讓我們提前看見黑漆漆封底前的一顆萬聖節南瓜，兩個房子形狀的眼睛搭上咧嘴下挫的嘴形，讓人對那排補充的文字立刻一目了然「 A HOUSE- PRICE HORROR SHOW 一個房價的恐怖秀。」
《經濟學人》雜誌的全球版本封面故事議題上，文章內容聚焦於即將到來的全球房價暴跌。
文章認為根本原因就在利率的飆升。大部分人會承認，在過去10年，最容易賺錢的方式就是買房子，房價不但一直穩定上漲，甚至在疫情期間還出現了驚人的暴漲。然而，今天，如果你的財富被這些磚頭和水泥綁在了一起，那麼你可能要開始緊張了。
全球有九個富裕經濟體的房價正在下跌。到目前為止，美國股市的跌幅很小，但在某些瘋狂的市場，跌幅已經很大。公寓銷售熱呼呼的加拿大，房價比今年2月低了9%。隨著通貨膨脹和經濟衰退在全球範圍的蔓延，連房地產經紀人都開始感到悲觀。
危機根源：利率飆升，中國最危險
塑造危機的原因當然是利率的飆升：在美國，30年期抵押貸款利率已經來到6.92%，這是一年前的兩倍多，降息、紓困刺激和所謂對郊區空間的一度追逐曾經助長了大範圍的小泡沫。
現在，所有情況正在逆轉。舉個例子，一年前，你可以每月拿出1800美元償還30年期的抵押貸款，而且可以輕鬆貸到42萬美元左右。但今天，這筆錢只能貸到28萬美元左右：整整少了33%。
從瑞典的斯德哥爾摩到澳洲的雪梨，借款人的購買力正在縮減。這使得新購房者更難買得起房子，也抑制了購房需求，並進一步擠壓現有屋主的財務成本，如果他們時運不濟，甚至可能被迫甩賣自己擁有的房屋。
好消息是，房價下跌不會像15年前那樣在美國引發一個史詩般的金融崩潰。美國的風險貸款少了，金融機構不再大肆購買那種不可靠的次級房貸證券。
山姆大叔用承銷或證券化的方式消化了大約2／3的新抵押貸款，最大的輸家將是納稅人。不管你買的是什麼保險計畫，或是哪個機構發行的抵押貸款支持證券，違約的風險越來越高。
其他一些地方，如南韓以及北歐國家，他們的借貸在加速，因為那裡的家庭債務約占GDP的100%。他們在銀行或影子金融機構的資金可能開始面臨不穩定的損失：瑞典央行行長把這比作「坐在火山口上」。
但《經濟學人》認為全球最嚴重的住房危機在中國，唯一聊以自慰的是，那些大量投機、抵押貸款違約、付了預付款的人都在中國，一時半載沒有外溢風險。
然而，即使沒有同步的全球金融機構崩潰，房地產市場的低迷也將非常嚴峻。
首先，因為混亂的房地產市場將會拖累就業市場。隨著利率的上升和房價的逐步調整，不確定性會讓人們對換屋遲疑。
美國現有房屋的銷售已經在8月同比下降了20%，當人們無法隨意流動時，就會削弱勞動力市場的活力，這是企業正在試圖適應工人短缺和能源危機關鍵時刻的又一悶棍。當房價確定暴跌時，房屋擁有者會發現他們的房屋價值可能低於抵押貸款，這會讓他們有可能不得不斷尾求生。
較低的房價還會以第二種方式損害著經濟增長：它們會使原本悲觀的消費者更加痛苦。在全球範圍內，房屋價值約為250兆美元（股市價值僅為90兆美元），房地產價值占據了所有財富的一半。
隨著這座資本塔樓的倒塌，消費者可能會開始削減開支。隨著全球央行打算通過提高利率來讓經濟降溫，信心崩潰還會讓不利勢頭進一步加劇。
另一個情況就是那些少數房主將要承受的集中型態痛苦。到目前為止，風險最大的是那些沒有選擇固定利率並面臨抵押貸款帳單不斷飆升的人。
在美國，一口氣給予30年期固定利率抵押貸款是常態。但4／5的瑞典貸款的固定期限只有兩年或更短，紐西蘭所有固定利率抵押貸款中有一半已經或必須在今年進行再融資。如果再加上生活成本的壓力，這意味著越來越多的家庭有可能陷入財務困境。
接著就是政治層面的原因。房地產市場本來就是一個兵家必爭之地。繁瑣的繁文縟節使得在大城市建造新房子變得非常困難，這導致了房屋的短缺。
富裕國家的這一代年輕人，早就感到他們被不公平地排除在了擁有住房者之外。雖然較低的房價將減少他們獲得抵押貸款所需的押金，但最依賴債務融資的就是年輕的首次購屋者，房屋貸款成本一下子變得極其高昂，他們又將成為最大的受害者，一個全新的經濟弱勢購房階層很快將加入這個不滿的行列之中。
我的想法？
多年來，很多手上有房產的人始終洋洋得意，他們認為，即使實際工資沒有什麼增長，至少他們的房產價值在增長。但，那些日子結束了。
即使是嬰兒潮一代，也就是台灣所謂的橘世代（根據世界衛生組織界定，人類稱為老年的年齡為60歲以上，常見的「橘世代」則是指50歲以上的人口），很快會面臨著離開職場拿到手的錢縮水的現實，因為企業的獲利面臨緊縮的壓力正在驟升。
所有這一切都意味著利率上升將帶來了不可預測的政治影響，因為那些曾經從現狀中受益的人會發現情況大不相同。
當然，過去15年，西方國家多次對經濟進行了紓困，大多數政府肯定會再次伸出援手。在美國，對房地產災難的擔憂促使一些人敦促美國聯準會減緩其基準利率的上漲。
據報導，西班牙正在考慮限制不斷增加的抵押貸款支付，匈牙利則已經選擇這樣做了。預計會有更多國家承受不住政治壓力慷慨解囊。
這可能會導致政府債務進一步的新增，並鼓勵人們認為住房問題可以押注國家一定會出手紓困。
此外，它也無助於解決困擾富裕國家住房市場的根本問題，許多問題本來就是由於政府干預和過度介入所造成的扭曲，從抵押貸款補貼、扭曲性稅收到種種的繁文縟節。
隨著低利率時代的結束，房價上漲趨勢反轉即將到來，即使你好不容易等到它終於結束那一刻，也沒人敢保證你等來的會是房地產市場的又一個春天。
本文章反映作者意見，不代表《遠見》立場
（作者為金庫資本管理合夥人兼總經理；原載於《經濟日報》，本文獲授權轉載）
