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搭配最合適的房貸套餐

文 / 林靜宜    
2000-10-15
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搭配最合適的房貸套餐
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當新政府一宣布新台幣三千兩百億優惠房貸釋出後,已寂靜許久的房地產市場又開始活絡起來。「我們早就準備好了,只是不知何時會公布,」一名建商業者說,公布後的隔天,各大報的廣告版面馬上就出現了建商與仲介業者的房屋廣告,而往後的週末房地產的專輯廣告更是滿滿,顯示出各建商想一口氣趁此機會大力促銷與降價,為不景氣的業績好好街刺一番。「本來就想買房子,剛好政府推出優惠房貸,所以我們想來看看有無適合的房子,」在看屋現場的劉姓夫婦說。

貸款前先瞭解利率

 目前房貸相關產品和名目相當多,大致可分政策性房貸與金融機關自辦房貸。政策性貸款除了政府推出的三千兩百億房貸之外,還有勞工貸款、公教貸款、國宅貸款、軍眷住宅貸款、原住民購置自用貸款等。由於現行的政策性貸款多半為資格論,在貸款前先瞭解各專案的資格及利率計算法,試算一下,何者最自己最有利。(見一八一頁表一)值得注意的是,銀行的最高貸款成數為七成,而青年首購及信用保證一千兩百億的方案雖有兩成信用貸款,但是以總貸款金額的兩成為標準,實際加起來才八成六而已。絕大多數的銀行業者與房貸專家皆認為最好是擁有兩成五至三成的自備款,才是最佳貸款狀況。

 在金融機構房貸方面,銀行自辦房貸種類可概分為第一代傳統型房貸、第二代綜合理財型房貸與第三代回復型房貸等三大類(見一八一頁表二),台新銀行個人金融部副理張南星比喻選擇房貸種類就像選購車子,「依照個人需求來選擇,看你是需要房車、吉普車或是休旅車。」

 第三代「回復型房貸卜為目前銀行最新房貸產品,可隨時繳還房屋貸款且有一筆資金可做靈活運用,利息是以日息計算,最大的優點為可提早解決房貸壓力,若需用錢時也可隨時動用,不需繳交違約金。假設房貸額度為三百萬元,若已還了一百萬元,這一百萬元即為可動用額度,繳得愈多額度愈高。花旗銀行房貸部板橋分行協理洪志成認為這是房貸思維的改變,將個人與銀行的往來關係由傳統債務關係轉變成親密伴侶關係,「這個房貸戶頭就好比抽屜一樣,在額度範圍內,可隨時還錢也可隨時借錢,」他說。

 壽險公司也祭出房貸套餐以供一般大眾申請。搭配這次三千兩百億的優惠房貸共有十三家,包含了中央信託局壽險處、國泰、新光、南山、安泰、中國、台灣人壽、三商、富邦、宏泰、國寶、紐約、大都會。

 與行庫的房貸相較(見一八一頁表三),目前壽險公司結合自身資源,推出附送意外險或火險等附加價值的超值房貸,更打出負擔所有貸款費用的口號。南山人壽消費金融部副總羅執義指出比較利率須以長期平均利息來計算,「壽險公司較能提供長期穩定的放款利率,且提供較多的附加價值,」他指出各行庫第三年後的利率是屬浮動利率,利率調整的基準點建立於貸款銀行內部資金運作情形,較為主觀,而壽險公司的主要資金來源為保費收入,自然在利率調整上變動幅度不大,且調整是依據保單分紅利率為依據,即以四大行庫台銀、一銀、合庫、中信局兩年期定存平均利率為主,利率調整指標較客觀、穩定。安奉人壽放款處經理彭明財也比較了兩者間的利率差距,「以長期平均利率來說,壽險公司的放款利率會比銀行低半碼(○.一二五%)至一碼(○.二五%)左右。

