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小資買屋10大心法

小資買房專家》Sway
文 / 王妍文、鄭菁    攝影 / 林育緯
2012-01-01
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小資買屋10大心法
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「漂亮衣服,掰掰!豐盛大餐,再見!國外旅行,莎喲娜娜!我要省錢,我要買屋!」平常在生活中省吃儉用的小資族,不僅認真工作,還努力降低消費欲望、上緊存錢發條,只為了存夠第一桶金。

「我想要買房!」這是400 萬名小資族內心最真實的吶喊!

好不容易可以買屋了,卻發現市場上各種消息充斥,「實價登錄制過關,房價將鬆動」、「利率偏低,賣方降價難!」、「南港崛起,再造信義區第二」、「捷運沿線跌價空間小,先搶先贏!」、「明星學區,房價增值指標」。房市消息正反論述兼具,到底該買在哪裡?該勇敢進場?還是繼續退場觀望?

混亂的時代,小資們該如何打點自己的第一棟房屋?「買舊不買新、不買套房、不買未來遠景!」《黑心房仲的告白》等房產黑心系列暢銷書作者Sway,以三不原則建議想買房的小資男女,不管外界消息如何變化,都要回歸能力與需求來思考買屋問題,才是王道!

Sway 指出,三不原則可以避免小資族被市場消息左右,做出錯誤判斷,白白浪費存款。想要將每一分錢花在刀口上,請跟著Sway 這樣做:

攻略1:購屋前 先算還款能力

小資男女存夠百萬,千萬不要心頭一股衝動湧上,就貿然投入買屋行列。Sway 建議,要最先想到「我能永久保有這棟房子嗎?」、「買屋負擔會不會影響生活步調?」正因世事無絕對,景氣疲軟時,誰都有機會面臨無薪假或失業問題,除非已經繳完房貸,否則沒有穩定的收入,就隨時有可能跟房子說掰掰。

為了避免買屋後,空歡喜一場,Sway 建議,學會用數字控制自己,才不會變成屋奴。

1. 盤點購屋門檻:想買房的小資族,必須先為存款做資產配置。考慮的重點有二:一是生活預備金,這筆錢要足夠自己一年的生活固定開銷;二是購屋預備款,一般會抓房價的3 成(2 成頭期款、1 成裝修費)。

也就是說,每月固定支出2 萬元的小資族,如果想買600 萬的房子,必須先有180 萬(預備款)+ 24 萬(生活預備金)= 204 萬,才有資格晉升有屋一族。捉出自己的買屋門檻,相對也能挑選適合的地段。

Sway 認為,買房子千萬別逞強,不要為了美麗的畫面或規則,做超出能力範圍的購屋動作,現在租房子不貴,如果資金不夠,不如以租代購。

2. 計算房貸支出:Sway 建議,房貸不要超過月薪的1/3,讓消費、儲蓄、房貸各占1/3,才能兼顧買屋與生活品質,也有餘裕去面對未來的各種變化與挑戰。

以總價600 萬元的房子、已支付2 成頭期款、平均利率3%來說,每月房貸負擔約2 萬6000 元,換算成購屋人的月薪能力,最好在6 萬元以上,否則就必須以多存一點頭期款、減少貸款金額來因應。

Sway 認為,不要輕易預支未來,不論是信用卡或貸款,付清前都是「借款」,一旦付不出房貸、被斷頭,連頭期款都會付諸流水,如果購屋前沒算好,反而容易拖垮自己的財務狀況。

攻略2:確定地段 再挑屋

「買大安區好?還是住公館好?」、「買板橋好?還是新店佳?」地產專家口中諄諄教誨的「地段、地段、地段」叮嚀,是不是讓你買屋之路變得遙遠?

地段,永遠是買屋時的首要考量之一,但對自住需求的小資族來說,前進專家口中的好地段,往往要多付出好幾成的代價。Sway 認為,選地段,主要是考量:你原本住哪裡?你熟悉哪裡?你在哪裡工作?住哪、工作在哪,就往哪裡買!能夠符合上下班、生活需求的地段才是好地段!

