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上海房市風起雲湧

文 / 李翠卿    
2001-10-15
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上海房市風起雲湧
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在上海,看房子可以說是一種全民運動。今年7月13日,上海房市的品牌房展「2001中國‧上海房交會」在徐匯區光大會展中心舉辦,一開幕,就湧入三萬市民看房。

周休二日,台灣人逛百貨公司,上海人逛房地產。雙休日看樓盤已經成為上海人的休閒之一,各大房廈工地每逢假日必然門庭若市,上海知名的房仲網站金豐易居網還推出「雙休日樓盤一日遊」,跟旅行社的旅遊套餐一樣,煞有介事地將行程細分為「浦東路線」「浦西路線」。

網路、期刊的房地產相關報導多如牛毛,電視上天天都有房地產座談節目,跟台灣房市的冷清慘澹形成強烈對比。

上海有些熱門樓市甚至出現漏夜排隊領號碼牌搶購的奇觀。只要賣相好,連近郊的房子都能開出紅盤,中奧集團推出的奧林匹克花園甫開盤兩天,一期四百套房子便銷售一空。

「有土斯有財」幾乎可以說是華人的共通文化,風靡上海房地產的又豈止是當地人?台灣民眾的發燒程度不下於申城居民,每個月都有絡繹不絕的考察團前往上海尋找機會,太平洋房屋加盟事業處協理孫寶國表示,幾乎每天都有台灣民眾打電話洽詢上海房地產。

上海房地產之所以迷人,是因為和台灣房地產比起來,還有價差和上漲空間。中國年底即將加入WTO,加上北京申奧成功,在至少八年多頭的預期心理下,上海房地產變得炙手可熱,境內外人士紛紛搶進上海,已經進駐的房地產業者也持續加碼。

當台灣房市哀鴻遍野同時,上海房地產卻欣欣向榮,與資訊、金融、商貿、汽車、成套設備並列為六大支柱產業。

魅力與危機相倚的市場

根據上海社會科學院房地產研究中心報告指出,從2001年到2005年,上海房地產需求每年幾乎都有2000萬平方米(約605萬台坪)左右的規模,到2003年將會達到歷史頂峰。雖然整個九○年代上海房市呈現大起大落之勢,上海的魅力還是讓許多人甘冒奇險一親芳澤。

反映房市熱絡的指標有兩個:房地產業者數量與租售價格。

上海房地產業者之多,幾乎成為一種城市現象。上海房地產開發商逾四千家,房產代銷仲介公司也有三千家,房地產從業人員超過七萬人。台灣房地產相關業者早在數年前便登陸搶灘,目前上海至少有三十萬台商,「從事房地產的約有一千人,」台商聯誼會會長張福美估計。知名房仲業者如信義房屋、太平洋房屋去年營業額皆創下近百分之百的高成長,今年準備大張旗鼓積極卡位。

太平洋房屋1994年便進入上海,在上海已有十三家分店,未來將以北京、上海為基礎,預計五年內在中國開五百家店。面對強勢競爭,上海房屋市場的胃納量是否夠大?

孫寶國表示,中國什麼沒有,就是地大人多,常住人口超過一千六百萬,加上外來流動人口,直逼兩千萬大關,「我根本不擔心,」他胸有成竹地說。

辦公室租金是判斷房地產景氣與否的重要指標。過去一年,辦公室租金平均漲幅23%,浦西淮海中路的A級辦公室租金更是三級跳,最高漲幅甚至超過一倍,可見上海房市的「緊張」程度。位於浦西的知名婚紗公司維納斯一個月租金居然要30萬人民幣(約新台幣120萬元)。

「像這樣的例子,在淮海中路比比皆是,」雖然上海信義房屋總經理薛健平不願過分慫恿台灣民眾赴滬投資房地產,但他也承認現在上海景氣一片大好,房地產非常「紅火」。

「不只是熱,簡直是瘋了,」上海興大房產發展公司總經理葉良航譬喻,台灣房市是日薄西山,而上海是旭日東昇,「才剛開始!」

對上海房地產有興趣的豈止是台灣人、外國人或上海本地人而已?其他省市居民亦殷切觀察著。上海湯臣高爾夫總經理莊烋真分析,上海房市在中國房市的地位,就好比是台北房市在台灣房市的地位。過去台灣南部的有錢人,都很喜歡到台北替子女置產,現在中國各大省市的殷富人家也是如此,「他們喜歡到上海去幫下一代買房子。」