 「不過,壽險公司是自身保戶才有優惠,而行庫並不限定為本身存款戶,」中國國際商業銀行國李道榮說。

 整體而言,壽險產品種類雖不如銀行有多種選擇,但對於適用傳統型房貸的購屋者來說,若本身即為保戶,不僅可享有保戶優惠利率,加上免貸款費用、附送火險等附加價值,實為可納入考慮。貸款費用包含了徵信費、鑑價費、代書費、土地登記規費、火險等,「這些費用加起來至少可節省二至三萬元,」羅執義說。

不同性質的族群應適用不同房貸搭配法。洪志成指出房貸也需依照個人不同需求做搭配,「可從個人對債務認知、用錢概念、中長期財務規劃與消費習慣來做整體考量,」他說。

若屬於適用傳統房貸還款方式者,以首購族來說,最超值的組合便是勞宅、國宅貸款搭配兩千億優惠房貸,兩者皆屬低利率,約可年省六萬多元的利息費用。若無法申請到勞宅或國宅貸款,可選擇一千兩百億的青年優惠房貸及保證方案,最高可達四百五十萬元加兩成信用貸款,以上不足額部分可再搭配銀行或壽險公司推出的首購利率,由於銀行市場競爭太過激烈,大部分銀行的第一年首購利率已降至六.五%左右。實施多年的「勞工住宅貸款」抽籤制於今年改採評點制,預計十一月二十日起於郵局發售評點標準表表格,十一月二十八日開始受理申請,共開辦三萬戶。

 至於換屋族可利用兩千億優惠房貸搭配銀行或壽險公司推出的一般利率。由於換屋族本身的能力所得較高,且家庭責任較重,可考慮壽險公司所推出的台附加保險的房貸專案,「這是與銀行房貸的最大不同之處,一般來說多為附贈意外險或火險,」國泰人焉放款部放款推展科陳雅惠說。

 許多消費者在選擇房貸時,會以低利率為優先考量,其實影響房貸月付金的因素依序為本金、期數,而後才為利率。但一般人的通病常將比較焦點放在利率上,「除非你今天就是只買房車,也就是傳統型房貸,這時比較利率就較有意義,」張南星說。

 假設甲、乙兩人的貸款金額差距一百萬元,以同樣七%的年利率計息,兩者每個月相差六千元的利息。再比較還款期數,期數愈短,利息相差愈大,以借款一百萬元為例,分十五年攤還者比二十年期要省下七十三萬利息費用。如果本金均為一百萬元,利率七%與五.五%,利息雖差距一五個百分點,每個月利息差距為一千兩百元,是三種因素中影響最小的。

選擇最划算的房貸

 對於還款能力強且能於短年限還款、周轉度高的人來說,最好考慮回復型房貸。洪志成也試算傳統型房貸與回復型房貸兩者之間的差價,「最高可節省相當於一半的利息,尤其貸款金額愈高,差距愈遠。」他舉月收入十一萬的雙薪家庭為實例,家庭月支出不包含房貸為七萬元,房貸總額為四百萬元,以二十年期、利率七.五%的傳統型房貸與利率為八.七五%的回復型房貸相較,假設此家庭於八年半內便可繳清四百萬的回復型房貸,所負擔的利息費用約為一百六十六萬,但若選擇傳統型房貸就得多繳了一倍的利息費用,這對於還款能力

高者著實不划算。

 張南星也認為政府優惠房貸搭配回復型房貸為最聰明的房貸理財法,「根據統計,大部分的人可於五至七年還清房貸。」他同時指出房貸支出最好占月收入的三竹之一內,才不致於造成太重負擔,成為斷頭戶。

 想利用資產融資理財,但每月只能償還固定金額房貸的投資者或生意人,可選擇搭配綜合理財型房貸,將不動產變成資金做投資理財的充分運用,餘下的房貸金額可運用低利率的傳統型房貸慢慢償還。

