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首購族如何聰明買房?

看懂銀行首購房貸方案
文 / 鄭育容    
2015-06-29
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首購族如何聰明買房?
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6 月結婚潮一過,新人們正式步入柴米油鹽醬醋茶的「寫實人生」,在成家大事中占重量級支出的房屋貸款,更是多數人未來2、30年必扛的負擔。

樂觀地想,房市景氣往下走,對買方殺價有利,銀行為爭取客戶也願意釋放貸款的利多條件。購屋族若能善用政策補貼,搭配銀行的優惠房貸,即使背上殼也能從容度日。

根據行政院主計總處最新資料,102年每戶家庭可支配所得平均為94.2萬元,若以房貸負擔可占1/3加以推算,每戶每月約可負擔2.6萬元。以購買總價1000萬元的房屋,貸款7成為例,目前近2%的利率推算,約需30年繳清貸款。對於想在大台北地區買精華地段房屋,或是較大坪數空間的家庭來說,所需準備的購屋預算可能得再加倍。

沒有富爸爸怎麼辦?

2年前,在台北市上班的Kevin,為結婚而在新北市土城區以總價近600萬元,買了間大樓社區的2房住家;當時貸款400萬元,每月繳還本息2萬多元。最近他成為新手爸爸,因為寶貝女兒的報到,不到20坪的居住空間將顯得侷促,正打算換購較大坪數的房子。

Kevin表示,現在的住家市場行情約可賣到700萬元,他看上附近知名社區30多坪的房子,總價約1600萬元。他試著估算,小屋換大屋需貸款900萬元,以20年為期,每月房貸支出得增加至4.5萬多元。「跟現在的房貸比,負擔加倍,但也是必需的支出,只好節約一點了」。

「量入為出」是購屋族做財務計畫時的中心思想。除非有富爸爸當靠山,喜歡什麼夢想屋都有長輩買給你。現實的情況是,多數自食其力的年輕購屋族,行動前必須衡量自己或與另一半的收入,再估算可負擔長達20~30年的房貸支出。

房貸占每月支出1/3

專家表示,以自住為需求,繳付房貸可視為儲蓄的一環。因此,房貸若占每月支出的1/3,是合理的範圍。不喜歡背債的積極型購屋族,甚至願意減少一點娛樂費,拿半數收入繳房貸。

自備款愈多,需辦理的房貸金額愈少,這是攸關長期房貸負擔輕重的依據。再者,房貸利率高低視各家銀行業者

的方案而異,須留意的是整體利率傾向走高。

央行公布5 大行庫新承作房貸放款利率(詳見圖1),可算出10 年來平均利率約2.285%;在2008 年達2.754%為最高,落至2010 年的1.69% 最低。近年緩步調升,至今年4 月利率為1.986%,房貸利率走高,購屋族規畫財務時要加以考量。

因應利率變動,銀行業者也有推指數型房貸,過去因利率向下,把原先每季調整的時間,縮短為每月調整,滿足民眾更即時享受降息的好處。如今時空條件改變,升息的趨勢,使得貸款戶想拉長調整的時間,辦理變更時,要留意銀行設定的換約手續費,各家業者收取費用在1000~3000 元不等。貸款戶的條件不同,可爭取到手續費的折扣。

青年購屋貸款怎麼貸?

貨比三家不吃虧,首購族可申請政策優惠房貸。現行政府優惠房貸,有財政部與內政部營建署兩機關辦理;前者為所屬8 家公股行庫的「青年安心購屋優惠貸款」,後者為「住宅補貼專案」。兩者可同時申請。

「青年安心購屋優惠貸款」:條件為20歲以上,且無自有住宅,只要於申請日前6 個月起所購置之住宅,就可申貸。額度最高可貸500 萬元,貸款成數最高8成,期限最長30 年;目前利率為前2 年1.72%,第3年起2.02%機動計息。

營建署「住宅補貼專案」:每年開辦,分「租金補貼」、「自購住宅貸款利息補貼」,及「修繕住宅貸款利息補貼」三類;104 年度專案於6 月底公告,受理申請時間為7 月20 日至8 月28 日止。「自購住宅貸款利息補貼」,申請人資格為年滿20 歲,且無自有住宅,額度最高220 萬元,最長可貸20 年;去年度利率為1.417%加計郵儲利率,弱勢身分則減計郵儲利率。

以首購族買1000 萬房屋為例,若自備300 萬元,需貸款700 萬元,即可申辦公股行庫與營建署的優惠貸款。若購買超過1000 萬元的房子,經申辦政策優惠房貸後,餘額則可比較各家銀行的房貸商品。

中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示,金融商品推陳出新,每家銀行的房貸商品相當多元,容易讓人眼花撩亂。總體來說,常見的房貸商品約有固定型、指數型、理財型、理債型、壽險型、抵利型、回復型、遞減型,以及銀行自辦優惠房貸。

不同的購屋族群,經濟能力各異,可依照自己的情況選擇所需的貸款方式。要注意是,銀行所提供的優惠利率多半僅限前2~3 年,之後逐年加碼,有時候會比市場平均水準高出許多。

在比較時,要留意銀行提供的優惠,是否「先給甜頭後給苦頭」。為了防堵民眾貸款搬家,銀行通常會設定限制條款,例如違約金等。申貸時,一定要問清楚看仔細,才不會有「貸款時新人笑,貸款後舊人哭,想分手得付出慘痛代價」的情形產生。

本息如何攤還?

房貸商品多半配合有「只還利息,不還本金」的寬限期。過去幾年房市榮景,銀行提供最多有5 年的寬限期。不過,伴隨景氣轉折,土銀、台銀、合庫3 家業者已同步緊縮房貸寬限期,有的僅提供2 年寬限期。有的銀行放貸時,將寬限期與貸款成數連動考量,民眾若申請寬限期,其貸款成數相對降低。

專家建議還息不還本的寬限期,不過是一種遞延繳交本金的方案,購屋者總支出不減反增,財務上若沒有短期窘迫,還是一開始就本息攤還較理想。

銀行提供的房貸,還款期限以20~30 年為主,少數業者則推出長達40 年房貸商品,藉拉長時間,使每月繳款金額減少。( 詳見表1)永豐銀行推出永豐成家專案,提供最長40 年還款期限,減輕房貸月繳負擔。建議民眾,可以將少繳的房貸做高於房貸利率2% 的穩健投資,累積一定儲蓄金額後,再回頭加速償還貸款。

永豐銀行表示,以現行房貸利率1.9% 為基準,貸款40 年與20 年相較,前者平均每月房貸還款金額只要後者的60%。民眾可利用少繳的房貸預算,規畫儲蓄與投資理財。例如,每個月少繳2 萬元房貸,各半用作投資高報酬基金與穩健型基金,長期持有可累積定期定額投資的效果,也兼顧分散風險。據MSCI 指數,貨幣基金和債券型基金近20 年來的平均年化報酬率約7.1%,銀行理財顧問表示,這類投資工具可作為房貸族比較機會成本的參考標的。

天下沒有白吃的午餐,同理,沒有銀行借錢會少算利息。短期短繳的房貸,終究會隨時間滾出更多利息。

不過,因為把還款時間拉長一倍,民眾最終所繳的房貸總金額,往往也比只繳20 年的金額多出許多。將每月房貸部分挪作投資,所追求的總報酬是否如預期較高,還要個別加以精算。如果對投資工具不夠嫻熟,不如乖乖按時按額繳貸款,是比較安步當車的上策。

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