30世代的購屋大夢，2010年究竟是不是進場的好時機點？
在網路界上班的慧君一直想買屋，但她內心很煎熬，不知道現在該不該進場？原本她以為金融風暴後房價會下跌，沒想到2009年價格根本沒回檔，甚至台北房價還創新高，讓她懊悔不已。
最近，兩岸金融監理備忘錄（MOU）剛簽過，市場預期兩岸交流愈密切，愈有助於資金回流，房地產會再上升，但政府也說要提高利率來打壓房價。
到底慧君是不是要再等一陣子，還是現在就勇敢跳進去買房子呢？
房市波動 時時有低點
先來看一個客觀的數據。台灣房屋不動產研究室執行長邱太煊說，從1991年開始，台灣房價陷入所謂的10年大空頭市場，至今來看，房價低於1991年的元月分不超過1／3，現在又來到歷史最高點。慧君最懊惱的就是一猶疑不敢進場，房價一回又衝到最高點。以過去經驗看，每一波房價的高點都會突破前一次的高點，其實房地產價格仍在穩定成長中。
邱太煊說，如果是自住型投資者，並不會短期脫手，就長期趨勢看，買房時間點並不是那麼重要，反倒是學會如何跟賣方砍價談判，因為每個時間點都有低價屋可買。如果你是房產投資客，2010年W型築底出手買房就要注意，短期的波動難免，趨勢看漲與看跌的人都有。
國內推案量最大的遠雄建設董事長趙藤雄預期，明年房價還會漲，「若現在買我的房子，到2010年底沒有增值，我可以原價再加利息買回。」他保證說。
無論如何，即使不執著購屋進場點也不代表就可以貿然去買屋。趙藤雄認為，購屋前還是要有詳細計畫，才能買到符合自己需求以及負擔得起的房子。邱太煊也同意，多看屋，學會砍價談判的技巧，即使在上漲的房價中也有低價可以買。
打算2010年購屋的人，先做好下列5大學習計畫，理出自己的買房地圖，才能真正理房理財。
第1課 設定需求 尋找生活圈
你適合什麼樣的房子？是要學區好還是要靠捷運站？喜歡住在市中心還是住到郊區享受樂活生活？其實每個人的生活型態不同，對別人好住的房子未必自己就住得舒服。因此購屋前先拋開預算、區位的考量，先想想看自己究竟適合什麼房子。
1.生活型態決定生活圈：
先從自己的生活型態考慮生活圈的要件。一個上下班時間固定，而且以搭大眾捷運為主的上班族就跟開車的自由工作者截然不同。如果是一個三餐外食的人跟一位喜歡自己下廚料理三餐的人，對於傳統市場、超市位置的選擇也會不同。
建議購屋者可仔細思考自己的需求，了解自己最重視的條件，找出最在意的3個項目，再逐步找尋最合適的生活圈與美屋。
範例：
單身的劉小姐打算每天開車上下班，喜歡自己下廚煮東西。而且她希望住家能遠離塵囂，附近最好有自然綠地。
因此劉小姐列出自己最在意的環境條件：
1.有停車位
2.附近有超市或傳統市場
3.附近有綠地
依照此條件，劉小姐一開始就往比較郊外山區的地方尋找目標，最後在木柵地區找到自己心愛的美屋。
2決定房間數與室內坪數：
你自己一個人住？還是有小孩？是否要跟父母同住……，這些需求與室內要求面積息息相關。在購屋前至少先訂出房間數以及室內使用坪數等。
第2課 三三法則 訂出總房價
購屋後一定有房貸壓力。適時的壓力會強迫自己買屋存錢，但過重的房貸負擔也可能壓垮自己的財務。如何拿捏才適當？一般業界最常使用的原則就是「三三法則」。所謂三三法則是指自備款3成，房貸支出不超過每月薪水的1／3。
如果夫妻兩人月薪約10萬元，那麼每個月的房貸壓力約3.3萬元，以自備款3成來算，約可購買總價930萬元的房子。
如果你想買的是台北縣市房子，建議可以再把標準放寬成年收入的1／3。例如：有些公司保證1年有14個月的月薪，因此房貸可以再多一點。同樣夫妻兩人月薪10萬元，但保證年薪14個月的情況下，就可以買到總價1,070萬元的房子。
第3課 上網尋屋 從市區開始
