什麼因素讓大台北地區中古屋3 月份成交量萎縮將近3 成？
什麼因素讓兩家房仲業者為了搶客戶而大打出手？答案是：奢侈稅！
俗稱奢侈稅的《特種貨物及勞務稅條例》在4 月中旬三讀通過，預定6 月上路，其中規定，非自用住宅若在1 年內賣出，將課稅15%；2 年內賣出則課稅10%，用以遏阻漲勢不斷創新高的房價走勢。
在奢侈稅發酵的1 個多月以來，房市成交量萎縮，買方、賣方都在觀察政策走向與可能發生的影響；對有購屋打算的置產客與自住客來說，現在究竟應該勇於「挺進」巿場；還是「靜靜等候」，待價格鬆動、下跌後再來撿便宜？
「想要期待房市大幅降價是不可能的！」戴德梁行總經理顏炳立認為，奢侈稅案僅能讓短線操作的投機客稍微收斂，不再群魔亂舞、興風作浪，導致房價失速上揚，造成不合理的漲勢。
從房仲業者統計資料顯示，政府祭出奢侈稅這支大旗，確實對房價的影響並不顯著。永慶房屋統計，3 月份大台北地區中古屋住宅均價約每坪50.3 萬元，與2 月份的50.6 萬元相當；而信義房屋3 月份的「大台北都會區房價月指數」為204.94，仍較2 月份成長5.5%，也比去年同期成長14.2%。
需求在 房市難大幅降價
從需求面來看，雖然在奢侈稅陰影籠罩下，房市僅成交量出現僵滯現象，但從新莊副都心土地標售有25 組搶標、北市豪宅「信義之星」也順利標售的市場熱絡度來看，潛在買盤的力道仍不小，若需求仍在，要大幅降價的機會並不高。
而在供給面上，台灣房屋不動產研究中心執行長邱太煊分析，一旦奢侈稅開徵後，市場上的委售物件至少會減少2 成，在供給量減少、買方需求還在下，反而有利房價上揚。
「奢侈稅對房市的影響將量大於價、心理層面大於實際層面。」中信房屋市場研究中心副理張心妮表示，只要自住的剛性需求仍在，低利環境及總體經濟面朝向正面成長，仍然會支撐房產交易價、量的基本盤，價格鬆動幅度頂多在1 成以內。
選屋法則：計算合理價
房仲業者指出，奢侈稅上路，除非是口袋太淺或被銀行抽銀根的「投機客」有可能在短期內拋售外，不願賤賣的投資客多數不願出場，加上現在利率仍低，2 年頂多多付4% ∼ 5% 的利息，對多數長期經營的投資客來說，「只是一塊蛋糕！」（意指很容易）。
「『等、挑、看收益』是目前最好的房市策略！」顏炳立說，現在房價不是「下跌」，只是「修正」到合理價，尤其這波房市多頭，不少B 級地段賣A 級產品、類豪宅，甚至新北市房價也出現「台北市價格」，這就是不合理的房價。
顏炳立指出，房地產有替代原則，就像交通一樣，「價格便宜的優先被選擇，當價格一樣，交通方便優先被選擇。」如果新北市部分地區要賣到一坪7、80 萬元，那為何不選擇台北市內像是內湖、南港、木柵、景美等可以買到6 字頭的區域？
對於有自住需求的買方，顏炳立建議，現在應該多看屋，只要價格貼近合理價就可以考慮出手，如果要等房價跌3 ∼ 4 成再買，可能會買不到房子。
不過他強調，合理價是成交行情，不是屋主、建商的亂開價，開價下修2 成並不代表就是合理價。那麼應該怎麼計算合理價呢？顏炳立提供以下的判斷方式：
了解房市「價」與「值」的關係
不動產價格的決定，不是靠交易量多寡，最終還是要看價值，真的有「價值」，長期一定會等到好價格。也就是說當「價」上去了，「值」（租金）沒有上來，「價」必然下修、沒有支撐。要計算價值，可以用：A. 3 秒鐘估價法：只要找出同區域內，屋齡、坪數相
似的合理租金與租金報酬率，就能算出合理房價，公式如下：
合理房價＝每月租金X １２個月／合理租金報酬率（合理的租金報酬率＝房貸利率的2 倍）
B. 從土地價格推算合理房價：◎預售屋價格＝每坪土地成本÷2（只適合用在台北市住三的土地）
例如，建商標下某台北市住三土地，價格為每坪200萬元，那麼這塊地未來推出的預售屋，每建坪至少會超過100 萬。
◎ 中古屋價格＝土地成交價÷ 可銷售坪數
例如，某台北市住三土地，每坪成交價180 萬元，則蓋成房子的可銷售坪效約1 比3（1 坪土地可以蓋3 坪建坪）。那麼，將180 萬÷3 ＝ 60 萬，代表附近20 年以上的中古屋，只要低於60 萬元就可以大膽買進。
好地段的中古屋不管它多老，只要低於每坪容積地價，就有賺錢機會，若是屋主開價賣到新成屋一半價以下，更要勇敢買進，只怕它不拋，不怕它沒市！
雖然住宅行情受到市場資金激勵而漲勢不斷，導致很多人只要看到開價能砍1 ∼ 2 成就匆忙進場，其實並不一定就撿到便宜。顏炳立建議，一般自用型購屋人，最好回歸到符合生活基本機能、家庭成員需求等原則，去挑選適合物件。
買屋5 字訣：等、挑、看收益
顏炳立認為，要避免買錯屋，就必須掌握「等、挑、看收益」5 字訣，在高檔「戒急用忍」、低檔「冷靜分析」，不要被貪婪與恐懼蒙蔽。「等」：可以用台北市房價作為觀察指標，若台北市房價有鬆動跡象，那麼新北市、郊區房價就更不樂觀，一旦房地產景氣下來一、兩年，這時候自住型的民眾，就可以趁機挑房子了。
「挑」：若是房市始終處於上揚角度的中波段，你又有買屋需求，也不用擔心，房價跟股市一樣，每個波段都會有回檔修正的時機，只要懂得判斷房價空間，或是抓住突然的利空，也能買到合理價！
舉例來說，當台北市新成屋每坪賣到150 萬元，周邊中古屋也被推升到75 萬元時，根據合理的區位房價斜率，新北市就是要賣到40 ∼ 50 萬元，所以當新北市新莊、三重、板橋、中永和等地都拉到35 ∼ 40 萬元區間時，台北市內如果還有40 ∼ 50 萬的房子就相對便宜，如果有投資客因短線財務出現壓力而拋售房子，就是搶進的好物件。
「看收益」：在房市處於高檔的時候，可以用租金價格來估算是否到達進場點，若是好地段的房價，計算每年的租金收益，居然比銀行放款利率還低，這顯示房價還是太高，而且若房子是握在投機客手中，他們的租金收益無法抵掉貸款利息，房子一定抱不久，這就表示，房價還沒有到達可以低接的承接點，建議大家要好整以暇，耐心等，等待房市沉澱的時間到來。
