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巧妙議價 購屋自住不必等

跟著趙藤雄學購屋
文 / 黃文君    攝影 / 江思賢
2009-12-01
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巧妙議價 購屋自住不必等
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30世代的購屋大夢,2010年究竟是不是進場的好時機點?

在網路界上班的慧君一直想買屋,但她內心很煎熬,不知道現在該不該進場?原本她以為金融風暴後房價會下跌,沒想到2009年價格根本沒回檔,甚至台北房價還創新高,讓她懊悔不已。

最近,兩岸金融監理備忘錄(MOU)剛簽過,市場預期兩岸交流愈密切,愈有助於資金回流,房地產會再上升,但政府也說要提高利率來打壓房價。

到底慧君是不是要再等一陣子,還是現在就勇敢跳進去買房子呢?

房市波動 時時有低點

先來看一個客觀的數據。台灣房屋不動產研究室執行長邱太煊說,從1991年開始,台灣房價陷入所謂的10年大空頭市場,至今來看,房價低於1991年的元月分不超過1/3,現在又來到歷史最高點。慧君最懊惱的就是一猶疑不敢進場,房價一回又衝到最高點。以過去經驗看,每一波房價的高點都會突破前一次的高點,其實房地產價格仍在穩定成長中。

邱太煊說,如果是自住型投資者,並不會短期脫手,就長期趨勢看,買房時間點並不是那麼重要,反倒是學會如何跟賣方砍價談判,因為每個時間點都有低價屋可買。如果你是房產投資客,2010年W型築底出手買房就要注意,短期的波動難免,趨勢看漲與看跌的人都有。

國內推案量最大的遠雄建設董事長趙藤雄預期,明年房價還會漲,「若現在買我的房子,到2010年底沒有增值,我可以原價再加利息買回。」他保證說。

無論如何,即使不執著購屋進場點也不代表就可以貿然去買屋。趙藤雄認為,購屋前還是要有詳細計畫,才能買到符合自己需求以及負擔得起的房子。邱太煊也同意,多看屋,學會砍價談判的技巧,即使在上漲的房價中也有低價可以買。

打算2010年購屋的人,先做好下列5大學習計畫,理出自己的買房地圖,才能真正理房理財。

第1課 設定需求 尋找生活圈

你適合什麼樣的房子?是要學區好還是要靠捷運站?喜歡住在市中心還是住到郊區享受樂活生活?其實每個人的生活型態不同,對別人好住的房子未必自己就住得舒服。因此購屋前先拋開預算、區位的考量,先想想看自己究竟適合什麼房子。

1.生活型態決定生活圈:

先從自己的生活型態考慮生活圈的要件。一個上下班時間固定,而且以搭大眾捷運為主的上班族就跟開車的自由工作者截然不同。如果是一個三餐外食的人跟一位喜歡自己下廚料理三餐的人,對於傳統市場、超市位置的選擇也會不同。

建議購屋者可仔細思考自己的需求,了解自己最重視的條件,找出最在意的3個項目,再逐步找尋最合適的生活圈與美屋。

範例:

單身的劉小姐打算每天開車上下班,喜歡自己下廚煮東西。而且她希望住家能遠離塵囂,附近最好有自然綠地。

因此劉小姐列出自己最在意的環境條件:

1.有停車位

2.附近有超市或傳統市場

3.附近有綠地

依照此條件,劉小姐一開始就往比較郊外山區的地方尋找目標,最後在木柵地區找到自己心愛的美屋。

2決定房間數與室內坪數:

你自己一個人住?還是有小孩?是否要跟父母同住……,這些需求與室內要求面積息息相關。在購屋前至少先訂出房間數以及室內使用坪數等。

第2課 三三法則 訂出總房價

購屋後一定有房貸壓力。適時的壓力會強迫自己買屋存錢,但過重的房貸負擔也可能壓垮自己的財務。如何拿捏才適當?一般業界最常使用的原則就是「三三法則」。所謂三三法則是指自備款3成,房貸支出不超過每月薪水的1/3。

如果夫妻兩人月薪約10萬元,那麼每個月的房貸壓力約3.3萬元,以自備款3成來算,約可購買總價930萬元的房子。

如果你想買的是台北縣市房子,建議可以再把標準放寬成年收入的1/3。例如:有些公司保證1年有14個月的月薪,因此房貸可以再多一點。同樣夫妻兩人月薪10萬元,但保證年薪14個月的情況下,就可以買到總價1,070萬元的房子。

