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聰明選房貸

文 / 周華欣    
2003-12-15
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聰明選房貸
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最常見的房屋貸款屬於本利攤還型,也就是在貸款年限內,將本金與利息平均分攤至每月繳納。這一種的利率通常較低,適合新購屋、手上資金不多的年輕族群。因為月付金固定,也方便做財務規劃。

過去的房貸隨著基本放款利率機動調整,何時調整、調幅多少都由銀行做主。但隨著台灣利率一路走低,強調定價過程公開透明的指數型房貸,已經成為市場主流。

「指數型房貸」的利率參考市場利率如定儲利率、短期票券利率等,訂出平均指數後再往上加碼。加碼幅度視申貸戶的信用狀況與房屋座落地段而定。既然是參考公開的市場利率,並且每三個月~六個月調整,只要市場利率走低,指數型房貸便享有低利息的好處,但是當市場利率反彈,房貸利率也隨之跳高,利息負擔變得較沈重。

目前許多業者推出分段式的指數型房貸,前兩年採固定的超低利率吸引客戶上門,第三年起改採指數型利率,短期內申貸者可坐享優惠利率。但房貸業者預估,2004年下半年起利率會緩步上揚,對於擔心長期利率走高、想預先鎖定利率的房貸戶,富邦銀、中國商銀、保誠人壽提供了固定利率型房貸。如果利率反轉的情勢明朗,預計有更多業者投入。

抵利型房貸:

不少民眾手上留有一筆備用金以防不時之需。標榜「存款扣抵房貸」的抵利型房貸,便是瞄準此一族群。

抵利型房貸除了傳統的分期貸款帳戶外,還有一個不計息的活儲帳戶。每天房貸的貸款餘額扣除活儲帳戶存款,剩下的金額當作房貸利率計算基礎,如此按日累積的計息就是當期的房貸利息,所以存款愈多,省息也愈多。

抵利型房貸有兩種:第一種按照本息平均攤還法,算出每月應繳的固定金額。每月的還款金額不變,而存款抵扣額愈多,當月利息愈少,相對地本金部分繳得多。當本金償還的速度加快時,房貸就能夠提早繳清。

另一種抵利型房貸,則是將扣掉活儲後省下的利息,直接反映到當月的利息上。所以月付金會變少,但因不能拿來扣抵本金,無法縮短還款時間。

抵利型房貸的活儲帳戶資金可以隨時動用,不過提款愈多,能抵扣房貸本金的存款餘額額度變得愈少,省息功能就差。再加上抵利型房貸的成本比較高,利率通常比指數型房貸高0.5%~1%,業者表示要獲得明顯的省息功能,存款金額占房貸金額(存貸比)需在16%以上。

也因此,抵利型房貸適合有閒置資金的人,一般受薪族可能考慮其他產品比較合適。

理財型房貸:

理財型房貸是一種「短期融資型」的貸款,將房子以不動產設定抵押給銀行,銀行依個人信用狀況及房屋的市值預設一筆個人循環額度,可提供貸戶重複提撥動用借款。目前利率約在3.5%~6%之間,比個人信用貸款低,有動用時才以使用天數按日計息,不動用不計息,最適合資金進出不定、有從事投資習慣的人。

綜合型貸款:

綜合型房貸融合傳統房貸與理財型房貸,也就是具備中長期的貸款與短期理財預備金的雙重功能。

第一種為固定循環額度型,也就是在房屋鑑價的價值內,一部分設定為一般房屋貸款,一部分設定成循環使用。比如說,核定了300萬元的貸款,其中的150萬按照借款年限每月本利平均攤還,剩餘的150萬在需要資金的時候,自由提撥動用。

另一種是將還掉的房貸本金轉換成循環動用額度,比如說向銀行借了300萬,過了一段時間後還了50萬本金,這50萬就可以再借出運用。

2003年12月

2004理財特刊

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