alexa
置頂

巢運來襲,房價問題何解?

文 / 王妍文    攝影 / 鄭名娟、關立衡
2014-10-31
瀏覽數 750+
巢運來襲,房價問題何解?
分享 Line分享分享 複製連結

10 月4 日,「世界人居日」前夕,2 萬多名青年躺在台灣最貴豪宅—仁愛帝寶前,聽著舞台前方唱著〈明天會更好嗎?〉,這是抗議房價高漲的「巢運」,歌詞中寫著:「沒有殼的蝸牛是否能前進?沒有家的我們是否能擋得住風雨?」反映著躺在地上的年輕人,在高房價下買不起房的焦慮!

同樣的畫面在25 年前也發生過,當時房價一日三市,3 年漲5 倍,逼得逾5 萬名無殼蝸牛走上東區街頭,爭取住的權利。從「無殼蝸牛」到「巢運」,從1989 年到2014 年,25 年過去,房價仍然是所有中產階級及青年的痛。

25 年後的今天,台灣的高房價問題更形惡化,台北市房價所得比高達15.01 倍,勇居全球第1,更讓年輕人對買房子感到無望;加上台灣實質薪資不但沒有增長,還倒退15 年,沉重的房價負擔,再度激起100 多個公民團體集結為「巢運」,重回街頭爭取居住正義。

根據宏大不動產估價師事務所編製「台灣房市50年回顧與前瞻」研究報告,台北市目前房價已經漲到每坪約85.5 萬元,50 年來,大漲226 倍;比同時期國民所得(2013 年約2.15 萬美元,約合新台幣61.4 萬元)成長的87 倍還要高,房價飛漲的速度不僅薪水跟不上,對一半以上的人來說,即使辛苦工作一整年、不吃不喝也買不起台北市一坪的房子。

把時間軸拉近到近10 年,從內政部營建署最新2014 年第2 季《住宅動向調查》也發現,台北市平均購屋總價已來到2246 萬元最高峰,比10 年前的690 萬元足足成長225%,而全台灣平均購屋總價也從490 萬元一路漲到1004 萬元,整整翻了100%以上。

3 階段 房價10 年漲2 倍

很多人都知道買不起房,但是卻不知道為什麼房價持續飆到歷史新高峰?

如果你仔細看圖1 的房價走勢圖,你可以發現房價曲線有3 次關鍵時刻,一是在2002 年,當時因為前一年實施土地增值稅減半,帶動房價開始走揚;第二個關鍵點在2009 年,遺贈稅由50%降為10%,大量台商資金回流買房炒高房價;第三個關鍵點是2011 年實施奢侈稅,量雖縮,但房價仍在高檔盤旋不下。

這10 年來房價漲勢如何一路向上呢?

起漲點是土增稅減半時期:2002 年實施的限期土增稅減半措施,稅率從40%、50%、60%腰斬,讓不少長年持有房地產的屋主為了節稅,紛紛把房子拿出來交易,大幅活絡房市熱度,加上當時房市有低房價、低房貸利率與低稅率的三低優勢,轉租為買的民眾大幅增加,開啟台灣房市10 大多頭,不過,這時房市上揚走勢還算溫和。

第二波則是由遺贈稅調降、國際熱錢帶動的激漲期:2009年全球金融風暴過後,遺贈稅由最高50%調降為10%單一稅率,吸引海外超過兆元資金回流,加上當時全球採取貨幣寬鬆政策,市場熱錢游資浮濫,紛紛在找去處。房屋持有稅低、缺乏產業投資機會與房地產資本利得不需要併入所得課稅等,把資金引入房地產,引爆第2波房價飆漲,投資客紛紛進場炒房、囤積房子,台北市房價2年就翻1倍。

第三階段則是奢侈稅的實施:為抑制熱錢短期買賣房屋的炒作行為,政府祭出奢侈稅來踩煞車,但持有房屋期間低於2 年便課稅的規範,只讓房市交易量萎縮,在投資客、房東不願輕易降價下,房市漲速減緩,但價格依然在歷史高檔區盤整。

明德科大副教授花敬群認為,不只相關新政策為高房價撐腰,加上不動產交易課稅基礎是以公告現值為基礎,約是市價的4-5 成,形成養房比養車容易的情況,大家當然要往房市跑。

「這10 年來台灣經濟成長遲緩,很難一直支撐高房價,」花敬群擔心,如果不能引導房價慢慢軟著陸,一旦泡沫破裂,整個社會要付出更大代價。他呼籲政府進行不動產稅制改革,「即使無法一次到位,至少循序漸進,分步驟完成。」

高房價帶來經濟惡性循環?

