6 月結婚潮一過，新人們正式步入柴米油鹽醬醋茶的「寫實人生」，在成家大事中占重量級支出的房屋貸款，更是多數人未來2、30年必扛的負擔。
樂觀地想，房市景氣往下走，對買方殺價有利，銀行為爭取客戶也願意釋放貸款的利多條件。購屋族若能善用政策補貼，搭配銀行的優惠房貸，即使背上殼也能從容度日。
根據行政院主計總處最新資料，102年每戶家庭可支配所得平均為94.2萬元，若以房貸負擔可占1/3加以推算，每戶每月約可負擔2.6萬元。以購買總價1000萬元的房屋，貸款7成為例，目前近2%的利率推算，約需30年繳清貸款。對於想在大台北地區買精華地段房屋，或是較大坪數空間的家庭來說，所需準備的購屋預算可能得再加倍。
沒有富爸爸怎麼辦?
2年前，在台北市上班的Kevin，為結婚而在新北市土城區以總價近600萬元，買了間大樓社區的2房住家；當時貸款400萬元，每月繳還本息2萬多元。最近他成為新手爸爸，因為寶貝女兒的報到，不到20坪的居住空間將顯得侷促，正打算換購較大坪數的房子。
Kevin表示，現在的住家市場行情約可賣到700萬元，他看上附近知名社區30多坪的房子，總價約1600萬元。他試著估算，小屋換大屋需貸款900萬元，以20年為期，每月房貸支出得增加至4.5萬多元。「跟現在的房貸比，負擔加倍，但也是必需的支出，只好節約一點了」。
「量入為出」是購屋族做財務計畫時的中心思想。除非有富爸爸當靠山，喜歡什麼夢想屋都有長輩買給你。現實的情況是，多數自食其力的年輕購屋族，行動前必須衡量自己或與另一半的收入，再估算可負擔長達20~30年的房貸支出。
房貸占每月支出1/3
專家表示，以自住為需求，繳付房貸可視為儲蓄的一環。因此，房貸若占每月支出的1/3，是合理的範圍。不喜歡背債的積極型購屋族，甚至願意減少一點娛樂費，拿半數收入繳房貸。
自備款愈多，需辦理的房貸金額愈少，這是攸關長期房貸負擔輕重的依據。再者，房貸利率高低視各家銀行業者
的方案而異，須留意的是整體利率傾向走高。
央行公布5 大行庫新承作房貸放款利率（詳見圖1），可算出10 年來平均利率約2.285%；在2008 年達2.754%為最高，落至2010 年的1.69% 最低。近年緩步調升，至今年4 月利率為1.986%，房貸利率走高，購屋族規畫財務時要加以考量。
因應利率變動，銀行業者也有推指數型房貸，過去因利率向下，把原先每季調整的時間，縮短為每月調整，滿足民眾更即時享受降息的好處。如今時空條件改變，升息的趨勢，使得貸款戶想拉長調整的時間，辦理變更時，要留意銀行設定的換約手續費，各家業者收取費用在1000~3000 元不等。貸款戶的條件不同，可爭取到手續費的折扣。
青年購屋貸款怎麼貸？
貨比三家不吃虧，首購族可申請政策優惠房貸。現行政府優惠房貸，有財政部與內政部營建署兩機關辦理；前者為所屬8 家公股行庫的「青年安心購屋優惠貸款」，後者為「住宅補貼專案」。兩者可同時申請。
「青年安心購屋優惠貸款」：條件為20歲以上，且無自有住宅，只要於申請日前6 個月起所購置之住宅，就可申貸。額度最高可貸500 萬元，貸款成數最高8成，期限最長30 年；目前利率為前2 年1.72％，第3年起2.02％機動計息。
營建署「住宅補貼專案」：每年開辦，分「租金補貼」、「自購住宅貸款利息補貼」，及「修繕住宅貸款利息補貼」三類；104 年度專案於6 月底公告，受理申請時間為7 月20 日至8 月28 日止。「自購住宅貸款利息補貼」，申請人資格為年滿20 歲，且無自有住宅，額度最高220 萬元，最長可貸20 年；去年度利率為1.417%加計郵儲利率，弱勢身分則減計郵儲利率。
以首購族買1000 萬房屋為例，若自備300 萬元，需貸款700 萬元，即可申辦公股行庫與營建署的優惠貸款。若購買超過1000 萬元的房子，經申辦政策優惠房貸後，餘額則可比較各家銀行的房貸商品。
中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，金融商品推陳出新，每家銀行的房貸商品相當多元，容易讓人眼花撩亂。總體來說，常見的房貸商品約有固定型、指數型、理財型、理債型、壽險型、抵利型、回復型、遞減型，以及銀行自辦優惠房貸。
不同的購屋族群，經濟能力各異，可依照自己的情況選擇所需的貸款方式。要注意是，銀行所提供的優惠利率多半僅限前2~3 年，之後逐年加碼，有時候會比市場平均水準高出許多。
在比較時，要留意銀行提供的優惠，是否「先給甜頭後給苦頭」。為了防堵民眾貸款搬家，銀行通常會設定限制條款，例如違約金等。申貸時，一定要問清楚看仔細，才不會有「貸款時新人笑，貸款後舊人哭，想分手得付出慘痛代價」的情形產生。
本息如何攤還？
房貸商品多半配合有「只還利息，不還本金」的寬限期。過去幾年房市榮景，銀行提供最多有5 年的寬限期。不過，伴隨景氣轉折，土銀、台銀、合庫3 家業者已同步緊縮房貸寬限期，有的僅提供2 年寬限期。有的銀行放貸時，將寬限期與貸款成數連動考量，民眾若申請寬限期，其貸款成數相對降低。
專家建議還息不還本的寬限期，不過是一種遞延繳交本金的方案，購屋者總支出不減反增，財務上若沒有短期窘迫，還是一開始就本息攤還較理想。
銀行提供的房貸，還款期限以20~30 年為主，少數業者則推出長達40 年房貸商品，藉拉長時間，使每月繳款金額減少。（ 詳見表1）永豐銀行推出永豐成家專案，提供最長40 年還款期限，減輕房貸月繳負擔。建議民眾，可以將少繳的房貸做高於房貸利率2% 的穩健投資，累積一定儲蓄金額後，再回頭加速償還貸款。
永豐銀行表示，以現行房貸利率1.9% 為基準，貸款40 年與20 年相較，前者平均每月房貸還款金額只要後者的60%。民眾可利用少繳的房貸預算，規畫儲蓄與投資理財。例如，每個月少繳2 萬元房貸，各半用作投資高報酬基金與穩健型基金，長期持有可累積定期定額投資的效果，也兼顧分散風險。據MSCI 指數，貨幣基金和債券型基金近20 年來的平均年化報酬率約7.1%，銀行理財顧問表示，這類投資工具可作為房貸族比較機會成本的參考標的。
天下沒有白吃的午餐，同理，沒有銀行借錢會少算利息。短期短繳的房貸，終究會隨時間滾出更多利息。
不過，因為把還款時間拉長一倍，民眾最終所繳的房貸總金額，往往也比只繳20 年的金額多出許多。將每月房貸部分挪作投資，所追求的總報酬是否如預期較高，還要個別加以精算。如果對投資工具不夠嫻熟，不如乖乖按時按額繳貸款，是比較安步當車的上策。
