日本橫須賀的不動產市場
2015年起，陸續看了一些日本書籍與網路報導[1]，提到日本軍港橫須賀的空屋數量太多，年久失修，不但有礙景觀，房屋買氣更是慘不忍睹，即使政府推出各種補助措施，處理空屋的立法[2]，改善的幅度還是有限；除了市中心之外，很多地方都成了荒廢小鎮[3]，由於報導太傳神了，於是安排了一個短期行程親自跑一趟。
橫須賀市算是一個蠻乾淨的海邊小都市，距離東京大約1個半小時可到，但小心不要搭到每站都停的電車，那可能夕陽下山還不知道會不會到。到了橫須賀市，一出車站門口，簡潔的街道、五臟俱全的購物中心，行人很少，有點兒像是中壢市街頭的型態，雖然並不寬敞，但日本人街道可是有名的平整與乾淨，還是有著一股很舒適的感覺。
依循著日本房屋仲介網(athom.co.jp)，倒沒有找很偏遠山區的老房子，畢竟第一次來，還是以市區的標的為主；尋覓幾間設定好的老屋，一到現場，發現日本的老屋即使到了橫須賀市還是保養得很好，從外觀來看，跟台北市的新屋根本是一模一樣。
房屋一： https://www.athome.co.jp/mansion/1029083730/
Google Map: 請點選連結[4]。
經過計算的房價，相較於淡水地區顯然更便宜，十分鐘就可以走路到車站[5]。
接著還搭船到距離岸邊僅有10分鐘船程的「猿島」，整個島嶼維護得非常好，從一開始長長的遊艇港口，鳥在空中振翅飛翔，但力道與逆風相抵銷，呈現一種空中停滯的美景，一直到島嶼中的防空洞、砲塔、彈藥庫等歷史遺跡，大約一個小時就可以走完全島(請點選Google Map連結)[6]。日本屬於島嶼大國，除了東京、大阪、北海道等知名景點外，小島觀光也是一個潛在開發的資源，只是人口逐漸稀少老化的國家，整個島嶼是一個想消費也沒人在賣紀念品的無人島。
[1] 參見稅金地獄，第120頁。
[2] 倒壊しそうな空き家 特措法で全国初の取り壊し(15/10/26)，
[3] 日本空房率攀升，頻現「鬼屋」，
https://cn.nytimes.com/asia-pacific/20150827/c27yokosuka/zh-hant/。
[4] 可點選GoogleMap:
[5] 日本是實坪，台灣往往會有三成到三成五的公共設施，另外台日的生活水平也不一樣。
[6] 可點選Google Map:
日本人口老化嚴重，金融海嘯之後，整體人口總數也反轉向下，一個曾是繁華的東京附屬都市，雖然維持了都市中心的基本功能與外觀，但已經感受到人口壓力，加上日本人口密度只有台灣的一半，橫須賀市這類型的地方，即便有美軍撐腰也難掩頹勢。台灣人口反轉向下的時間，與日本大約差距15年，也就是2023年前後，台灣恐怖之處在於人口老化速度更快，對於許多蛋白區的小鎮而言，恐怕也將面臨極大的人口空洞挑戰。
谷底彈不起來的台灣不動產數據
2018年第1季的不動產移轉數據，先來看下圖的住宅移轉總筆數，2018年第1季56,389筆，相較於2017年第4季49,491筆，成長幅度達到13.94%的雙位數字；但是與去年同期的第一季55,717筆，僅成長了1.21%，相較於過去動輒6萬、8萬以上的移轉筆數，很難說現在已經有效反彈，頂多能說說抖動一下。
接著將細部項目的數據拆解成「第一次登記+買賣」(左綜座標軸)以及「贈與+繼承」(右綜座標軸)兩組，繪製成圖表，如下：
代表市場交易量的「第一次登記+買賣」呈現下滑的趨勢，而代表著世代財富移轉量的「贈與+繼承」，則呈現上升的趨勢。
筆者認為市場交易數量可能因為市場價格過高、貧富落差嚴重，導致暫停觀望、縮手購買的買方增加有關係，否則整體數量不應該這麼低；畢竟現在購屋主力是出生人口數32萬的區間，以需求方而言，人氣應該要不錯，真的要出現人氣低、需求差，則是等到26萬，甚至於20萬出生人口長大，然後成為購屋主力後，屆時每季移轉5萬以下的數字不會再覺得過低，反而可能還會覺得蠻熱的。
其次，代表世代財富移轉量的「贈與+繼承」，隨著人口結構板塊移往老人的一方，粗死亡率、死亡人數都會攀高，長期來看，「贈與+繼承」的量應該還是會增長；有人戲稱只要家世生的好，出生不必煩惱購屋瑣碎事，等繼承就好，這也是法國經濟學家皮凱提所著的「二十一世紀資本論」所描述的世界情景。
結論：短線震盪，長線無多
也不知道誰突然給我冠上的房市大空頭，這可能會誤解我的分析只是一個平均值的概念，「都市集中化」嚴重的地區，房價不必太擔心，未來還是有可能引進大量外來人口、印鈔等措施，激勵房價反彈。
查了一下網路新聞，目前最常討論的多軍是李同榮、空軍是顏炳立，雙方也有提出一些數字的依據，不過無論是多方還是空方，所提的數據不是太片段，就是表象性的數據，如果用股票來舉例，這兩人的論述很像技術分析派，用幾條線來分析11,000點是不是高點，不去討論上漲下跌的實質因素，難以把內部結構性的改變呈現出來，讀者也都看得如入五里霧一般，只能各自解讀、開心就好。
從2018年第1季的不動產移轉數據來看：
1.台灣整體房市走勢依舊持續反轉向下，加上價格居高不下、成交量過度凍結、投資客減少，成交量小有反彈，但彈不起來。
2.重劃區到處都是，雖然長期來說重劃區可以讓都市有煥然一新的感受，但供給量過高的結果，買方應該小心行銷話數、現場熱度假象，以免買在高點。
3.都市集中化、鄉村空洞化會更形嚴重，因此都市蛋黃區的房價暫時不需要擔心。
4.台灣老房子太多，持有成本增加，再加上未來不動產增稅的壓力極大，會朝向日本房子沒人要繼承的窘境發展。
（文/Dr.J）
全文未完，完整文圖詳見不要問我何時買房最好，因從這就能預測台灣明日房地產
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