現在房仲網站資料豐富，透過前2個計畫步驟後，緊接著就可上網搜尋物件。以永慶房仲網來說，上網輸入所需的房間數、坪數及總價預算、區位後，即可列出所有符合條件的物件；另外，遠雄也創新推出二代宅聯賣網服務，可直接透過MSN、3G手機等影音遠距賞屋。
值得注意的是，由於網站上都是賣方的出價，其中隱含1～2成的殺價空間，因此建議搜尋時可將總價放寬一點，以自己能負擔的總價1.2倍都可列入選擇。
地段到底要怎麼選擇？趙藤雄說，如果預算夠，愈接近市中心的好地段當然是首選，但如果預算不夠，就只好退而求其次找市郊的房子。對首購族來說，隨著生活改變，將來都會換屋，因此買屋要考慮未來的換手性。
邱太煊建議在所有地段房子中，市中心的新屋當然是最好，但價位可觀，預算不夠者，再依序考量市中心的中古屋、郊區的新屋，最後則是郊區的中古屋。
即使要購買到郊區，那麼要特別重視交通的條件。以目前台北近郊的發展來看，未來捷運可抵達的新莊副都心將是郊區首選，2010年購屋族可以多加注意。
第4課 現場看屋 仔細挑瑕疵
看屋主要是了解行情以及生活圈。有些文宣上寫著距離市中心20分鐘，實際走下來可能需要40分鐘，走一趟才知道實情。對於第一次看屋之後印象還不錯的房子，必須有再看兩三次的準備。最好白天跟晚上各看一次，晴天跟雨天也各看一次。
曾經有一位房地產投資高手居然買到一個飛機航線下的中古屋，最後認賠賣出。原因是他看屋時，恰巧飛機沒飛過房子上空，以至於沒發現這個嚴重瑕疵。一個投資老手還栽在看屋不夠上，身為首購族的你更不可輕忽。
這位投資高手誠心建議，對於自己很喜歡的房子，即使無法到市內看屋也必須到它房子周圍走一走，停留至少半小時以上。如此一來，房子周邊的「小環境」才能發掘，譬如鄰居的狗會不會狂吠、周邊有沒有出入複雜的人……。
第5課 談判議價 功課先做足
若鎖定最後中意的房子就可以開始跟賣方談判議價。其實議價的技巧非常多，但談判要成功最重要的是功課先做足，交易經驗高達50多件以上的城市醫生不動產投資團隊創辦人柯惇貿建議，可以採取以下的步驟，慢慢逼近自己要的目標價。
先了解物件周遭的成交行情，抓出最低成交價。只要上房仲網站都可以查詢到最新的成交價。然後細心的消費者會發現，不同網站揭露同區域的成交價也有落差。落差的主因是因為物件座落的方位與樓層數各有不同，因此除了查詢工作要做之外，還得親自打電話詢問。
柯惇貿說，根據他的經驗，房仲業者給賣方與買方的資訊也會不同。由於房仲希望賣方不要把房屋價格抬太高，因此當賣方詢問該區行情時，業者通常會給該地段中條件最差的價格。至於買方，房仲就顛倒過來。因此有意購屋的人可以再找親朋好友出面代為詢問，分別假扮成賣方跟買方詢價。除此之外，也可以上司法院網站查詢最新的法拍屋成交價，通常法拍屋會比市價低一成以上，也是該區域最低的成交行情。
而在出價技巧上，則有下列2步驟可參考：
步驟1.先讓仲介主動砍1成
仲介帶看屋後，通常會詢問是否要出價，柯惇貿建議，「不要直接出價。」由於事先已掌握周遭最低行情成交價，建議可跟房仲暗示，「最近這裡有法拍案件，拍定價很低。」「這裡剛成交一個案子，價格哪有屋主開的那麼高。」通常仲介會因此主動幫你跟屋主殺價，等到賣方喊價大約進入你目標價的1.15倍左右，就可開始出價。
步驟2.出價談判
出價的公式是：
目標價×2－賣方喊價＝買方出價
假設自己的目標價是900萬元，賣方目前喊價1,050萬元，試算後：900×2－1,050＝750(萬元) ，即可從750萬元開始談。由於談判過程將是雙方各讓一步，因此可以慢慢往自己的目標價900萬元靠近。
2010年，你是否想要一圓心裡購屋成家的美夢？趙藤雄下結論說，其實購屋最重要就是決心跟有計畫地進行。老一輩的人總是說：有房子就能安居樂業，或許在這個瞬息萬變的年代，勇敢買下一間屋是對自己未來最好的投資。
