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投資不動產基金,趁現在撿便宜

跟著股神巴菲特危機入市
文 / 王念綺    
2007-10-01
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投資不動產基金,趁現在撿便宜
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股神巴菲特(Warren Buffett)又準備出手下大注了,這一次,他看上的標的,竟是人人避之唯恐不及的美國次級房貸「受災戶」──全國金融公司(Countrywide Financial Corporation, CFC)。

8月21日,正當美國次級房貸風暴肆虐最慘烈的時刻,卻傳出巴菲特準備逆勢跳入「火坑」,他心裡在想什麼?

在這筆人棄我取的重大投資傳出後一週,巴菲特又做出另一項震人之舉,他賣出中石油股票逾9200萬股,投資四年多來,大賺逾六倍,當時,股價還在1.6元港幣的低檔,股神不愧為股神,早已洞燭機先,默默布下大局。

逆勢進軍,REITs浮現買點

當房地產與相關金融商品,猶如一把利刃往下掉,股神卻大膽伸出溫厚的雙手來承接,他是口袋深,不怕受傷?還是,幾年後,股神又要再以這筆領先市場風向的投資,再度笑傲江湖?

無獨有偶,曾被著名的財經雜誌《財星》(Fortune)封為「破產投機之王」,善於處理危機業務的美國金融家威爾伯‧羅斯(Wilbur Ross),近來也呼應巴菲特的想法,有意進軍正被多項利空重重打壓的美國次級房貸市場。

事實上在這波資金急著退出房市的風暴中,即便是優質產品,也遭到錯殺。主要原因在於當劣質產品變現不易,基金經理人為了應付投資人的贖回壓力,只好出脫比較抗跌的好標的,導致短期間出現惡性循環,多支境外不動產信託基金,從今年2月創下高點以來,跌幅幾達三成。

境外不動產基金,投資標的依各家基金略有差異,大部分為權益型不動產投資信託基金(REITs)或不動產相關債券,其中又以REITs為主力持股。REITs自2003年開始,連續四年呈現兩位數的漲幅,今年2月後開始進入回檔修正,但8月份,北美地區已經開始止跌,單月漲幅達6%,這顯示買點似已漸漸浮現。

亞太/成長強勁,新加坡最亮眼

當全球REITs一片哀鴻遍野的情況下,相對而言,亞洲的REITs可說是表現優異,今年以來漲幅仍有7.9%。台壽保投信投資研究部協理許派一認為,和歐美比較起來,亞太市場屬於高度經濟成長區,其中大幅度的財政改善、人民所得增加,對不動產的需求大量上漲。

許派一評估,亞太區REITs市場規模還不到2兆美元,與美國的4兆、歐洲2.4兆美元有極大差異。隨著全球熱錢流向亞洲,對於亞洲一級辦公室需求高,樓面供給在未來三年內仍供不應求,例如東京、香港、新加坡等一級都市辦公大樓,租金價格仍持續攀升。

亞太區中最引人矚目就是新加坡,過去五年,新加坡的REITs報酬平均高於亞洲,隨著政府政策開放兩張賭場執照、舉辦F1方程式賽車,激勵觀光之外,新加坡已是亞洲私人銀行中心,如同東方的瑞士,今年上半年漲四成,租金趨勢仍向上,距離亞洲金融風暴時歷史高峰,仍有一段差距。

群益投信全球不動產平衡基金經理人許哲崑指出,新加坡第二季季報顯示,租金成長10~12%,土地價格成長4~5%,然而因政府祭出土地開發加稅題材,短期內會稍有震盪,但到明年仍是相當看好。同時,在新加坡掛牌的REITs,亦可投資中國的房地產,又為其增加一大利多。

香港是亞洲投資銀行的中心,也是中國對外的門戶,資金匯入、匯出中國都必須先經香港。法人、散戶因而積極投資香港股市,對於辦公室存在需求,租金水準也創新高,截至9月10日為止,前三個月REITs投資報酬率為15%,是全球REITs表現最佳的國家。

日本/長線看好,短線仍有震盪

相較於新加坡、香港房地產的景氣依然明朗,日本近期情勢卻顯得相當詭譎。

許派一表示,日本全國平均房價,自2006年開始成長,特別是商用不動產的部分,自去年第四季至今年第一季,租金上漲年平均為0.6%,由過去的負成長轉正。隨著經濟復甦,失業率與空屋率也不斷下降。這部分可解讀為日本脫離上個不動產循環,可視為下一個景氣好轉、上升的起點,並看好未來十年房價。

