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南科助漲房價 1000萬買不起市區透天厝

沒趕上竹科發財列車的,全跑來台南了
文 / 彭杏珠    攝影 / 陳之俊
2020-12-29
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南科助漲房價 1000萬買不起市區透天厝
近一年來台南房市熱烘烘,置產、租賃需求大增,LM特區更是南科新貴熱門購屋區。
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熱錢及半導體業蓬勃發展,炒熱台南房市,且有四大因素支撐,導致房價回不去了,但這波甘霖到底能維持多久?未來園區產業的續航力,將是觀察指標。

2020年,台南最火熱的話題是什麼?不管是與企業界、當地居民,或是跟計程車司機閒聊,他們談論的,都是「房地產」三個字。

12年前,移居台南的知名漫畫家魚夫感嘆,當時的台南就是傳統鄉下,賣掉台北一間房,就能輕鬆買下兩棟透天厝。現在情勢逆轉,恐怕只能買到一間房了。「我實在搞不懂,台南的房子在漲什麼意思的?」2020年,魚夫就有個朋友花了2800萬買東區的電梯房,他剛開始還以為自己聽錯了。

房價狂飆,當地人根本買不下手

許多北漂的台南子弟,一直以為老家房子很便宜,孰知這兩年在台北賺的薪水,已追不上漲價速度。「房價飆到沒行沒情,沒天理啦,」一位26歲的大學畢業生抱怨連連。

兩個多月前,上曜建設副總經理宋育豪與同業聚餐,「大家都在捶心肝,為何沒搭上這班列車,插旗的多是外來建設公司,」他直言不諱,當地建商確實看走了眼。

這一年來,房市太瘋狂,當地人根本買下不手,因而錯失良機。桂盟國際董事長吳盈進坦承,台南人很保守,南科、台積電帶來的人潮與錢潮,民眾都覺得事不關己,投資的都是外來客,府城當地人真的「很少很少」。

富強鑫精密工業執行長王俊賢的朋友在園區上班,2020年想置產,發現連善化(原台南縣鄉下)都買不起。「2字頭房價太離譜,跟以前的市區一樣貴,怎麼可能買得下去!」他說出台南人的心聲。

「它就是漲給你看,而且一去不回頭,市區別想再找到1字頭、總價1000萬的透天厝,」恒耀關係企業董事長吳榮彬說,近10年來,台南房價漲兩倍(從10萬到30萬),市區建地每坪從20~30萬飆到70~100萬,以前投資客是零星買進,現在是整批整批買。

10年前,吳榮彬以每坪2萬元購置工業用地建廠,現在行情近10萬元。五年前,他朋友花3600萬買600坪住宅用地,等於每坪6萬,現在一坪漲破15萬。

一位台南女婿原想在太太娘家「佳里」買房,找不到合適的,2017年,花800萬買地,蓋三樓透天厝,現在市價1300萬。「還好狠下心自建,否則現在也買不起了,」他說,房價再也沒回頭過。

上曜建設董事長張祐銘形容,2019年以前的台南,房價好幾年才動一下,2019年漲一回,2020年縮短成半年,6月起,每個月都在漲。

整理:彭杏珠圖/整理:彭杏珠

房市熱烘烘,素地更是一坪難求,每當政府標售土地,都招來各路英雄搶標。2020年,台南歸仁高鐵站某標售案,由於區位相對偏僻,當地人認為15萬可得標,未料溢價到27萬成交,外地建商每坪預售屋開到20到22萬。

2020年10月21日,台南市代辦安南和順寮的區段徵收,這塊位於史博館對面,靠近台積3奈米廠的土地,吸引全台14位投標人,脫標價16億1208萬8000元,溢價率達101.76%。「2019年8月同一地段標售,每坪才24.6萬,這次飆至53.2萬,真的很誇張,」張祐銘說。