因為上海的房子有保值及投資價值,若能買到黃金地段的房子或內外環線間的高級別墅,光是坐收租金,只消四到六年就可回本,更遑論未來發展的潛力。

今年7月1日開始,土地批租沒有內外銷批租的分別,全部都要招標;8月1日起,內外銷房並軌,購買限制取消,房屋品質提升,境外人士對投資上海房地產的興趣更濃,但從歷史上的紀錄看來,上海房市固然充滿魅力,卻也危機四伏。

首先需瞭解大陸房地產市場的發展和台灣不盡相同。

大陸以前並沒有買房子的觀念,住房的觀念是近幾年才有的。大陸的房屋種類可分為兩種:公房與商品房。公房是政府配給的房子,產權屬於國家,不能交易。商品房屬於私有財,今年8月1日以前,商品房還有內銷房與外銷房之分,當地人兩種房子都可以買,但境外人士只能買以美元計價的外銷房。

過去,內銷房和外銷房的主要差別在於配套措施。外銷房主要客層是境外人士,做工比較精緻,配套措施也較完善,相對價格也比較高。內銷房品質比較粗糙,沒有衛浴廚爐,甚至沒有天地牆(天花板、地板、隔間),買了房子後還得花一筆裝修費。

「這種陽春房子叫做『毛坯房』,台語說的『粗坯抹抹』而已,」孫寶國表示,由於每戶人家遷進時間不同,裝修的時間當然也不一樣,一棟大樓天天在那邊敲敲打打也不是辦法,為了爭取市場,內銷房品質也漸漸向外銷房看齊,差距逐漸拉近,2000年價差僅有10%。中共預計五年內,毛坯房將逐步退出上海新建商品房市場。

目前上海內外銷房已經並軌,境外人士也可購買內銷商品房。不過,這次並軌是指「住宅房」的並軌,非居住商品房如寫字樓、商場、高爾夫球場以及廠房等等並未包括在內。

上海房市的起伏跟政策無法脫勾。計畫經濟下,政策主導一切,官方一聲令下,全上海市就動起來,因此九○年代上海房市的起落相當戲劇化。

國家政策是雙面刃

上海房市發展大致可分為三個階段:1995年以前的狂飆時期、1995年後的低迷調整期與1999年以後的復甦期。

1.狂飆期(1992至1995年)

1992年鄧小平南巡講話是上海房市狂飆的關鍵點。此後上海經濟開始高速發展,外資大量湧入,房地產業也陷入瘋狂,無論是開發、代銷或仲介,全都蜂擁至上海投資。

從1992到1994年短短三年間,一共批出8509.78萬平方米的土地,簡直像是神話故事裡的情節,處處平地起高樓,城市風貌為之丕變。

「這幾年上海就像是一個大工地一般,」上海太平洋房屋一位高層主管形容。

由於大量外商進駐上海,住辦需求驟增,1993、1994年是上海房市熱到顛峰。當時高級辦公大樓很少,浦西黃金地段高級寫字樓一天的租金高達每平方米3美元(一台坪約10美元),一般住家或辦公室每平方米至少也要1.5到2美元(一台坪約5到6.6美元)。

雖然價格昂貴,但1992、1993年買的房子,大概出租兩年半就可以回本。

2.低迷調整期(1995至1998年)

1995年,為抑制過熱的景氣,朱鎔基驀地澆下「宏觀調控」這一盆冷水,加上1998年亞洲金融風暴,火熱的上海房市頓時降溫,房價連續下跌五十六個月,平均跌幅達26.64%。

其中,受創最深的是以境外人士為訴求對象、高單價的外銷房,房價幾乎是打對折。房價突然崩盤,銀行貸款又銳減,建商無法繼續蓋下去,留下一堆所謂「沒有穿衣服的房子」,意思是指那些蓋到一半,只看得出結構,但無力續建的半成品。大部分開發商在這波調整中都無法倖免,至今還未能解套者亦不在少數,大陸工程總經理殷琪投資的世貿商城即是一例。

3.復甦期(1998年以後)

