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20.30.40 三宅幸福一生

聰明購屋
文 / 方德琳    
2011-04-14
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20.30.40 三宅幸福一生
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盤點一生的財富資產,數百萬以至數千萬的房子,大概是多數人的第1 大資產。買房是大家的夢想,但房價太高,薪水太低,夢想似乎已經成為幻想。

為了解決年輕人買不起房子的問題,行政院在4 月中推出「健全房市專案」,讓20、30、40 歲想要成家的年輕人,不論租屋、購屋、換屋,都有相對的補貼方案,解決買不起房子的問題( 詳見P.48 表一)。

不過,購屋需要長期規劃,如果因為政府優惠而一時衝動去買房,就有可能陷入財務危機。如何執行正確的「購屋計畫」?

20、30、40 三宅一生

租金房貸不超過月收入3 成,才有餘錢存房子

研究台灣房地產動向20 年的政大房地產中心主任張金鶚分認為,台灣人在購屋決策上常想一步到位,結果是,年輕時硬去買一間超出自己能力的房子,最後是當一輩子屋奴。

在高房價時代,購屋的第一個觀念就是「20、30、40 三宅一生」。人生有職涯規畫,購屋也要有「屋涯規畫」,目標是20 歲租屋、30 歲購屋、40 歲換屋。在長長的人生中,購屋不一定要一次到位,如果不要做屋奴,應依自己的經濟能力,分階段達成目標。

購屋是一個沉重的財務循環,如何存進自己的房子,你可能不知道,從20 多歲初出社會租屋開始,就已進入這個財務循環,如果處理不好,就如同進入人生大地震。

其實從20 租屋開始,租金占你收入的比率,就已開始影響你存第一筆頭期款的能力。同樣是3 萬月薪,小王月租1 萬5000 元占收入的1/2,小陳月租6000 元占收入的1/5,小王扣除月花費根本就是月光族,但小陳扣除花費,還有能力月存1 萬元,一年就有12 萬元,5 年就有60 萬的頭期款。

如果30 順利成家,購屋貸款比率,最好不要超過收入的3成,另外3 成要開始準備40 歲換大 屋的需求;當40 真的順利換屋後,自然就可以輕鬆背房貸。20、30、40三宅一生,三者之間有一套緊密的存房子know-how。

20 租屋關鍵決策

2 成月薪租屋,3 成存頭期款。

房產專家,現為大聲行銷執行總監田大權說,年輕人經濟實力還在起步,就先租屋。但要知道租金是支出,房子是資產,所以越早脫離租屋生涯越有利。

舉例來說,假設目前台北縣一間600 萬的房子。如果A 與B 兩人手上剛好都有頭期款180 萬。但是A 選擇購屋,B 選擇繼續租屋,兩人都設定10 年後換屋,而10 年後這間房子沒有漲價,維持600 萬,那麼A 與B 的購屋能力究竟差多少?10 年後差78 萬。

房子有助於累積資產。為了讓自己趕快晉身有屋階級,樂屋網副總經理紀健琪認為,租金支出最好控制在月收入的2 成,5 成消費,另外3 成必須存下來做為購屋的頭期款準備。

30 購屋關鍵決策

付了房貸,每月存3 成月薪

30 成家,想要有自己的家,30 購屋關鍵決策,要注意的是房貸的比重,不能超過3 成月薪,因為另外3 成要存起來,才能在40 順利換屋。

第一次買房子,很多人最困惑的是,究竟是買精華區還是郊區? 但是動輒60 萬∼ 100 萬1 坪的精華區,一般上班族薪水根本買不起,不但自己會被房貸壓垮,整個屋涯規畫也很容易陷入困境。