 週日的午茶時間是各建商展示地點參觀人數的高峰期,「來看屋的人比之前增多了,」一名樣品屋的解說員趁著空檔說明了前後的差異。根據不動產智庫的調查,北台灣於三千兩百億優惠房貸推出後的一個月內銷售率成長了一二%,和信水蓮山莊行銷企劃部經理葉光裕也說明了前後的業績狀況,「以公布日期八月七日為界限,前七個月業績僅有二十戶,八月七日後的短短一個月之內就銷售了一百八十戶。」中古屋市場反應亦不錯,住商不動產企研室金念慈表示房貸優惠政策出爐後一個月各地區的中古屋成交量平均皆有一○%以上的成長。

 不過,三千兩百億可謂是雷聲大雨點小,根據中央銀行截至九月下旬為止三千兩百億優惠房貸統計資料,受理戶數為一萬六千多戶,已撥款戶數為五千多戶,離十二萬五千戶的預定目標甚遠。

 觀察初期至今的建商廣告量,可謂是明顯減少許多,事實上各建商與房屋仲介業者指出來店人數雖倍增,但成交量卻不如預期,「股市持續低迷與銀行承做嚴格使得成交速度較為遲緩,」葉光裕說。去年的一千五百億優惠房貸於三至四個月內便額滿,而今年的三千兩百億優惠房貸各銀行的承辦情形,「沒有太大的變化,詢問電話也沒有大幅增加,」一位第一銀行消費金融部的高層主管表示。李道榮也認為,「沒有想像中的熱烈,民眾並不用急著申購。」

 張南星歸納出這次三千兩百億房貸不似一千五百億熱絡之因在於前幾次的郵政儲金優惠房貸,洗掉很多政策優惠條件的購屋族群,加上買方基於因優惠房貸房價調高的預期心理,議價空間不大,「以中古屋市場來看,賣方想賣得好價錢,買方要買得更低價,成交量的漲幅有限,」金念慈說。

 大部分業者也指出由於九二一效應使得部分無殼蝸牛對購屋心存觀望,加上此次三千兩百億優惠房貸是由銀行提撥自有資金承辦,而非如上次一千五百億優惠房貸則由央行提撥,隨著銀行逾放比過重與房地產景氣不見起色,銀行深怕承受太多斷頭屋,所以在授信評估時對擔保品的條件、借款人還款能力與房屋所在區位也更為謹慎。目前很多銀行的斷頭屋達到三.八拍,即約市價四成才拍賣得出去,「中南部甚至還出現四.三至四.五拍,平均說來銀行有一○%的資金套在房地產,」淡江大學產經系教授莊孟翰於「三千兩百億元能挽救傳統產業嗎?」研討會中提出銀行的法拍屋現況,「銀行也面臨倒閉風險,銀行不倒已不再是神話,」莊孟翰說。

 目前各建商為求趕快出清餘屋,所推出的自備款條件非常優渥,「甚至還出現建商不想再背負銀行利息,產生一元交屋的銷售情況,」陳韻如說。買個殼說來簡單,但想要能輕鬆繳房貸卻不是件易事,面對琳瑯滿目的房貸產品,購屋者得多方評估、比較及衡量還款能力,搭配最適合的房貸套餐,才能做個輕鬆購屋族。

購屋教戰手則:自住為主,投資居次

 買房子一定得在能力負擔範圍內,「我買位於基隆市的國宅,房價已經算便宜了,但每個月用於房屋的固定支出就得要兩萬八千元,負擔實在很重,」一名張姓計程車司機說。也有很多人碰到買了房屋後,等到要脫手時才發現房價已掉了一大半的情形,買房子除了考慮其方便性、品質與自身能力負擔外,不妨也將房屋的保值性納入參考條件。

自助型與投資型購屋者

 簡單來說,購屋者可分為自住型與投資型。「目前是自住型購屋者進場的好時機,」信義房屋企劃研究部副理張欣民指出除台北市外,其他地區房價均已跌至合理價格,加上低利率優惠房貸,有能力的購屋者可考慮進