台南不再讓台中獨占鰲頭了,每坪土地飆破百萬,創下108萬新高紀錄,中西區房價也站上40萬大關。

天時地利人和,點燃房市熊熊烈火,永慶不動產台南店東張家驊分析,2020年,台南僅2、3月疫情嚴峻時稍微壓抑,其餘時間都買盤旺盛,主因是台商資金回流、利率來到歷史新低,熱錢湧入房市,造成各區齊漲。尤其在台積助攻下,周遭善化等鄉鎮非常有感,地價跟三、四年前比,都漲二至三倍。

隨著台積不斷擴廠,衍生更多置產與租賃需求,南科14個出入口的道路兩旁,豎立形形色色的建案廣告,主打的都是科技新貴。

2020年6月,永捷建設在安南區的荷久暻建案,每戶800至900萬,由於離園區、市區近,頗受科技新貴青睞。永捷總經理黃南豪說,有人先買一戶,推薦同事來當鄰居,總計68戶,兩家半導體公司的員工就買了20幾戶。

園區自住需求吸引建商、投資客湧入。首批來布局的,就是在竹北獲利的南北建商、投資客,還有當年沒搭上列車的工程師們。有一位在南科面板廠上班的工程師買了兩戶,打探前後排隊的人,頓時覺得自己很小兒科,也見識到大廠工程師的實力。

為何這些工程師敢大膽布局?住商不動產善化南科加盟店協理楊欣崇一語道破,「南科就是第二個竹科,他們看到竹科『農地變大樓』的發展模式,只要台積設廠,就會帶來人潮、錢潮,跟著一起賺錢就對了,」他的工程師客戶,一般都買兩戶,一戶自住,一戶租給後進學弟們。

四大原因支撐,房市還在初升段

這半年來,楊欣崇諮詢電話接不完,投資客聽完簡報後,發現台南被忽視太久了。除了市區、永康等都漲過一輪外,南科周邊的善化、安定、新市等區,遍地是機會。

台南市不動產仲介經紀公會理事長黃明成幫台南叫屈,五都分別漲過幾回了,資金一定會往沒漲的台南來,在南科帶動下,「終於還我們一個公道。」

不僅園區有自住、租賃的需求,台積的供應商、營建廠也都要租房子給工人住,這兩年安定鄉下的三層樓租金,從7000漲到1萬5000多元,讓台南變成投資殿堂。

由於2020下半年以來,少數都會區房價飆漲,並發生紅單(購屋預約單)等亂象,導致民怨沸騰,行政院在12月3日祭出九大方案打「炒房」;央行甚至在8日突襲推出「不動產信用管制措施」,引發業界一片譁然,不少人也開始居安思危。

愛迪克科技公司總經理吳建璋反問,台南真有這麼大的需求嗎?「現在利率很低,一旦反轉就會出問題,小心不要上車被套牢了,」他呼籲。

但多數受訪者卻異口同聲,說台南不是「炒」房,四大原因支撐房市,現在還在初升段。

1〉工作機會、自住需求持續增加

首先,是工作機會、自住需求持續增加。鳳記國際機械董事長魏燦文說,2020年,台積資本支出達160億到170億美元(約4800億到5100億台幣),多數落在南科,明白告訴世人台南房地產還會漲。「我跟開建設公司的朋友說,你要買土地時,記得算我一份,」他認為,現在還可以投資,這是擋不住的趨勢。

楊欣崇附和說,實質面支撐台南,房市相對健康。所以,2020年,台積5奈米量產後,隨即帶動房市熱絡,等3奈米廠蓋好後,又是另一波漲勢的開始。

2〉土地稀缺,成本頻創新高

再來是土地稀缺,成本頻創新高。台南向來以本地人自住為主,當地建商不會大量囤地,幾乎是買一塊推一個建案。但外來建商瘋狂搶地後,房價自然水漲船高。以南科LM區為例,土地全部被買斷,有工程師六年前買地坪30坪透天厝,成本450萬,現在漲到1600萬。

