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台北豪宅交易強強滾達630億,花敬群快被惹哭了?

文 / 彭杏珠    
2022-01-24
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台北豪宅交易強強滾達630億,花敬群快被惹哭了?
2021年台北市成交了350筆的豪宅,總金額達629億元。張智傑攝
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這兩年疫情嚴峻,房地產卻逆著走,「漲」聲不斷,不管內政部次長花敬群、央行總裁楊金龍祭出什麼打炒房措施,價格就是紋風不動,連扮演房價飆漲的火車頭「豪宅」,也是交易熱絡。2021年台北市成交了350筆的豪宅,總金額達629億元,蓋一座全台最高的「101大樓」,還綽綽有餘。

有鑑於豪宅向來是房價的重要指標,當花敬群、楊金龍看到這個數據時,恐怕會打炒房打到手軟,甚至被氾濫的資金潮惹哭了吧?

其實,台灣的高房價已非新鮮事。屋比房屋總監陳傑鳴分析,尤其,這兩年遇上中美貿易戰,政府於2019年7月推出優惠稅制的「投資台灣三大方案」,回流資金創下歷史空前紀錄,累計至今年元月14日,總投資額達1兆6400億台幣,其中,海外回流資金就有1兆397億元。加上新冠疫情添柴火,導致氾濫資金四處流竄,推升股市加權指數、各縣市新屋單價也頻創新高。

內政部次長花敬群祭出打炒房措施,但價格就是紋風不動。陳之俊攝圖/內政部次長花敬群祭出打炒房措施,但價格就是紋風不動。陳之俊攝

由於房價漲勢凌厲,引發民怨,花敬群、楊金龍只好聯手打炒房,去年12月16日又祭出第四波的措施,立即從17日起實施四大管制。包括自然人購置高價住宅貸款及第3戶(含)以上購屋貸款的最高成數一律降為四成;購地貸款最高成數降為五成,保留一成動工款,並要求借款人切結於一定期間內動工興建;餘屋貸款最高成數降為四成;工業區閒置土地抵押貸款最高成數降為四成。

即便中央加碼力道,卻打不到痛點,不要說一般房市不受影響,高單價豪宅市場,交易也非常頻繁。

2021台北豪宅成交金額蓋一棟「101」綽綽有餘

以台北市為例,大家房屋將豪宅定義在總價8000萬元以上、每坪單價90萬以上的住宅大樓及華廈,彙整2021年的實價資料顯示,共有350筆的豪宅交易案,成交總額達到629億元,這些錢蓋一座全台最高的「101大樓」,還綽綽有餘。

台北12個行政區當中,2021年共計九區有豪宅交易案,大安區堪稱是「豪宅成交大王」,包辦了99筆,總銷金額178.8億元。再來是信義區的54筆、總金額110.5億元,第三名的中山區雖成交57筆,由於成交價比信義區低,年銷總額為98.7億元。

資料來源:實價登錄、住商機構企畫研究室整理。統計範圍:總價8000萬以上、每坪單價90萬以上之住宅大樓及華廈,依據實價揭露至2022年1月20日之資料,不含預售統計。製圖/翁湘惟圖/資料來源:實價登錄、住商機構企畫研究室整理。統計範圍:總價8000萬以上、每坪單價90萬以上之住宅大樓及華廈,依據實價揭露至2022年1月20日之資料,不含預售統計。製圖/翁湘惟

總計2021年,北市豪宅平均每筆成交總價為1.8億元,最高的是信義區的2億元。另外,平均每坪單價為141.1萬元,各行政區中,單價最高的是松山區的170.9萬元。

從平均交易總價、每坪的單價觀察,北投區、南港區的豪宅價格較低,北投區平均總價1.1億元、平均單價98.1萬元;南港區平均總價9000萬元、平均每坪91.7萬元,這兩區的成交筆數都在個位數。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡分析,資金潮推動豪宅市場買氣,由於不動產價格走揚,增加買方對高單價的接受度,通膨的因素更推升置產意願,指標豪宅地段的成交相對暢旺。

大安森林公園旁「元利信義聯勤」每坪單價299萬元

郎美囡進一步表示,為何大安區成為豪宅交易大王,因為傳統豪宅地段的仁愛路、敦化南路、大安森林公園等多位於大安區內,大安區的豪宅供給量大、成交量也相對多。2021年囊括成交單價前三名的建案,均在大安森林公園旁,「元利信義聯勤」每坪單價達到299萬元。

位於信義區的豪宅,主要集中於信義計畫區及其周邊,2021年有多筆「信義首席公館」「琢白」的交易揭露,成交單價都在200萬元以上,成交總價超過3億元,也拉高區內的平均總價及單價。

2021年有多筆「信義首席公館」成交紀錄。圖片來源/信義代銷官網圖/2021年有多筆「信義首席公館」成交紀錄。圖片來源/信義代銷官網

從豪宅成交區域的分布及價量觀察,2021年,這波豪宅買氣有向指標建案聚攏的現象。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出,受惠於貨幣寬鬆及低利房貸的環境,豪宅市場仍有買盤,儘管央行拉高貸款限制,優質豪宅依舊吸引資金追逐。

陳傑鳴進一步分析,豪宅是房市領頭羊,豪宅的價格對區域房價有明顯帶動效果,甚至讓購屋者產生房價將上漲的預期心理,例如,目前元利信義聯勤(One Park Taipei)每坪成交單價最高達299.03萬元,造成周邊中古屋的比價效應,即便屋齡超過30年的大安國宅,成交價都能撐在每坪70~90萬。只要豪宅買盤熱絡,價格居高不下,附近的房價就不可能明顯下跌。而且,即便央行不斷祭出貸款上限等打房措施,也根本打不到滿手現金的豪宅買主。 

目前金字塔頂端的客戶,猶如鐵板一塊。花敬群、楊金龍是否也會感到束手無策,並被氾濫的資金潮惹哭了?

「元利信義聯勤」每坪單價達到299萬元。圖片來源/元利信義聯勤FB圖/「元利信義聯勤」每坪單價達到299萬元。圖片來源/元利信義聯勤FB

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