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奢侈稅上路 房市停看聽

等、挑、看收益 買房不敗
文 / 王妍文    
2011-04-27
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奢侈稅上路 房市停看聽
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什麼因素讓大台北地區中古屋3 月份成交量萎縮將近3 成?

什麼因素讓兩家房仲業者為了搶客戶而大打出手?答案是:奢侈稅!

俗稱奢侈稅的《特種貨物及勞務稅條例》在4 月中旬三讀通過,預定6 月上路,其中規定,非自用住宅若在1 年內賣出,將課稅15%;2 年內賣出則課稅10%,用以遏阻漲勢不斷創新高的房價走勢。

在奢侈稅發酵的1 個多月以來,房市成交量萎縮,買方、賣方都在觀察政策走向與可能發生的影響;對有購屋打算的置產客與自住客來說,現在究竟應該勇於「挺進」巿場;還是「靜靜等候」,待價格鬆動、下跌後再來撿便宜?

「想要期待房市大幅降價是不可能的!」戴德梁行總經理顏炳立認為,奢侈稅案僅能讓短線操作的投機客稍微收斂,不再群魔亂舞、興風作浪,導致房價失速上揚,造成不合理的漲勢。

從房仲業者統計資料顯示,政府祭出奢侈稅這支大旗,確實對房價的影響並不顯著。永慶房屋統計,3 月份大台北地區中古屋住宅均價約每坪50.3 萬元,與2 月份的50.6 萬元相當;而信義房屋3 月份的「大台北都會區房價月指數」為204.94,仍較2 月份成長5.5%,也比去年同期成長14.2%。

需求在 房市難大幅降價

從需求面來看,雖然在奢侈稅陰影籠罩下,房市僅成交量出現僵滯現象,但從新莊副都心土地標售有25 組搶標、北市豪宅「信義之星」也順利標售的市場熱絡度來看,潛在買盤的力道仍不小,若需求仍在,要大幅降價的機會並不高。

而在供給面上,台灣房屋不動產研究中心執行長邱太煊分析,一旦奢侈稅開徵後,市場上的委售物件至少會減少2 成,在供給量減少、買方需求還在下,反而有利房價上揚。

「奢侈稅對房市的影響將量大於價、心理層面大於實際層面。」中信房屋市場研究中心副理張心妮表示,只要自住的剛性需求仍在,低利環境及總體經濟面朝向正面成長,仍然會支撐房產交易價、量的基本盤,價格鬆動幅度頂多在1 成以內。

選屋法則:計算合理價

房仲業者指出,奢侈稅上路,除非是口袋太淺或被銀行抽銀根的「投機客」有可能在短期內拋售外,不願賤賣的投資客多數不願出場,加上現在利率仍低,2 年頂多多付4% ∼ 5% 的利息,對多數長期經營的投資客來說,「只是一塊蛋糕!」(意指很容易)。

「『等、挑、看收益』是目前最好的房市策略!」顏炳立說,現在房價不是「下跌」,只是「修正」到合理價,尤其這波房市多頭,不少B 級地段賣A 級產品、類豪宅,甚至新北市房價也出現「台北市價格」,這就是不合理的房價。

顏炳立指出,房地產有替代原則,就像交通一樣,「價格便宜的優先被選擇,當價格一樣,交通方便優先被選擇。」如果新北市部分地區要賣到一坪7、80 萬元,那為何不選擇台北市內像是內湖、南港、木柵、景美等可以買到6 字頭的區域?

對於有自住需求的買方,顏炳立建議,現在應該多看屋,只要價格貼近合理價就可以考慮出手,如果要等房價跌3 ∼ 4 成再買,可能會買不到房子。

不過他強調,合理價是成交行情,不是屋主、建商的亂開價,開價下修2 成並不代表就是合理價。那麼應該怎麼計算合理價呢?顏炳立提供以下的判斷方式:

了解房市「價」與「值」的關係

不動產價格的決定,不是靠交易量多寡,最終還是要看價值,真的有「價值」,長期一定會等到好價格。也就是說當「價」上去了,「值」(租金)沒有上來,「價」必然下修、沒有支撐。要計算價值,可以用:A. 3 秒鐘估價法:只要找出同區域內,屋齡、坪數相

似的合理租金與租金報酬率,就能算出合理房價,公式如下:

合理房價=每月租金X 12個月/合理租金報酬率(合理的租金報酬率=房貸利率的2 倍)

B. 從土地價格推算合理房價:◎預售屋價格=每坪土地成本÷2(只適合用在台北市住三的土地)

例如,建商標下某台北市住三土地,價格為每坪200萬元,那麼這塊地未來推出的預售屋,每建坪至少會超過100 萬。

◎ 中古屋價格=土地成交價÷ 可銷售坪數

例如,某台北市住三土地,每坪成交價180 萬元,則蓋成房子的可銷售坪效約1 比3(1 坪土地可以蓋3 坪建坪)。那麼,將180 萬÷3 = 60 萬,代表附近20 年以上的中古屋,只要低於60 萬元就可以大膽買進。

好地段的中古屋不管它多老,只要低於每坪容積地價,就有賺錢機會,若是屋主開價賣到新成屋一半價以下,更要勇敢買進,只怕它不拋,不怕它沒市!

雖然住宅行情受到市場資金激勵而漲勢不斷,導致很多人只要看到開價能砍1 ∼ 2 成就匆忙進場,其實並不一定就撿到便宜。顏炳立建議,一般自用型購屋人,最好回歸到符合生活基本機能、家庭成員需求等原則,去挑選適合物件。

買屋5 字訣:等、挑、看收益

顏炳立認為,要避免買錯屋,就必須掌握「等、挑、看收益」5 字訣,在高檔「戒急用忍」、低檔「冷靜分析」,不要被貪婪與恐懼蒙蔽。「等」:可以用台北市房價作為觀察指標,若台北市房價有鬆動跡象,那麼新北市、郊區房價就更不樂觀,一旦房地產景氣下來一、兩年,這時候自住型的民眾,就可以趁機挑房子了。

「挑」:若是房市始終處於上揚角度的中波段,你又有買屋需求,也不用擔心,房價跟股市一樣,每個波段都會有回檔修正的時機,只要懂得判斷房價空間,或是抓住突然的利空,也能買到合理價!

舉例來說,當台北市新成屋每坪賣到150 萬元,周邊中古屋也被推升到75 萬元時,根據合理的區位房價斜率,新北市就是要賣到40 ∼ 50 萬元,所以當新北市新莊、三重、板橋、中永和等地都拉到35 ∼ 40 萬元區間時,台北市內如果還有40 ∼ 50 萬的房子就相對便宜,如果有投資客因短線財務出現壓力而拋售房子,就是搶進的好物件。

「看收益」:在房市處於高檔的時候,可以用租金價格來估算是否到達進場點,若是好地段的房價,計算每年的租金收益,居然比銀行放款利率還低,這顯示房價還是太高,而且若房子是握在投機客手中,他們的租金收益無法抵掉貸款利息,房子一定抱不久,這就表示,房價還沒有到達可以低接的承接點,建議大家要好整以暇,耐心等,等待房市沉澱的時間到來。

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