1998年以後,房地產政策由福利分房改為貨幣分房,政府提供各項優惠措施,加上交通一一到位,引爆民間購屋消費熱力,房市榮景重現。

1998年開始,實施福利分房制度,政府不再配給實物住宅,改成貨幣補貼,孫寶國形容,「一夕之間,中國有了房地產需求。」

他表示,1998年以前,外銷房的佣金占上海太平洋房屋營業額65%到75%,但去年則翻轉過來,內銷房占65%,足見貨幣分房所引起的漣漪效應。根據《2000年上海統計年鑑》的數據,2000年上海個人購買商品住宅的比例,已經攀升到93.6%。

此外,為刺激房市,中國政府推出多項優惠措施,除了購房款可抵五年扣個人所得稅、契稅由1996年的6%調降到0.75%以外,更大的利多是住房抵押金融貸款全面開通,放寬銀行貸款至80%以外,利率更是低得驚人,僅有5.5%。

交通是房市復甦觸媒

房市會如此熱絡,除了拜政策之賜,便捷的交通更是重要的催化劑。

道路交通方面,透過「申」字型高架銜接主次要道路,內外環線交通已經相當完善;軌道交通方面,幾乎年年都有斬獲,1995年地鐵一號線全線通車,1997年莘莊延伸段通車,1999年地鐵二號線試通車,2000年明珠線通車,帶動周邊房地產發展。

未來上海將有十二條地鐵,七條輕軌,三條輕軌延伸段,寄望由密如絲絡的交通網,織出上海的錦繡房市。

浦東房市復甦,就是交通到位的最佳證明。過去上海有句話說「寧要浦西一張床,不要浦東一間房」,雖然中共當局刻意開發浦東,把許多重要政府機構都放在浦東,但多數食衣住行育樂的場所還是集中在浦西,交通尚未改善前,民眾雖然會到浦東辦事洽公,但對於在浦東購屋置產卻興趣缺缺。

2000年以前,浦東房市可以說是「有行無市」。雖然浦東都市景觀富麗磅礡,建築品質也還不錯,可是就是乏人問津。但2000年浦東房市需求陡升,房價持續上漲,2000年房價漲幅高達15%,今年上半年漲幅也有6.6%。

信義房屋協理周莊雲是前任上海信義房屋總經理,在上海的居留時間剛好橫跨地鐵二號線通車前後。他表示,在1999年地鐵二號線開始試通車以前,從浦西到浦東辦事相當麻煩,當時還有15元人民幣的過路費,光搭出租車就得花人民幣40、50元的車資;搭渡輪雖然比較便宜,可是不見得比較快,而且下船以後還有接駁的問題。

「問題是,當地人可能天天搭出租車通勤嗎?而且浦東房子又不見得比浦西便宜,誰想在浦東落戶?」周莊雲說。

二號線通車以後,等於是打通浦東房市的任督二脈,地鐵一號線通達南北,地鐵二號線橫貫東西,加上明珠線的通車,交通問題獲得緩解,浦東房市也跟著翻身,「浦東房地產的未來性比浦西要強,」甲山林房地產諮詢公司董事長徐彬預言。

純就應然面理性思考,在未來數年間,上海房地產一定是往上走的,但種種潛在危機也不容忽視,雖說「富貴險中求」,但漠視風險的後果可能會遍體鱗傷。

供過於求是潛在風險

投資大陸房地產的風險主要來自三方面:其一是政策起伏大;其二是土地供過於求;其三是對當地市場認識不足。

人治社會政策強勢主導,投資人無法預測明天會不會風雲變色。孫寶國說,中共政策之強勢,幾乎到了「喊水會結凍」的地步,只要政策需要,動遷很容易,「只要拿漆在牆上噴個『拆』字在牆上,不到一個月就夷為平地。」

瓦都國際資訊業務總監黃乙方建築師以他的老師為例,前幾年在大陸批了一塊地蓋房子,一開始,租金回收率相當優渥,高達15%,但是兩年後就被拆了,理由是政府決定要在那裡蓋計畫道路。

即使是中華民國商業總會常務監事王應傑這種房地產業界的識途老馬,還是陰溝裡翻船。1994年王應傑被友人說動,在五角場投資辦公大樓,當初建商跟他保證租金回收率每年可達18%,結果碰到宏觀調控,房市緊縮,只收了一年房租,就租不出去了。