場。對於自住型的購屋者所需考慮的為房屋座落位置附近是否能提供基本生活需求的機能,如學區、成熟商圈、公園綠地、市場、交通、公共設施等。其中學區考量又以中小學最好,公園綠地則以大型公園最佳,如大安

森林公園,再則小型的社區公園也可;至於交通,臨捷運站或步行約五至十分鐘的公車站牌附近最為吃香。

 在坪數與規格方面,「一般的三房兩廳會比小套房好轉手,保值性也較高,」住商不動產金念慈說,「九二一地震過後,尤其是災區附近,透天厝成為購屋者的最愛。」目前己有部分區域路段房價出現破底行情,張欣

民表示若是以整層住家每個月一萬元租金來計算,這樣的低單價搭配優惠利率購屋,租屋己不如購屋划算,租屋族可考慮是否進場購屋(見一八三頁表一)。

 若是屬於投資型購屋者可以「租金報酬率」作為參考指標,以台北市來說,精華地區地段房價雖還是居高不下,但相對的租金報酬率也較高。張欣民認為由於房地產的不景氣,目前實在不是投資型購屋者進場的好時機,「目前的房地產投資只能說選擇保值性較高者而非增值性,」他同時指出若真的要投資,地點的選擇非常重要,最好是選擇如大學商圈附近、百貨商圈附近,以租金報酬率來說,這些地區套房的租金報酬率會比一般住宅來得高,另外,如台中美術館周邊、高雄文化中心周邊、新竹科學園區附近,均是賣相較佳的地段,未來轉手也較容易,特別注意的是新竹科學園區周邊的套房產品不及一般住宅吃香,以透天厝與高層住宅最受歡迎。不過永慶房屋課長陳韻如強調,「目前買房子還是以自住為主,投資效益居次。」

 值得一提的是,一些購屋陷阱與常見建商的促銷花招(見一八三頁表二)也是消費者需注意的,如廣告不實、公共設施分攤、變更預售設計、土地增值稅轉嫁、建商指定貸款銀行....等。陳韻如強調不管是購買新成屋或中古屋一定要找口碑好、經營歷史悠久的建商或房屋仲介者,「可以試著夜間看屋,從燈亮程度可看出賣出了幾成。」

陳韻如表示,「其實體質好的建商根本沒有那麼多餘屋要賣,有很多是一案建商,我們就自己實地堪察過,有些餘屋就算再便宜也不會有人買,」她建議消費者一定要實地觀察,房屋品質與建商的用不用心可從小地方看出些端倪,「如像門把、陽台等收尾工作,愈是細部的收尾愈可看出,」她說。

另外,葉光裕也提醒消費者要特別注意建商的售後服務,「買到便宜的房子,往後卻負擔更重的修繕費,」對於行銷手法如利率的包裝、送傢俱裝潢等,「羊毛出在羊身上,最後還是會轉嫁回消費者身上,」他表示。

根據永慶房屋統計,平日供給極少的市區精華路段,目前已逐漸有部分房屋開始釋出,此種現象尤以大安區、中正區及松山區最為明顯。例如大安路、仁愛路巷內、師大附近的優質住宅、臨折衝及民生社區等地段,

平日賣方很少,許多買方想買都買不到,但由於股市不穩定,外加油價物價上漲壓力,對部份屋主形成資金壓力,因此已見委售蹤影,有意購買此類區的購屋者可多加留意。

中信證券研究員陳光揚指出去年的一千五百億只是提前引出潛在的購屋需求,雖有助於消化餘屋,但將需求提前引發卻會導致後來的市場需求更為減少,而三千兩百億亦是如此。他指出房地產雖已蕭條十年,未來的景

氣也不甚樂觀,「短期內不易回到之前榮景。」由於大部份地區的房價皆已跌到合理價位,自住型購屋者可考慮進場,目前對於房地產市場還是以自住為主,投資居次為購屋原則。

(林靜宜)

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