「高房價,不只是買不買得起的問題!」巢運發言人、OURs 專業者都市改革組織祕書長彭揚凱說。長期關注不動產和社會住宅議題的他發現,高房價同時也讓經濟陷入負循環,社會流動愈來愈僵固。

彭揚凱以雙北市的情況舉例,台北市、新北市房貸負擔率分別高達63.37%、53.51%,也就是說,現在身上背有房貸的人,每月家戶可支配所得超過5-6 成的錢,都必須用來支付房貸,如此一來,有限的金錢勢必排擠其他生活消費。

當消費緊縮人數大到一個程度,經濟活絡不足的乘數衝擊,會變成各國政府最擔心的通貨緊縮情況,慢慢百業蕭條了,生產線停工、企業對員工需求減少,回過頭來,影響工作機會,變成惡性循環,「這是我們最擔心的狀況,」彭揚凱說。

為居住插上多元想像翅膀

台灣高漲的房價問題究竟怎麼解?政策、利率、熱錢、稅制環環相扣,這個25 年都解不開的結,很難在一夕間萬人「巢運」中獲得解答。

25 年來,從「無殼蝸牛運動」到「巢運」,買房與否已成為這一代人生命中不可承受之重。2 個無解的事實,在你決定買不買房前必須審慎思考。

一是空屋率:房價一直上揚,建商近年推案力道也沒有停,台灣房屋數早已供過於求,根據內政部營建署統計,2013 年全台低度使用房屋約有85.7 萬戶,空屋率達10.5%,意味著每100 戶就有10.5戶是低度使用的空屋。

二是稅制與政策:「長期以來政府忽略住宅與租屋政策,才讓一般人只剩下『買不買房』的是非題,」彭揚凱分析,即使超過需求量,房價還是下不來,箇中原因有不適當的稅制鼓勵囤房、炒作外,另一部分是居住政策不明,沒有提供人民除了買房以外的選擇。

除了買不買房之外,難道我們沒有第三選擇嗎?

巢運這次的主張,就提出改革房產稅制、建社宅達5%、擴大租屋市場等訴求,從各種層面思考可行的解決方案。

買不起房,那租房呢?我們來看看高房價的日本,20年前經濟泡沫後,留下不少房貸包袱,現在日本40歲以下年輕人反而不再執著買房,房屋自有率約5-6成,3-4成的人以租代買,剩下約6.1%則由社會住宅來提供弱勢族群需求。

日本租屋市場健全,對房東與房客都有保障;加上選擇多,從平價到豪華都有,只要想租,就能一直租到老,也能隨生涯轉換,變動居所。在租屋型態上也相當多元,有些提供搬入前依個人需求設計的服務;也有因應不同產業聚落的主題租屋公寓,如音樂公寓,只租給音樂界人士,在居住之外,還有人脈交流、課程學習活動,吸引專業人士進住。

即使連社會住宅,也有很多型式的想像,像是專為老人興建的養生宅、為單親媽媽設計,居住、工作能合一的單親宅等。

反觀台灣,租屋市場低度發展,雖然房價高,但租金報酬率卻只有1.57%,幾乎是全世界最低,主要缺乏健全的租房機制,租賃關係、租房品質不好,造成大部分人只願在過渡時期租屋;對屋主來說,也為了怕麻煩、畏懼糾紛等因素,不願把房子拿出來出租。

「居住多元想像,有助大家從高房價中解放,」彭揚凱認為,每個人在城市裡上班繳稅,應該都要有安心居住的權利,如果能有多元管道解決居住問題,即使房價再高,也不會讓人民生活不安,也許政府更應思考的是能不能為居住插上多元想像翅膀。

10月4日,巢運夜宿仁愛路,有沒有機會成為台灣房地產政策翻轉的起點?還是再25年也解決不了的痛?

分享 Line分享分享 複製連結
新趨勢
您也可能喜歡這些文章
您也可能喜歡這些文章