搭配最合適的房貸套餐

　目前房貸相關產品和名目相當多，大致可分政策性房貸與金融機關自辦房貸。政策性貸款除了政府推出的三千兩百億房貸之外，還有勞工貸款、公教貸款、國宅貸款、軍眷住宅貸款、原住民購置自用貸款等。由於現行的政策性貸款多半為資格論，在貸款前先瞭解各專案的資格及利率計算法，試算一下，何者最自己最有利。（見一八一頁表一）值得注意的是，銀行的最高貸款成數為七成，而青年首購及信用保證一千兩百億的方案雖有兩成信用貸款，但是以總貸款金額的兩成為標準，實際加起來才八成六而已。絕大多數的銀行業者與房貸專家皆認為最好是擁有兩成五至三成的自備款，才是最佳貸款狀況。

　在金融機構房貸方面，銀行自辦房貸種類可概分為第一代傳統型房貸、第二代綜合理財型房貸與第三代回復型房貸等三大類（見一八一頁表二），台新銀行個人金融部副理張南星比喻選擇房貸種類就像選購車子，「依照個人需求來選擇，看你是需要房車、吉普車或是休旅車。」

　第三代「回復型房貸卜為目前銀行最新房貸產品，可隨時繳還房屋貸款且有一筆資金可做靈活運用，利息是以日息計算，最大的優點為可提早解決房貸壓力，若需用錢時也可隨時動用，不需繳交違約金。假設房貸額度為三百萬元，若已還了一百萬元，這一百萬元即為可動用額度，繳得愈多額度愈高。花旗銀行房貸部板橋分行協理洪志成認為這是房貸思維的改變，將個人與銀行的往來關係由傳統債務關係轉變成親密伴侶關係，「這個房貸戶頭就好比抽屜一樣，在額度範圍內，可隨時還錢也可隨時借錢，」他說。

　壽險公司也祭出房貸套餐以供一般大眾申請。搭配這次三千兩百億的優惠房貸共有十三家，包含了中央信託局壽險處、國泰、新光、南山、安泰、中國、台灣人壽、三商、富邦、宏泰、國寶、紐約、大都會。

　與行庫的房貸相較（見一八一頁表三），目前壽險公司結合自身資源，推出附送意外險或火險等附加價值的超值房貸，更打出負擔所有貸款費用的口號。南山人壽消費金融部副總羅執義指出比較利率須以長期平均利息來計算，「壽險公司較能提供長期穩定的放款利率，且提供較多的附加價值，」他指出各行庫第三年後的利率是屬浮動利率，利率調整的基準點建立於貸款銀行內部資金運作情形，較為主觀，而壽險公司的主要資金來源為保費收入，自然在利率調整上變動幅度不大，且調整是依據保單分紅利率為依據，即以四大行庫台銀、一銀、合庫、中信局兩年期定存平均利率為主，利率調整指標較客觀、穩定。安奉人壽放款處經理彭明財也比較了兩者間的利率差距，「以長期平均利率來說，壽險公司的放款利率會比銀行低半碼（○．一二五%）至一碼（○．二五%）左右。

　「不過，壽險公司是自身保戶才有優惠，而行庫並不限定為本身存款戶，」中國國際商業銀行國李道榮說。

　整體而言，壽險產品種類雖不如銀行有多種選擇，但對於適用傳統型房貸的購屋者來說，若本身即為保戶，不僅可享有保戶優惠利率，加上免貸款費用、附送火險等附加價值，實為可納入考慮。貸款費用包含了徵信費、鑑價費、代書費、土地登記規費、火險等，「這些費用加起來至少可節省二至三萬元，」羅執義說。

不同性質的族群應適用不同房貸搭配法。洪志成指出房貸也需依照個人不同需求做搭配，「可從個人對債務認知、用錢概念、中長期財務規劃與消費習慣來做整體考量，」他說。

若屬於適用傳統房貸還款方式者，以首購族來說，最超值的組合便是勞宅、國宅貸款搭配兩千億優惠房貸，兩者皆屬低利率，約可年省六萬多元的利息費用。若無法申請到勞宅或國宅貸款，可選擇一千兩百億的青年優惠房貸及保證方案，最高可達四百五十萬元加兩成信用貸款，以上不足額部分可再搭配銀行或壽險公司推出的首購利率，由於銀行市場競爭太過激烈，大部分銀行的第一年首購利率已降至六．五%左右。實施多年的「勞工住宅貸款」抽籤制於今年改採評點制，預計十一月二十日起於郵局發售評點標準表表格，十一月二十八日開始受理申請，共開辦三萬戶。