然而日本今年第二季經濟表現不佳,呈現負成長,因此投資人對這市場仍有疑慮。但許哲昆認為REITs在7月修正很多,把今年的漲幅都回吐,現今日本REITs價格,被低估約10%左右,短期走勢仍將震盪,但長期投資人可逢低慢慢加碼布局。

在亞太區,澳洲可說是REITs成熟發展的地區,目前收益殖利率約5~6%,為全球REITs殖利率最高之處。根據全球第二大商不動產交易商Jones Lang LaSalle調查,澳洲因經濟高度發展,下半年辦公大樓需求會比先前更為強勁,並預期在2011年以前,辦公大樓的空置率仍維持低檔,租金將持續攀升。

歐洲/法令支持,英國最被看好

歐洲的REITs,自年初以來跌幅高達17%,是全球跌幅最深的區域。「影響REITs價格最大的是總體經濟,不在利率走勢、住宅房地產的好壞。」ING不動產證券化基金經理人黃若愷指出。他認為歐洲總體景氣高峰剛過,但歐洲央行暫時停止升息,背後的經濟面仍相當強勁。以一個經濟成熟的市場而言,今年法令通過英國、德國的不動產證券化。這使得過去只有法人、大戶才能交易的房地產,透過證券化、掛牌後,因而流動性、價格透明度變高,有助價格攀升。

亨德森全球投資地產類股總監桑莫(Patrick Sumner),在其操作的亨德森遠見泛歐地產股票基金中,仍加碼英國、中歐與東歐,尤其是英國辦公大樓。

許哲崑解釋,英國是銜接美、歐的主要地區,沒有如地震、海嘯、颱風等重大天災,整體金融業發達,因此吸引外部資金持續流入。過去曾被英國統治的國家,如印度居民,有錢後便想移民英國,這使得英國的住宅與辦公室房地產價格屢創新高。預估英國租金與建築物價格,兩者平均各成長5~6%,合計其增幅,REITs的合理漲幅約在10~12%。

美國/情勢不明,相對保守投資

再回到次級房貸的震央,美國,自2005年底房地產價格開始走下坡,2006年更呈階梯式下滑,現今又逢次級房貸造成信心不足,擔心次級房貸影響帶動金融業投資不當虧損的問題,美國房地產景氣由盛轉衰,產生違約上升、銀行呆帳的問題,市場上浮現美國未來經濟即將衰退的疑慮。

然而多數研究機構認為,明年美國經濟仍會以2%趨緩成長,畢竟美國是占有最多專利、品牌的國家,各企業總公司仍需要辦公大樓,因此在辦公市場這塊仍看好。此外,有錢人仍持續前往美國消費,因此娛樂、零售業商場仍持續發展,惟短期美國市場情勢不明,投資人在投資時應相對保守。

金融市場要不斷往前看,次級房貸對市場的整體的影響預料將愈來愈低。桑莫認為,現今房地產投資報酬判於股票與債券之間,而8、9月一般而言是REITs的淡季,正是好的切入點。

台灣/逢低進場,就近掌握標的

再回頭看國內的REITs,因為次級房貸風暴波及,國內掛牌在公開市場交易的八檔REITs,只有富邦一號價格高於淨值(9月13日收盤價),其他七支竟已跌破淨值,如國泰一號,目前市價只有淨值的94.53%,又如駿馬一號,市價只有淨值的81.32%。

許派一表示,美國次級房貸占全體房貸比重約11%,國內REITs基金的投資標的多在權益型REITs,以辦公大樓租金收益率為主要標的,而次級房貸影響主要為房貸型REITs,因此直接衝擊其實不大。

相較於投資國外REITs,投資國內REITs的好處是每天看得到,譬如國泰一號主要資產是喜來登飯店,其租金收益採用飯店營收抽成與基本底租孰高法,也就是說,喜來登飯店生意愈好,投資人就可能拿到愈多收益。另外,富邦一號投資大潤發中崙店,富邦二號投資富邦民生大樓,可能都是你經常往返之地。當你在逛街、吃飯、採用日用品時,便可觀察你金雞母中的人潮、買氣如何,能不能幫你帶來更多收益。

許哲崑更強調,站在資產配置的角度而言,投資人可以將投資組合除了過去的股票、債券、外幣之外,應可增加REITs為另一投資工具,適合保守定存族。

尤其應趁台灣REITs受國際利空衝擊而低於淨值時進場,除可享有基本約4~5%的利息收入,未來利空淡化,REITs大有機會重回淨值以上,投資人還可再賺一筆資本利得。

危機就是轉機,當一般投資人對市場信心動搖時,股神巴菲特已在混沌情勢中進場,你還在等什麼?

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