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年底買房 如何下手?

房市量縮價不漲年底
文 / 鄭育容    
2014-11-27
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年底買房 如何下手?
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今年以來房市多空消息交雜,看得購屋族眼花撩亂,不知從何下手,尤其成交量明顯萎縮,價格續漲氣勢疲軟,想要進場的話該如何買房呢?

根據信義房屋房價指數推估,今年全國建物買賣交易量將與2012 年的32.93 萬棟的低量水準相當;各主要都會區第3 季房價指數皆呈現止漲與回檔現象。房市量縮價不漲,形成有利買家出價的買方市場,多位房地產專家指出,有意近期購屋的民眾,可以大膽出價,以實價登錄價格7~8 折作為開價基礎,直到2016年總統大選前後,都是時機。

新屋市場也呈現消化不良、供給過剩的現象。國泰建設公布的第3 季全國房地產指數報告顯示,新推案30 天銷售季減2 成,僅為12.09%,相較去年同期減幅逾36.5%,顯示大量供給,成交卻反向萎縮。

全台房市價量背離,國泰建設解讀,後市受供給過剩問題影響,部分地區房價疲軟,需關注價格能否支撐;此外,財政部正在研議的房地合一稅改方案,與今年縣市首長選舉、明年將遇上總統大選等因素,也對市場造成不確定因素,外界對房市發展,普遍悲觀。

開價從7 折談起

市場的壞消息就是有利民眾買屋的好消息。住商不動產企畫研究室主任徐佳馨表示,目前雙北市中古屋成交主力總價,台北市為1500~2000 萬元,新北市為1000~1500 萬元;政策利空使買方議價較具力道,民眾可查詢所欲選購區域於年初的實價登錄價格作為參考,據此以8 折作為開價參考。

不過,她表示多數屋主短期間沒有資金壓力,房價要大幅腰斬的可能性不高,有自住需求的民眾可以估量相對合理價,不要過分期待此時能「大撿便宜」。

屋主不急著賣房子,但業績平淡的房仲業可焦急了;為拼農曆年前的買氣,房仲業相繼釋出「促賣」訊息,各家網站刊登的待售物件增闢降價專區,光是永慶房仲網的待售物件,相較2 月時的降價件,增加了40%;其中近9 成降價幅度約10% 以內,想要撿便宜,可以先從這裡下手。

急售物件降幅多

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,選舉與房地合一稅制上路前,台北市物件委售時間拉長,願意付斡旋金的買方減少,因此形成降價求售氣氛,約有2成物件調整過售價,降幅約5%至15%,若以平均開價總價加以推估,降幅可達2、300 萬元。

市場交易冷清,讓不少急著賣屋的屋主跳腳,近期降價急售物件量和去年同期相比,就增加了將近22%。徐佳馨分析,以雙北市、桃園與高雄成長幅度最高,為求出售,屋主開價趨於平實,也讓開價與成交價的空間縮小。

被視為高不可摧的台北市房價在10 月出現下滑,而且從「蛋黃區」開始修正,台北市房價修正幅度,甚至大於新北市。信義房屋企研室執行經理蘇啟榮表示,依信義房價指數來看,台北地區的房價高點已過,自4 月「雙張會」後,大台北房價出現明顯轉折,近期不少成交價格都低於實價登錄5% 以下。

降價風蔓延 自住客多比價

「新成屋降價已成趨勢,預售屋降價才剛開始,降幅多比實價登錄低10%~20%」。房地產專欄作家Sway表示,自住需求的購屋族可以開始多看屋多比價,若考慮投資則萬萬不可。

他指出,降價趨勢將持續到2016 年總統大選,這段期間的市場冷氣團都對買屋者有利。下半年以來,新成屋開價已有2~3 成降幅,主要是從賣方角度來看,新成屋若滯銷太久就會變成中古屋,價格將進一步大打折扣。因此遇到景氣轉冷,賣方愈希望快速銷售,價格較容易鬆動。

Sway 建議,新成屋最佳購買時機是房子交屋前,不妨多找幾家房仲詢問,手中是否有投資客委託銷售物件,此時價格較具彈性,有機會談到比市價還低的成交價;否則交屋後,由於賣方將面臨奢侈稅課徵的2 年限制,就不太可能讓價求售了。

買屋量力而為,先精算自己有多少預算和還款能力,再決定買什麼產品,買在哪裡。專家建議,現階段房市交易轉為以自住需求為主力,較能成交區域也以自住客偏好地點為主;投資客熱中的重劃區交易量明顯凍結,此時若進場購買風險趨高,有意購屋者最好避開。

縣市長選後,須留意政府釋出社會宅是否增加市場供給,如果所購買的社區旁邊多了一棟上百戶的社會宅,可能使周邊環境產生變化;例如,若未來有大量人口移入,可能使交通容易壅塞。

合理出價 耐心等待再省一筆

儘管房市低迷,近期尋購房屋的民眾仍然普遍遭遇屋主死守價格的硬底子,專家建議「合理出價,烏龜比氣長」,總是有機會堅持到成交。

Sway 舉出近期一個真實的買屋案例表示,有位民眾看上位於新北市中和近捷運站的社區物件,經查實價登錄同社區的低價成交行情約每坪39 萬元,因此向屋主開價每坪38 萬元,對方卻開價一坪50 多萬元。Sway 建議他,向房仲和屋主提出自己查過實價登錄的行情,並且暗示願意加一點價,這位民眾沒多久就以一坪約39 萬元買到房子。「買房不求快,更毋需衝動,冷靜最重要。」Sway 說。

充分掌握行情,是購屋民眾最重要的武器。依今年第1 季實價登錄資訊,各主要都會區中位數房屋總價分別為台北市1430 萬元,新北市900 萬元,台中市505 萬元,台南市360 萬元,高雄市486 萬元。內政部不動產資訊平台更可依路段查詢實價登錄行情。

雖然近期買方多以實價登錄價格打7 折來出價,最後的成交價格多半與實價登錄價格相去不多;但是專家建議,如果不急著買屋,在大環境經濟因素沒有重大變化下,一價比一價低的期待仍有機會來臨!

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