第3課 上網尋屋 從市區開始

現在房仲網站資料豐富,透過前2個計畫步驟後,緊接著就可上網搜尋物件。以永慶房仲網來說,上網輸入所需的房間數、坪數及總價預算、區位後,即可列出所有符合條件的物件;另外,遠雄也創新推出二代宅聯賣網服務,可直接透過MSN、3G手機等影音遠距賞屋。

值得注意的是,由於網站上都是賣方的出價,其中隱含1~2成的殺價空間,因此建議搜尋時可將總價放寬一點,以自己能負擔的總價1.2倍都可列入選擇。

地段到底要怎麼選擇?趙藤雄說,如果預算夠,愈接近市中心的好地段當然是首選,但如果預算不夠,就只好退而求其次找市郊的房子。對首購族來說,隨著生活改變,將來都會換屋,因此買屋要考慮未來的換手性。

邱太煊建議在所有地段房子中,市中心的新屋當然是最好,但價位可觀,預算不夠者,再依序考量市中心的中古屋、郊區的新屋,最後則是郊區的中古屋。

即使要購買到郊區,那麼要特別重視交通的條件。以目前台北近郊的發展來看,未來捷運可抵達的新莊副都心將是郊區首選,2010年購屋族可以多加注意。

第4課 現場看屋 仔細挑瑕疵

看屋主要是了解行情以及生活圈。有些文宣上寫著距離市中心20分鐘,實際走下來可能需要40分鐘,走一趟才知道實情。對於第一次看屋之後印象還不錯的房子,必須有再看兩三次的準備。最好白天跟晚上各看一次,晴天跟雨天也各看一次。

曾經有一位房地產投資高手居然買到一個飛機航線下的中古屋,最後認賠賣出。原因是他看屋時,恰巧飛機沒飛過房子上空,以至於沒發現這個嚴重瑕疵。一個投資老手還栽在看屋不夠上,身為首購族的你更不可輕忽。

這位投資高手誠心建議,對於自己很喜歡的房子,即使無法到市內看屋也必須到它房子周圍走一走,停留至少半小時以上。如此一來,房子周邊的「小環境」才能發掘,譬如鄰居的狗會不會狂吠、周邊有沒有出入複雜的人……。

第5課 談判議價 功課先做足

若鎖定最後中意的房子就可以開始跟賣方談判議價。其實議價的技巧非常多,但談判要成功最重要的是功課先做足,交易經驗高達50多件以上的城市醫生不動產投資團隊創辦人柯惇貿建議,可以採取以下的步驟,慢慢逼近自己要的目標價。

先了解物件周遭的成交行情,抓出最低成交價。只要上房仲網站都可以查詢到最新的成交價。然後細心的消費者會發現,不同網站揭露同區域的成交價也有落差。落差的主因是因為物件座落的方位與樓層數各有不同,因此除了查詢工作要做之外,還得親自打電話詢問。

柯惇貿說,根據他的經驗,房仲業者給賣方與買方的資訊也會不同。由於房仲希望賣方不要把房屋價格抬太高,因此當賣方詢問該區行情時,業者通常會給該地段中條件最差的價格。至於買方,房仲就顛倒過來。因此有意購屋的人可以再找親朋好友出面代為詢問,分別假扮成賣方跟買方詢價。除此之外,也可以上司法院網站查詢最新的法拍屋成交價,通常法拍屋會比市價低一成以上,也是該區域最低的成交行情。

而在出價技巧上,則有下列2步驟可參考:

步驟1.先讓仲介主動砍1成

仲介帶看屋後,通常會詢問是否要出價,柯惇貿建議,「不要直接出價。」由於事先已掌握周遭最低行情成交價,建議可跟房仲暗示,「最近這裡有法拍案件,拍定價很低。」「這裡剛成交一個案子,價格哪有屋主開的那麼高。」通常仲介會因此主動幫你跟屋主殺價,等到賣方喊價大約進入你目標價的1.15倍左右,就可開始出價。

步驟2.出價談判

出價的公式是:

目標價×2-賣方喊價=買方出價

假設自己的目標價是900萬元,賣方目前喊價1,050萬元,試算後:900×2-1,050=750(萬元) ,即可從750萬元開始談。由於談判過程將是雙方各讓一步,因此可以慢慢往自己的目標價900萬元靠近。

2010年,你是否想要一圓心裡購屋成家的美夢?趙藤雄下結論說,其實購屋最重要就是決心跟有計畫地進行。老一輩的人總是說:有房子就能安居樂業,或許在這個瞬息萬變的年代,勇敢買下一間屋是對自己未來最好的投資。

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