許多人買房子都是當成投資,因此才會有「區位、區位、區位」非精華區不買的問題,但是張金鶚認為,現在的購屋觀念,應該改為居住思維,兼顧住宅及生活品質。

對很多年輕人來說,如果付了房貸後還要存錢,恐怕只能往郊區買。

觀念1 交通網綿密,郊區保值性增高

以前為了工作方便或是房子增值,年經人要住的舒服似乎只有市中心地段可以選擇。然而現在的情況大不相同。信義房屋研展組經理蘇啟榮說,如果預算足夠,當然還是以精華區為優先選擇。但現在大台北地區,捷運交通密度愈來愈高,大幅縮短郊區前往市中心的時間,其實年輕人能選擇的地段比以前多。

根據信義房屋的成交資料顯示,現在台北地區的首購族購買郊區房子的比率幾乎跟買在市中心差不多,幾乎是1:1,而幾年前,購買在市中心的人幾乎比買在郊區多一倍。蘇啟榮建議,「往捷運線的最後一站或兩站找。」是手上預算不多的年輕人可以優先選擇的條件。

觀念2 首購不必一次到位

最好的購屋財務規畫,應該遵循以下的黃金購屋比率,就是貸款不要超過收入的3 成,並預留3 成做為下次換屋的資金準備。

如何找到自己的第一棟房子? 田大權建議,在高房價時代,購買房子首先著重自生活的實用性,可以先從下面3 步驟開始:

Step 1:買房子之前要先問自己, 「 為什麼要買房子?」有人買房子為了小孩學區,有人買房子是要離上班地點方便。買房子「why 比how重要」。

Step2:規畫出自己生活的交通動線範圍,找出大區位

每個人的生活形態不同,交通動線複雜度也不一樣。如果希望長輩幫忙帶小孩,就要思考來往住家、長輩家、上班地點的動線,看看哪個區段最適合。

Step3:從自己的生活形態考量, 小環境的生活功能畫出自己的活動範圍後,再根據自己的生活型態,從食、

衣、住、行、育樂、醫療等6 面向進一步考量。從自己的生活實用性出發,才不會花錢去住一個很難住的房子。

觀念3 裝潢也不要一次到位

田大權觀察,「年輕人花太多錢裝潢。」好不容易買了房子,為了給自己一個溫馨小窩,最後這筆裝潢錢就花得毫無招架之力。

這時候的年輕人,生活型態還會一直轉變,田大權說:「 如同購屋不要一步到位,裝潢也不要一次到位。」先把天、地、壁等大結構做好,細部的家具或裝潢可以分階段進行。「裝潢預算最好是購屋總價的1 成,絕對不要超過2 成。」

田大權提醒。

40 換屋的關鍵決策

注意利息升到3% 的財務負擔

40 換屋的關鍵決策,其實就是財務安排。

黃正勳提醒,先買後賣的換屋族,有可能同時負擔兩間房子的貸款,對利率要很注意。由於現在正處於史上的低利率時代,建議換屋族必須以利息升到3% 來做為檢查的關卡,看看自己是否足以負擔。

觀念1 房價下跌是換屋最好時機

很多人看到首購的房子下跌,就以為賣了房子換屋會賠錢。

其實,換屋是一買一賣,房價漲跌基本上關係不大。

假定原購350 萬元的房屋以280 萬元賣出(房價下跌20%),損失了70 萬元,但同時也表示只要320 萬元就能購

買到原來價值400 萬元的房屋(假設所買、所賣房屋房價跌幅相同),反而「賺到」80 萬元,因此一買一賣之下,賣屋實質上並不見得會有損失,甚至還可能賺上一筆呢!

觀念2 以5 年時間規畫換屋

換屋首先要問自己為什麼,是因為學區,還是增大空間,還是要提升生活品質?如果能先準備換屋頭期款,換屋對自己最有利(詳見下表—先買後賣)因此最好能花至少5 年時間準備財務。

對30 世代想要購屋的年輕人來說,這時候確實是最困難的時代。在高房價、低利率時代,購屋更要小心謹慎,免得房價回跌、利率升高時讓自己財務陷入困難。

用最保守的財務規畫輕鬆背房貸,拋開過去只看精華區的迷思。年輕人也可以在符合自己需求的情況下,輕鬆成家。

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