一朝被蛇咬,十年怕井繩,王應傑至今仍對投資上海房市心存疑忌,一聽到有人要去上海投資房地產就大搖其頭,「你想,共產黨會讓你在那裡炒房地產嗎?我只有四個字送給他們:『自求多福』。」

中共建設部住宅與房地產業司司長謝家瑾日前接受中央電視台訪問時亦表示,當前房價是虛高,「國家對近期房價上漲過快不會坐視不理。」雖然現在大陸景氣一片大好,但難保哪天中共會不會來個政策大轉彎。

另外,中國土地供給量大,須小心供過於求招致房價下跌。如果到上海購屋自住,房價漲跌尚不構成問題,但若要把房地產當做投資標的,可就得審慎些,物業一旦購置後就不易變現,如果抱著短期增值的投機心態,恐怕會大失所望。

徐彬舉了一個例子,前年南匯縣縣長找湯臣集團董事長湯君年談,說願批給他9平方公里的土地做開發,但湯君年並未答應,「9平方公里?五個信義計畫區那麼大的土地!」

假設容積是1.8,就是1500、1600萬平方米,如果一年蓋10萬平方米(大概1000戶),「一共要蓋一百五十年,建到孫子退休都還建不完,」徐彬說。

「不大可能出現台灣民國七○年代那種狂飆的情況,」孫寶國雖對上海房市充滿信心,但他也不認為房市會有過激表現。

根據《中國建設報》的報導指出,今年上海房地產開發量可能接近2000萬平方米,如果這一「圈地」勢頭持續下去的話,很可能在幾年內導致局部地區供大於求,而最早出現問題的地方將是閔行和浦東新區。

若要說有什麼趨吉避凶之道,那就是「千萬不要玩短線,有閒錢再投資,」薛健平說。

歷經1990年代初期房價紊亂的歷史教訓,中共官方必定嚴格把關,短期內難有暴漲可能。而且,上海買賣不動產交易成本頗高,每經手一次,至少得付出成交價格12%的代價,包括綜合稅、仲介佣金、契稅、印花稅、律師見證費等林林總總的費用。

「你如果今年買,同一年就賣掉,等於是繳錢給上海市政府種樹、開馬路,」薛健平說。

看不見的處理成本

台灣民眾投資上海房地產,多半是衝著可觀的租金利潤而來的。雖然上海房地產比台灣便宜,租金也的確誘人,可是須留心看不見的成本。

因為房東在台灣,房客卻在上海,幾乎事事都要委託他人處理,每一次處理,都是剝一層皮。如果買到毛坯房,須另外裝修,水電費、每個月的物業管理費也是一筆開銷,找人代收租金、轉帳都會消耗掉一些利潤。此外,上海的租約通常都打得很短,一般僅為期一年,期滿後又要再委託仲介公司一次,這些處理成本都是不能忽略的。

企業資源比較雄厚,還經得起閒置和虧損,如果民眾變賣台灣家產,投在上海房地產,運氣好、順利租出去也就罷了,若是一時無法找到承租者,等於是空在那裡繳錢,台灣又沒有退路,賠了夫人又折兵。

另外,正所謂「大意失荊州」,市場認知不足也是踢到鐵板的原因之一。因為地理距離太遠,物業難以評估,而且兩岸社會、文化、法律相去甚遠,徐彬認為國人不應對上海掉以輕心,「我來上海九年,管過十六家公司、七家工廠,我都不敢說我懂上海。」

因此,上海太平洋房屋一位主管呼籲,到上海來開店或投資房地產,務必遵守當地的遊戲規則。有些人認為只要關係好,就能夠橫行中國,這是大錯特錯的。

「你有可能花錢還碰到『三拍』:拍胸脯、拍腦袋、拍屁股,」該主管解釋,有些台灣人喜歡走後門,很多不肖人士看準這種心態,「一拍」拍胸脯保證辦到好,「二拍」拍腦袋裝傻說忘了處理,錢到手後「三拍」拍拍屁股溜之大吉。因此,到中國買房地產應事先做好功課,瞭解當地法令,尋求專家協助,該簽的契約、該辦的手續一樣也不能省,不要只想靠關係打擦邊球。

全球景氣疲軟,只有中國熱火朝天,在媒體的推波助瀾下,上海成為世界淘金重鎮。然而,華麗背後的猙獰,很有可能變成淘金人的惡夢,在激情擁抱上海之前,先深入瞭解或許是投資人全身而退的前提。

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