Sway 建議,新婚夫妻可以選擇離婆家或娘家近的房子,老人家常常會幫忙出自備款,有時候也會幫忙帶孩子,住得近一些,方便互相照應。如果來自外地的首購族小資,沒有這層顧慮,最好優先考慮從工作地點附近找起。

此外,有些建商會炒作某個新環境、重劃區,讓你覺得升值就在眼前、未來一片光明。Sway 說,千萬別讓「錢」景左右你真正的需求,傻呼呼出手買下根本不熟的新環境,除非工作地點就在附近。有的小資會把自住

當作投資,貿然搶進林口重劃區、新莊副都心或是三峽、淡水新市鎮,然後花10 年、20 年等房價上揚,期望大賺一筆;或者,窮盡荷包、想盡辦法超貸,買進信義區、大安區,讓自己未來20 年經濟負擔超標,只能喝白開水配麵包,這些作法都會讓小資買屋圓夢變成負擔。

對小資族來說,「買屋賺大錢」、「無敵海景」、「10 萬元輕鬆成家」等都是不切實際的美麗幻想,買屋前,要先從幻想中走出來,由需求面下手。

攻略3:從需求出發 設找屋條件

小資族買房最應注意哪些需求?Sway 建議,先幻想一下,未來5 年的人生,會結婚嗎?要不要有小孩?這能幫你決定需要幾房格局,也能決定到底要先重視交通、學區還是黃金地段。

如果因為結婚而買房,就至少一間主臥、一間書房的2房規模;即使有小孩,在上小學前,將書房改為小孩房,都還能因應。至於萬一未來父母會來訪的住宿需求,就用旅館來代替,省下為了「萬一」所需付出的幾百萬費用。

至於單身的小資族,不少人因為資金有限,選擇以捷運套房產品,晉身有殼一族。Sway 認為,捷運附近的套房雖然交通方便、出租率高,但是空間格局小,環境、出入份子相對複雜,加上每坪單價高,買屋套牢機率大,並非小資族買屋的最佳選擇。

他建議單身小資,不妨還是以2 房產品為第一選擇,單身時,可邀請朋友同住,降低房貸負擔;結婚後,也能符合5-10 年內的需求,算是進可攻、退可守的標的。

至於在總價方面,可以用適度的距離、時間換取低單價,盡量讓買屋總價不要超出負擔,像是退出捷運圈500公尺、利用公車接駁轉乘,或是直接以公車取代捷運等,退出房價一級戰區,就能有效降低單價。

攻略4:與房仲往來 別怕麻煩

不少小資族買屋因為怕麻煩,沒做功課就直接踏入房仲店,要房仲介紹符合預算的房屋。Sway 指出,這樣只會將挑屋的主動權讓給房仲,成為房仲眼中的肥羊,把所有賣不出去的房子都介紹給你看。

Sway 舉例,當房仲想將手中滯銷、可以收取足額服務費的物件A賣給你時,房仲不會先給你這個主餐,反而會先介紹其他10 個案子,就像吃牛排,總是要先上沙拉、濃湯,甚至還有自助吧,讓你目不暇給。

房仲在這10 個配餐個案中,有時會帶你去看三面採光、明亮格局、地段適中,但超出你預算範圍的夢幻屋,讓你提高買屋預算;或是帶你去看很爛的房子,並誠實告知哪裡有問題,讓你大嘆找屋真難。

等慢慢取得信任後,最後房仲才會跟你推薦個案A,在昏天暗地看過許多不適合的房子後,通常一般人妥協機會就會變高,反而忽略了這個物件到底合不合適、格局好不好,結果花了辛苦錢,買到不適合的房子。

小資男女的每一分錢都是辛苦存下來的,「做好功課,拿回與房仲過招的主動權,」Sway 說,千萬不要被美輪美奐的裝潢欺騙,有準備,學會看屋,房仲才不會一直推薦「爛尾屋」給你。

「堅定自己的買屋需求,熟悉各種建商、房仲的推銷招數,才是小資族看緊荷包,將買屋錢花在刀口上的不二法則,」Sway 說。

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