張祐銘嘆口氣說,外地建商買地,簡直「不計成本」。近半年來,地價跳躍式成長,從30萬漲到60萬,花了六年;從60萬漲到100萬,卻僅一年。

3〉台積搶蓋新廠,建商等嘸工人

尤其是台積趕建新廠、全國頻推新案,讓斷層的技術工更形短缺。宋育豪說,搶工結果是「做六天領七天薪水」,對台積來說,時間就是金錢,只要能盡早完工,多發薪資無所謂,導致電焊工日薪從6、7000元漲到1萬3000元,大工3000元,水泥工2100至2300元、一般粗工1700至1800元。「我們打不贏台積啦,小建商玩不起加碼搶人遊戲,」業者抱怨連連。

4〉原物料上漲,建商不賣預售案

雪上加霜的是,近年來,鋼筋、混凝土等原物料上漲50%,粉刷、油漆、水電也陸續跟進,RC大樓每坪造價從去年的9~10萬,升高到14~16萬,鋼骨結構則從15萬漲到20萬。

住商不動產善化南科加盟店經理王寶生說,「台南房價一日三市,」近兩月缺工非常嚴重,有業者賣完預售屋,才知道事情大條,現在幾乎不見預售商品,因承包商不敢接案,建商無法發包,怕成本增加,吃掉預期利潤,乾脆等完工再賣。

2019年,某建商計畫推出新案,擔心房市不好,先透過人脈試賣,豈知2020年行情大好,遲遲未履行承諾。「業者不是想賺暴利,是找不到工人,無法估算成本,」一位知情者說,原本兩年完工的,可能要拖到三至六年,契約也要重擬,否則恐引來違約糾紛。

原台南縣的小鄉鎮,紛紛因南科、台積電而水漲船高,變成投資殿堂。圖/原台南縣的小鄉鎮,紛紛因南科、台積電而水漲船高,變成投資殿堂。

四大因素導致房價回不去了,市區也很難再有新透天厝,「土地這麼貴,建商要蓋高樓大廈,才划得來,」張祐銘說,台南已經形成天翻地覆的改變。

這兩年南科持續發展、台積不斷發威,帶動市區房價,還輻射到永康、安南、善化、安定、新市、佳里等地。只要交通便利、生活機能相對好的區域都受益,連過去偏僻的安南九份子,每坪都漲到20、30萬元。

儘管房價頻創新高,仍澆不熄投資客熱情。台南市民阿勇說,安定區公所後面的建案,三星期賣光,有高雄朋友賣掉兩間房,跑到善化北邊較偏僻的六分寮,花415萬買24坪公寓,「我罵他每坪單價17.3萬,瘋了嗎?他卻非常看好善化的前景,」阿勇搖搖頭,土生土長台南人都買不下去,外地人直說很划算。

從獲利角度分析,黃明成認為,每坪房價要從50萬漲到100萬不容易,但台南蛋白區一分農地300萬要漲到600萬很容易,自然吸引投資客進駐。

楊欣崇攤開南科周邊鄉鎮的地圖說,等到黃色(建地)、紅色(商業區)變多時,代表生活機能趨於完善,善化將成為新興蛋黃區,安定、新市也會跟著起來,比市區有潛力。

一直到現在,張家驊和同事仍天天被客戶追著跑,善化等區根本找不到地,建案也很稀缺,買方轉往中古屋市場,只要價格合理,很快成交。

眼看外人加碼投資,觀望的台南自住客也忍不住上車了,建商形容,這兩個月漲得更誇張,消費者怕搶不到,簡直「飢不擇食」,善化18戶的案子當天完售。台南原本九成自住,現在三至四成是投資客,有部分建商為健全房市已禁止紅單,把房子賣給自住客。

熱錢及半導體業的蓬勃發展,將台南房價推至高點,但這波房市甘霖到底能維持多久?有人擔心會泡沫,有人認為可維持三至五年,也有人看長至十年,但房價必須有實質支撐面,未來園區產業的續航力,將是觀察指標。

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