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換屋族看過來!改善生活品質,房產專家張金鶚如何挑房?

文 / 一流人    攝影 / 張智傑
2020-08-21
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換屋族看過來!改善生活品質,房產專家張金鶚如何挑房?
房產專家張金鶚。
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編按:
居住是人生中無法逃避的一件大事,無論租屋或買屋,住房應該也是一般人生命中最大的一筆消費。然而,面對這樣的切身大事,你該如何做判斷?房地產專家張金鶚現身說法,為大家深入剖析房產世界的眉眉角角,引導大家找回和住房的友善關係,正確認識房產世界的運作法則與投資風險。 (本文摘自《住房自由的人生》一書,以下為摘文。)

老屋價格上漲的幅度顯然不及新屋,透過都更、整修或是搬到郊區,還是可以改善自己的生活品質。

面對當前的高房價,許多人感嘆根本買不起房子,年輕首購族只能望屋興嘆,抱怨自己生不逢時。然而有些人很慶幸早期在房價尚未飆漲之前,就已購屋擁有人生第一棟房屋。這十多年來,雖然這棟自住的房價也不斷上漲,但房子屋齡卻逐漸老舊,品質愈來愈差;在此同時,家庭小孩也不斷增加長大,房屋空間愈顯不足,必須思考是否要換屋才能改善生活品質。

僅為情境配圖。取自unsplash圖/僅為情境配圖。取自unsplash

我自己去年退休,最近很順利的將原有的二戶房屋賣出,同時將父親現住的第三屋抵押貸款,才能擁有現在退休居住的新屋,算是很幸運的完成人生最後一次的換屋經驗,開始享受我退休後山居歲月的第三人生。

過去早期我曾指導楊宗憲教授的博士論文〈第二屋購屋行為的實證研究〉,共同發表於2001年《住宅學報》。我們透過台北和新北的建物與戶籍登記及其相關資訊共222萬6400多筆存量資料,比對因買賣取得僅有二屋住宅的有效樣本14898筆進行分析。我們進一步透過戶籍地址與房屋坐落地址比對,判斷第二屋是自住或非自住標準,其中第二屋換屋自住占44%,非自住占56%。

先改善生活品質,再考慮投資

我們再進一步建立二項選擇羅吉特模型,實證研究結果發現,第二屋換屋自住較非換屋自住者相比,自住買比第一屋面積大、屋齡較新的機率較高,換言之,第二屋較第一屋品質較佳。而且換屋者傾向買與第一屋同一類型或同一鄉鎮市區的房屋,顯示換屋者在第二屋購買行為存有情感習慣性及地域性偏好。另外,換屋自住較非自住購屋時間間隔明顯較短,也說明自住相對於投資住宅的支出,會優先將預算花在自住上,改善生活品質,行有餘力,才會進行投資行為。

當然,此早期實證研究結果因房屋多以消費為主、投資為輔現象,或許與近年房價大幅飈漲,面臨許多換屋困境,過去與現在情況未必相同,值得後續進一步實證研究。

雖然換屋族比首購族幸運,但當換屋族到市場去搜尋較第一屋面積更大、品質更好、區位更佳的理想第二屋時,突然發現較為理想房子的價格,遠遠超過自己第一屋已經上漲的房價。換言之,老舊房屋價格上漲的幅度顯然不及新屋,若想要提升換屋品質,除非這十多年來的薪資所得能夠大幅增加,否則只能繼續被困住在老舊的第一屋。

當然也有這十多年來,自己和另一半共同努力打拚,賺取足夠的換屋資金,或是是上輩子修來福分,繼承祖先遺產或長輩資助、子女長大離巢賺錢,不論如何,換屋的財務壓力可以獲得解決。面對當前新冠疫情趨緩,又開始擔心房價是否會再度飆升?目前是否是換屋的好時機?有改善環境或換屋需求的族群應該如何因應?

僅為情境配圖。取自unsplash圖/僅為情境配圖。取自unsplash

首先,若第一屋出售資金不足換屋,可就地更新。建議可以考慮積極整合鄰居,進行都更或危老重建。只要原本第一屋區位條件還不錯,且鄰居的整合規模不算太大或複雜,就可積極找專業者協助處理。若是都更或危老重建複雜,遙遙無期,也可積極找建築專業者,將自家重新整修裝潢。雖然可能無法像日本節目「全能住宅改造王」般大肆改造,但透過建築專業者的協助,絕對可以大幅改善居住空間品質。

其次,若換屋資金不夠雄厚,可以考慮以「時間換取空間」。若原本第一屋的區位條件不錯,原本住在第一圈,可以朝第二圈方向換屋,若原本住第二圈,可以朝第三圈換屋。因為房價中都市大區位占的比例最多,若透過便捷的交通,稍遠離原本較好區位,這樣可以換得較大面積、較新屋齡、且較好管理的新社區好產品,如此還是可以透過換屋改善生活品質。

第三,若換屋的資金較沒有壓力,則應多考慮區位、產品和管理。除非工作或就學的考量,否則仍應在原本居住地點附近,如此較不會因換屋必須要重新適應生活環境,重建鄰里人際關係。其中最重要還是產品一定要比原先舊屋要新、面積要更寬敞、通光採光與景觀要更佳、公設及管理也要更好,並重視室內設計、相關家具、燈光、色彩及裝潢布置都要更重視居住品質與品味。至於價格只要透過相關市場資訊或是「好時價」大數據估計相對合理即可,議價能力就看個人的手段高低了。最後有關時機的考量,因為涉及有買有賣的換屋行為,好壞時機可以相互抵消,換屋不必太過在意時機了。

最後,期待在不同的生命週期階段,包括剛出社會年輕人的租屋族、新婚夫婦的首購族、中年有小孩的換屋族及小孩離巢的退休族,不論租屋或買屋,都能擁有住房自由的快樂人生!

《住房自由的人生:房地產專家張金鶚教你活用七三法則、大數據,找回居住自主權》一書,張金鶚著,天下文化出版。圖/《住房自由的人生:房地產專家張金鶚教你活用七三法則、大數據,找回居住自主權》一書,張金鶚著,天下文化出版。

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房價買房幸福退休
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